去年以来，商业地产领域寒意袭人。

恒隆地产租赁收入下滑、核心高端商场表现疲软；瑞安房地产利润跌幅超七成，单盘依赖与产品失效问题凸显；太古地产由盈转亏，香港置地亏损扩大。

债务高压下，一众开发商纷纷踏上转型之路，港资房企们也在经历着变革与挑战。

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恒隆高端商业失守

2024年，上述开发商的利润水平都出现不同程度下滑，甚至由盈转亏。

营收来看，去年得益于香港及内地市场物业销售所带来的贡献，恒隆地产全年实现营收112.42亿港元，较上年增长8.98%，其中内地市场对应67.11亿港元，占比近60%。

不过，收入规模的增长并未同步转化为利润，恒隆地产其实越卖越亏。

去年合共15.38亿港元的物业销售收入最终带来2.45亿港元的营业亏损。其中内地亏损1.97亿港元，香港市场亏损0.48亿港元。对比2023年，彼时恒隆地产没有产生物业销售收入，该细分项下对应的营业利润为-0.52亿港元。

（制图：吴典）

另外，去年恒隆地产的核心业务——租赁收入同比下降6%至95.15亿港元，其中内地市场下降5%（若以人民币计，商场收入同比减少3%，办公楼减少6%），香港市场下降9%。由于销售租金减少，而利息成本增加，该公司股东应占基本租赁利润同比下滑18%，为34.22亿港元。

高端商场方面，上海恒隆广场收入同比下跌 6%，租户销售额跌幅高达 22%；上海港汇恒隆广场租金收入和租户销售额降幅分别为 3% 和 12%；沈阳市府恒隆广场和武汉恒隆广场的收入和租户销售额均出现同比两位数的下滑。

影响之下，2024年恒隆地产整体营业利润为64.55亿港元，不及上年的73.89亿港元，归母净利润更是同比下滑45.77%至21.53亿港元。

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瑞安净利跌超七成

相较恒隆地产，瑞安房地产的利润跌幅更大。

去年瑞安房地产实现收入81.73亿元，同比减少超16%；利润8.1亿元，同比下降42%；期间归母净利润1.8亿元，相较去年同期更是大跌77.78%。对于利润大幅下滑，公司给出的解释是“住宅物业落成数目减少，以及已确认的物业销售减少”。

（制图：吴典）

具体来看，物业销售确认收入43.56亿元，同比下降超26%；租金及相关收入实现35.47亿元，同比增长9%。其中，77%的租金收入来自上海的物业组合。

相较数据端的下滑，瑞安房地产年报暴露出的更大问题在于单盘依赖和产品失效。

2024年瑞安房地产实现合约销售额150.55亿元，同比上升32%，其中住宅销售额145.53亿元，占比近97%。而住宅销售额的大幅上涨主要得益于翠湖天地六期项目，项目开盘当天108套房源全部售罄，实现销售额119.79亿元，这也意味着108套翠湖天地六期贡献了瑞安房地产去年住宅销售额的82%。如果剔除该项目的特殊贡献，瑞安在住宅市场的销售表现没那么乐观。

孙婉秋摄

实际上，瑞安房地产去年在上海并非只有翠湖六期一个豪宅，还有杨浦滨江板块的翠湖滨江项目。

该项目为风貌别墅，去年7月开盘，房地联动价为21万/㎡，总价约3000万起（少量房源），主力房源在4000万-9000万左右。受产品、定位、地段等因素影响，项目开盘表现不佳，开盘一个月，90套房源仅销售14套,网签率15%左右，且项目后续去化不利，年报里甚至没有披露翠湖滨江的销售量和销售金额，仅含糊表示“已售出6300平方米”。由于翠湖滨江房源建面在160-410平方米之间且户型多样，如果粗略以250平方米作为平均值，6300平方米相当于仅售出25套左右。

近期有上海市场的独立经纪人对记者表示，翠湖滨江目前销售了30套左右，尚有大量房源未售。

翠湖滨江的折戟也让市场质疑，瑞安房地产的住宅产品依然高度依赖地段，只是随着新天地的货值越卖越少，瑞安未来再靠单盘“神话”撑业绩怕是并不容易。

除了上海非核心地段表现不佳，瑞安房地产在非核心城市也正遭遇挑战。

年报显示，瑞安房地产2025年及以后可供销售及预售的住宅物业建筑面积约17.63万平方米，其中武汉占据大头，武汉天地、武汉创新天地和武汉长江天地三个项目建筑面积达14.92万平方米，占比达85%，其中武汉长江天地一个项目面积就达9.66万平方米。从货值来看更为直观，269亿元的住宅权益可售货值中，武汉长江天地对应177亿元，占比66%。

