原创 刘博团队

01

两种利率的罕见交汇

“零利率”时代或许不远了。

5月20日，随着LPR报价再次下调，各大国有银行也相继宣布降低人民币存款利率。调整后，一年期定存利率低至0.95%，三年期1.25%，五年期也仅有1.3%！

年初以来，大额存单纷纷停售，高利率保险产品也难觅踪影。从经济学的角度分析，这种现象的出现并非偶然，因为持续的低利率环境，往往会催生投资领域所谓的“资产荒”。

未来很长一段时间，你会发现安全的、高收益的投资选项越来越少。

与此同时，市场上也出现一个历史性现象：租金回报率与存款利率的“黄金交叉”。

根据中原最新数据，深圳的平均租金回报率约为1.66%，这个数字，已经超过了目前主流银行的五年期存款利率1.3%。

这是否意味着，在深圳核心区买一套房收租，比把钱存在银行更划算？

在低利率时代，这是一个非常吸引人的话题。

02

买房竟比租房更划算？

当房子的租金回报率超过银行存款利率，房子就值得买了吗？

事实上，房子和其他商品一样，自有其合理价格。在国际上，最常用的衡量标准就是“5%的租金回报率”。

即该房产通过出租可以在20年左右回本，租金回报率在5%以上的房产就是有价值购买并出租的。

深圳目前的平均租金回报率约为1.66%，看上去距离5%还有不小的差距，但这并不意味着所有的房子都达不到5%。

想要得到高租金回报率，必须伴随着“低单价+高租金”。

低单价的房产，往往不在核心区，而高租金意味着必须在核心区，这不是前后矛盾吗？

事实上，深圳有一种产品能够满足，就是核心区的小户型“真公寓”，单价一般是周边商品房的一半，但租金却非常可观。

我们不妨找个典型案例，以深圳福田区为例，目前在售的小户型“真公寓”一只手数得过来，五一期间刚好入市一个新品，京基宸悦府的小户型产品“天荟公寓”。

先简单总结下项目特点：

1、低总价，低门槛：建面约38-43㎡户型，折后总价约156-170万，这个价格很友好，现在核心区的新房，没有“7090”限制后，户型越做越大，总价动辄数百万上千万，这种低门槛的小户型反而越来越稀缺。

2、地段足够核心：项目位于福田核心板块梅林，南向紧邻莲花山/市民中心，双地铁口，四条地铁环绕，周边商业配套醇熟，生活氛围浓厚。

3、真公寓，住宅化：项目是市场上常说的“真公寓”，也就是受到政府承认的“商务公寓”。现在深圳的商务公寓越来越住宅化，不仅可积分，且享有民水民电，户户带阳台，阳台还能通燃气。（深圳在2020年7月之后，已经不再审批新的商务公寓用地和规划了。这意味着，现在市面上能买到的商务公寓，都是存量，卖一套少一套）

