2026年启幕“十五五”新篇，全球经济于大国博弈与技术变革中寻求平衡，中国经济则在韧性增长与结构升级中迈向高质量发展。外部环境变幻、内需复苏、新质生产力培育及金融“五篇大文章”落地，构成新一年核心议题。值此，金融界特别推出《启航·预见2026》栏目，聚集百位首席，拆解政策取向、解析产业机遇、预判市场走势。

2025年12月，中央经济工作会议将“坚持内需主导，建设强大国内市场”列为2026年八大重点任务首位，凸显扩内需对稳经济的核心作用。其中，推动房地产市场止跌回稳，是提振内需、尤其是居民消费需求的重要一环，预计2026年房地产行业政策仍将延续边际宽松。但当前政策基调已从短期托底转向长效机制构建，政策制定更加注重短期刺激与长期机制的协调配合，这意味着2026年短期刺激政策的力度和节奏不会明显强于2025年。

从需求端来看，在各类购房限制性措施已基本取消、未来边际松动空间不大的情况下，2026年房地产需求端政策的核心是引导实际购房贷款利率下行。

2022年以来，房地产支持政策频出，其中，房贷利率累计下调约250bp，但房地产市场下跌势头不止，对房贷利率下调似乎已不再敏感。主要原因在于，截至2025年末，代表整体经济物价水平的GDP平减指数已连续11个季度同比负增长。这导致，尽管2022年以来名义房贷利率大幅下调，但计入物价因素后，实际房贷利率不降反升，从2021年末的1.2%升至2025年三季度的4.2%，处于历史最高水平附近；而在房地产市场运行过程中，真正起作用的是实际房贷利率——在2008-09年和2015-16年期间，不仅名义房贷利率大幅下调，实际房贷利率也均下降至负值区间。

由此，未来推动房地产市场止跌回稳需要切实引导实际房贷利率下行：一是通过定向降息或财政贴息等方式，进一步大幅下调名义房贷利率，二是实施强有力的逆周期调节，推动物价水平合理回升。只有名义利率下调与物价回升形成合力，才能真正降低居民购房的实际成本，打通“利率下行-需求释放-楼市企稳-经济回暖”的传导路径。此外，通过改善就业形势和调整收入分配机制来助力居民扩收入，也是提高居民购房需求利率弹性的必要举措。近年来，居民收入增速放缓、收入预期不振，是加杠杆买房意愿和能力下降的重要原因。多措并举提高居民收入，带动消费改善及经济更快修复，既有助于形成收入和消费相互促进的良性循环，也有助于房地产需求端宽松政策作用的更好发挥，推动楼市尽快回暖。

从供给端来看，2026年政策核心仍将是通过控增量、去存量，推动实现房地产市场供需平衡。

土地市场方面，“严控增量”、“盘活存量”有助于改善供需矛盾，难点在于进一步强化落地效果。严控增量的核心难点在于如何平衡严控土地增量与地方政府土地出让收入持续下滑之间的冲突。持续压缩新增土地供应规模，势必加剧地方财政收支压力。尤其是对土地财政依赖度较高的低能级城市，恰恰是严控土地增量的重点区域。因此，拓宽财政增收渠道，保障地方财政可持续性，是后续政策落地过程中亟待破解的关键问题。盘活存量的核心难点在于如何高效利用闲置土地。当前闲置土地多集中于楼市下行压力较大的低能级城市，收储仅是盘活工作的第一步，推动闲置土地精准匹配有效需求、实现市场化流转，才是真正实现盘活的关键所在。

去库存方面，2026年货币化安置和保障房收储政策有望持续扩容。从货币化安置来看，经测算，即便前期提出的“新增货币化安置100万套城中村和危旧房改造”可全面落地，对库存的去化幅度仍有限，为推动库存进一步下降，后续货币化安置政策或需进一步扩容，且实施节奏需适当加快。从保障房收储来看，农民工作为保障房的核心需求群体，可为保障房政策提供长期需求支撑，但当前政策推进中仍面临明显问题：一是保障房准入门槛较高，多数农民工难以纳入保障范围；二是收储房源的区位、户型与农民工就业分布、居住需求脱节，人房错配问题未得到实质性改善；三是收储定价、运营管理等机制尚未贴合农民工群体特性。下一步需针对性加力调整：一是破除户籍、社保等准入壁垒，建立以就业稳定性、居住时长为核心的积分申请机制；二是优化收储房源布局与户型设计，重点在农民工集中就业的区域增加适配房源；三是完善收储定价与运营管理机制，建立针对农民工群体的租金优惠、权益保障体系等。