这也意味着武汉长江天地的项目表现将直接影响瑞安房地产未来几年的业绩。

这是瑞安房地产进入武汉市场的第三个项目，2023年开盘以来，武汉长江天地总计推出了890套房源。武汉住房和城市更新局数据显示，截至5月23日中午，该项目住房已售368套，非住房已售9套，去化率仅为42%。

今年开年，武汉长江天地不得不降价抢收，有房源从之前的3.5万/平起降到了2.5万/平起，降幅近三成。

太古地产去年则是由盈转亏。全年太古地产营收同比下降2%至144.28亿港元，归母净利润从上年的26.37亿港元降至-7.66亿港元，导致亏损的原因之一是报告期内投资物业公平值亏损扩大至59.96亿港元。

（制图：吴典）

报告期内，太古地产录得办公楼租金收入54.88亿港元，不及上年同期的58.35亿港元。按其在年报中所言，去年香港办公楼物业组合租金收入总额51.09亿港元，同比下跌7%，去除出售港岛东中心9个楼层所失去的收入，租金收入总额减少4%。

记者注意到，在太古地产香港办公楼物业组合中，出租率最高的为太古广场，对应95%，最低的为太古坊二座，为69%。太古地产预计，2025年香港办公楼市场仍将低迷。

同样受香港写字楼租金下跌影响，香港置地的投资物业估值下降，叠加退出内地住宅开发业务导致的减值计提影响，2024年该集团全年亏损13.85亿美元，亏幅较上年进一步扩大。

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债务高压下变革

利润端的不景气倒逼开发商求变。

比如香港置地，公开信息显示，该集团在去年提出要退出内地住宅开发业务，也是因此对“Build-to-Sell（建售业务）”计提减值3.14亿美元，其未来还有58亿美元的存量住宅资产也将逐步退出，向纯高端商业地产转型。

按计划，香港置地将进一步加大对中国香港、新加坡及上海等核心市场现有的旗舰综合体项目的投资，并选择性拓展到其他亚洲主要城市中，尤其是在房地产周期的各个阶段都能享受到更高租金回报和出租率的城市。

此外，香港置地未来可能还会考虑以房地产信托基金（REITs）来回收资本或者其他第三方资本工具，从而扩大集团投资物业资产管理规模，希望在2035年将投资房地产管理规模从400亿美元增至1000亿美元。

2025年，香港置地将有南京的JL CENTRAL，以及上海、重庆、南京、杭州的四个光环项目开业，苏州中環、重庆中環万象城计划2026年开业，上海西岸中環则将于2027年开业。

不仅如此，香港置地还计划在未来10年以出售非核心商业资产等方式回收100亿美元资金，其中在2027年前通过资产处置回收40亿—60亿美元。2024年，其已回收超2.9亿美元资金，其中80%用于降低净债务与投资核心项目，20%用于股份回购。

努力降低债务的还有瑞安房地产。

根据东方财富Choice数据，截至2024年，瑞安房地产的账面现金及现金等价物为49.54亿元，对应一年内到期的债务金额为82.64亿元，资金缺口明显。

有报道指出，截至今年3月，瑞安房地产已偿还4.9亿美元债，占2025年到期的近七成；且通过出售鸿寿坊65%股权套现12亿元，重创智天地股权架构等，试图用资产换流动性，转型轻资产。

太古地产则在不断推进内地布局。2022年初，太古地产宣布未来10年在核心市场投资1000亿港元，其中50%将投向中国内地。经过三年发展，目前已有92%的承诺资金已投放。

太古地产行政总裁彭国邦曾介绍称，太古地产已将太古坊产品线引入北京，陆家嘴太古源是太古地产在内地的首个住宅项目，“我们一直以长期发展的眼光看待内地市场，希望能够继续寻找更多投资机会”。

左宇摄

其表示，接下来太古地产将不断落实投资中的项目，同时太古地产希望能够在深圳寻找新机会，并发展太古里项目，在内地实现持续发展。

不过太古地产同样面临资金问题，截至2024年末，其账面现金及现金等价物为51.21亿港元，而其一年内须偿还的长期借款及债券规模为67.6亿港元。

记者 孙婉秋 吴典

编辑 张俊才