接下来仔细算一笔账，这种真公寓，租金回报率如何。

看看项目周边的租金水平：

御锦公馆约125-135元/㎡/月

嘉鑫辉煌时代约140-150元/㎡/月

理想公馆高达150-180元/㎡/月

深业上城更是达到170-200元/㎡/月

综合来看，京基宸悦府作为全新房、带精装修交付，并且拥有京基品牌的优质物业管理，其租金水平有望超过周边次新房，年租金回报率预计能超过5%。

如果考虑自住，计算京基宸悦府的月供，你会发现比租房还要划算。

当买房比租房划算时，就会有越来越多人开始买房，因为大多数人算得明白，与其每月将大几千交给房东“打工”，不如自己供一套房，拥有一套属于自己的资产。

目前在深圳租房市场中，小户型公寓越来越受到年轻人的青睐，租金价格也非常可观。

因为现在的年轻人居住观念正在转变，单身经济崛起让他们不再追求大空间，反而更青睐设计新颖、配套完善、服务便捷的现代化公寓。小巧精致易打理，符合快节奏生活方式。

像京基宸悦府这类小户型公寓，对比同区域那些设施和服务跟不上的老旧住宅，对高净值年轻人的吸引力只会越来越强。

除了上面两种小户型，京基宸悦府还有建面约45、48㎡两房公寓、以及建面约114㎡双阳台四房住宅在售，这些产品都是罕见的低门槛买入核心资产的机会。

03

中轴崛起下的置业逻辑

在当下充满不确定性的市场，很多人买房还是存在担忧：租金会一直涨吗？房价真的到底了吗？

一个不争的事实是，年轻人向大城市聚集的洪流并未改变，深圳尤为如此。

刚刚过去的“五一”假期，深圳轨道交通以超4519.84万人次的总客流，日均903.97万人次的惊人数据，再次刷新历年同期记录，同比2024年激增26.1%。

这不仅是城市吸引力的表现，更是未来租赁市场坚实的需求基本盘。

而在城市内部，高端产业和高净值人群也呈现高度分化的格局。

近年来，深圳着力构建“三条轴线”的全新发展格局，而城市价值正有回归并强化“中轴”的趋势。

过去的深圳中轴，是市民中心、平安金融中心、莲花山公园勾勒的城市脊梁。如今，这条中轴线获得了前所未有的强势赋能！

一条全新的“黄金中轴”正从南向北强势崛起：以河套深港科技创新合作区为战略起点，串联起香蜜湖新金融中心与国际风投创投街区，而京基宸悦府所在的梅林-彩田片区，正是这条“黄金中轴”上的重要节点，也是“深圳智谷”的核心承载区。

“深圳智谷”，是福田规划投入约500亿打造的高科技总部基地。未来，超20万高精尖人才将在此汇聚，招商局金融科技、大疆、荣耀等科创巨头已抢先进驻。

当一个区域规划走向现实，产业和人才开始实实在在地聚集过来，身处其中的房子，它的分量和未来的可能性，自然会跟着发生变化。

就拿京基宸悦府来说，它所在的梅林，交通确实方便。

附近有几条地铁线，比如4号线和9号线的上梅林站、梅村站，走路几分钟就能到，还有10号线和在建的22号线。这样的交通条件，也让房子出租的时候，能有更多的选择和底气。

对于那些常常需要往返深港的人来说，从这里坐地铁6个站就能到口岸，确实方便了不少，难怪会吸引一些香港的朋友关注。

示意图

日常生活方面，楼下不远，走路大概三四百米就是卓悦汇，周边的卓悦中心、COCO Park这些商场也都不远，吃喝玩乐、买东西都挺方便。

一个地方配套成熟，人流量自然就大，消费也旺，这对房子的出租和以后想转手，都是实实在在的好处。

除了这些，像深圳图书馆、音乐厅这些地方，虽然不是天天都去，但有这些文化场所在旁边，感觉整个区域的氛围都不一样。

实景图

周末有空，去听听音乐会，逛逛图书馆，也是一种享受。再加上周边的莲花山、梅林山、笔架山，想爬山、呼吸新鲜空气，都有地方去。

这些实实在在能提升生活品质的配套，才能吸引高端租客，赋予物业更高的圈层与溢价空间。

数据也印证了这一点，福田核心板块公寓年均空置率仅约6.2%，远低于全市平均水平。这说明大家认可这里的价值，随着“深圳智谷”未来超20万高精尖人才的持续导入，区域内的租住需求将进一步激增。

回到最初的问题，在深圳买一套房收租，比把钱存在银行更划算？深圳楼市到了抄底的时刻吗？

数据显示，截至2025年4月中旬，深圳一手住宅库存已降至约2.61万套，整体去化周期缩短至约5.1个月，很多核心地段已经面临无房可卖的局面。

微观层面的积极信号，正与宏观层面的暖风同频共振。

一方面，国家层面稳楼市、促经济的决心坚定不移。从降准降息释放流动性、降低融资成本，到高层会议多次强调房地产市场的平稳健康发展，再到各地探索政府收购存量房产、推动城市更新和“好房子”建设……

一系列“政策组合拳”的核心指向清晰明确：楼市，必须稳住。

另一方面，外部环境也传来积极讯息。就在5月12日，备受关注的中美经贸会谈取得超预期进展，关税问题迎来重大突破。

这一积极信号迅速点燃市场热情，人民币资产应声上涨，为经济前景注入了宝贵的确定性。

正是在这样国内政策托底、外部环境改善的共同作用下，我们看到资金成本在降低，市场信心在重建，而占家庭财富核心地位的房产，其价值正被不断夯实。

在此背景下，京基宸悦府凭借其“1字头”的低总价、福田双地铁口的黄金地段、不限购不限贷、可积分、通燃气以及可观的租金回报，无疑成为了当下极具吸引力的资产配置选择。