作者 | 梁秀杰

编辑 | 上官萍萍、刘玉娇

责编 | 韩玮烨

近期，大宗不动产交易市场风起云涌，险资重拾对不动产的投资热情，接连出手“买买买”，市场显现回暖态势，也出现了诸多变化。

险资超百亿大手笔加码不动产

以保险公司为代表的机构投资者，近期连续录得多宗交易落地，展现出了强劲的购买力。在9月26日到9月28日，短短三天时间内，就有大悦城（000031.SZ）、万科A（000002.SZ）、ST世贸（600823.SH）陆续发布公告，宣布旗下公司与保险系公司达成了资产转让或融资协议。涉及的保险公司包括中邮人寿、华泰资管以及国寿系公司，三单交易总额超过百亿元。

此外，平安资管也于近日入股上海兆景房地产，接手合景泰富旗下公司。平安人寿对此回应称，该项目为长期持有型长租公寓投资，系公司常规投资安排。平安创赢亦称，公司响应国家政策，积极参与租赁住房市场，本次交易为收购租赁住房项目。

值得注意的是，2023年以来，险资入手不动产的数量及规模一直不断走高，其中多宗交易达百亿元量级。根据中国保险行业协会披露的数据，今年前三季度以来保险资金正在实际出资阶段的大额不动产投资计划至少有9个，总投资额高达925亿元。且在今年前三季度，险企针对这9个不动产项目进行了超过20次的新增出资，新增出资总额超过160亿元。

图表 1：2023年前三季度保险资金大额不动产投资计划一览

数据来源：公开数据，睿和智库整理

从投资类型来看，险资布局以办公楼宇、产业园区为主。尽管近两年房地产市场不太景气，险资对于这些具有稳定现金流的收租型物业，依旧保持着浓厚的配置兴趣。

10月13日，上交所、深交所发布公告称，日前在证监会、金融监管总局统筹指导下，向首批5家保险资产管理公司出具无异议函，同意其试点开展资产证券化（ABS）及不动产投资信托基金（REITs）业务。

这5家保险资产管理公司分别为：中国人寿资产管理有限公司、泰康资产管理有限责任公司、太平洋资产管理有限责任公司、中国人保资产管理有限公司、平安资产管理有限责任公司。

这意味着，符合条件的保险资管也可以作为为资产支持专项计划的管理人参与REITs业务，为险资打通了深度参与不动产市场的通道，有利于其打通债权、Pre-REITs、REITs全链条投资体系。

预计未来一段时间，不动产投资仍将是险资的“心头好”。

房企，继续兜售资产

结合近期典型大宗交易来看，卖方主体仍以房企为主。多个开发商在出售优质资产，而除了合理的资产流动之外，不容忽视的仍是房企希望通过剥离非核心资产以缓解资金压力，改善资产负债表，同时进一步调整优化资产结构，以期穿越市场周期。

图表 2：2023Q3典型十大大宗交易成交案例（亿元，万平方米）

数据来源：公开数据，睿和智库整理

综合来看，促成买卖双方达成交易的主要因素如下：

首先，投资标的价格适中，买卖双方的价格预期回归理性。从近期成交的典型交易来看，多是集中于上海、北京等核心城市核心区域的优质资产，妥妥的“香饽饽”，估值一直处于高位。当下伴随房地产行业深度调整，市场趋于理性，资产价格已较为适中。对于买方而言，也有较好的谈判空间。

其次，长远来看，核心城市核心区域的优质项目，仍然有旺盛的需求，具有较高的投资价值，以商办项目为例，大多出租率较高且稳定。一方面，优质的核心资产具有相对理想的投资安全边界，另一方面也可以形成相对稳定的投资回报，此外还可以用来继续融资，享受长期受益，一举多得。

尤其是随着消费类基础设施公募REITs的放开，可发行公募REITs的资产正迎来新的风口，收获投资人的持续关注，市场呈现积极信号。

内外有别?外资投资新方向

大宗市场买家也呈现多元化趋势。除了险资、金融机构外，外资流入中国也是大趋势，可以看到中东财团近期纷纷在中国设立办公室。从这个角度看，市场对中国国内经济基本面以及未来的经济增长潜力仍然乐观。

10月14日，铁狮门宣布与上海市浦东新区达成战略合作，共同打造世界级生物医药产业集群。首个项目在康桥镇落地，铁狮门将联合浦东新区康桥镇和天正集团，利用存量产业用地，在张江创建中国首个breakthrough生命科学园区。

值得注意的是，上半年，铁狮门还与辉盛国际联合收购了深润大厦的长租公寓部分。可以看到，铁狮门的投资重点开始转向，这也侧面印证了外资在华的投资风向已有所变化。

近年，工业物流、生物医药产业园、长租公寓及仓库等具有长期收益的项目，成为外资及国内投资机构重点加码的主要目标。

今年上半年，啟城投资携手周大福组建了专注于中国不动产投资业务的新平台“观博啟城”，重点关注符合国内公募REITs发行所涉及的不动产或新基建类资产，如保障性租赁住房、生物医药产业园、高端制造产业园等。并已接连完成对于上海张江医谷（南区）和张江药谷（北区）中两个优质生物医药产业园的收购。

去年11月，普洛斯层理规模约76亿元收益基金，聚焦投资于中国19个城市的20处物流园区，可租赁面积约213万平方米；同期，凯德投资成立2只总规模约40亿元的在岸人民币基金，聚焦投资于中国的产业园区、医疗地产、数据中心等持有型的新基建或新经济不动产。

此前，黑石龙地长租公寓事业部执行董事麦伟基也曾在专访中对睿和智库表示：“尽管我们的资产组合日渐多元化，仓储物流仍是我们的主要投资方向。”截止2022年底，龙地共计持有42处物流资产项目，遍及华东、华北及大湾区等地，总租赁面积逾516万平方米（不含在建及待建面积）。

综上，业内人士分析认为，工业物流、生物医药产业园、长租公寓仍将是投资人关注的热点领域。此外，消费类基础设施公募REITs放开，优质购物中心将迎新风口。