内容提要：

5月房地产市场复苏停滞，商品房投资、销售、价格全面下跌，库存去化周期达11个月。二手房价格加速下滑，市场尚未触底，房价或再跌20%-25%。政策刺激边际效应递减，供过于求及通缩压力持续。新房价格2028年底或企稳，二手房需至2029年或2030年。

一、5月商品房投资、销售和价格全面下跌，房地产市场复苏出现反复。

2025年5月，全国房地产市场复苏势头停滞，商品房投资、销售和价格全面下滑，凸显行业深陷困境。根据国家统计局数据，70个大中城市新房价格环比下降0.2%，同比下跌4.1%，创2024年10月以来最大月度跌幅；二手房价格环比下降0.5%，同比下跌6.6%，为八个月来最大跌幅。前五个月，房地产投资总额36234亿元，同比下降10.7%，其中5月单月投资8504亿元，同比下降12%。前五个月商品房销售面积35315万平方米，同比下降2.9%，5月销售7053万平方米，同比下降3.3%。截至5月底，待售商品房库存达77427万平方米，同比增长4.2%，按1-5月销售速度需11个月去化。

从衡量家庭购房意愿的居民部门贷款来看，商品房需求依然低迷。前五个月，新增居民贷款5724亿元，同比下降19.1%。其中5月新增贷款540亿元，同比下降28.6%。

居民中长期贷款（主要为房贷）前五个月新增7859亿元，占住宅销售额26%，5月新增747亿元，仅占12%。这些数据反映出消费者对房地产市场的信心不足，购房需求持续萎缩。当然不会有错误的居民贷款数据，也意味着商品房销售数据可能不那么扎实，毕竟前五个月居民购房的现款比例达到74%，这与实际情况不太相符。

2024年9月，央行降准降息、降低首付比例等刺激政策曾短暂提振市场，一线城市房价跌幅收窄，新房价格一度企稳。然而，2025年5月，改善势头戛然而止。

5月份，广州取消新房购买限制，试图重振信心，但5月新房和二手房价格分别环比下降0.8%，同比下降5.8%和6.6%，显示政策效果有限。

政府推出多项支持措施，包括降低抵押贷款利率、为未完工项目提供融资、计划将空置房屋转为保障房，但政策刺激效应边际递减，未能扭转市场颓势。

二手房市场作为市场情绪的晴雨表尤为关键。2025年3月，大城市二手房价格短暂稳定，但5月加速下跌，表明市场仍在探底。

二、楼市尚未触底，房地产市场仍存继续下行的风险。

房地产市场尚未触底，下行风险依然显著。高盛研究预计，若无强力干预，房价可能再跌20%-25%，跌至2021年峰值的一半。

去年9月，央行大幅降准降息等政策曾推动沪深300指数半月飙升38.6%，市场预期房价可能在2025年底企稳。然而，2025年5月的数据表明，刺激措施效果远不及预期，市场信心未获实质性恢复。

房地产市场低迷的根源在于供需失衡的结构性转变。2000年至2021年，住房拥有率很低，居民债务率很低，快速城市化、棚户区改造和政策刺激推动房地产市场高速增长，住房需求被透支。

国家统计局数据显示，2021年城镇居民人均住房面积达36平方米，接近发达国家水平，新增住房需求显著下降。与此同时，人口结构变化加剧供过于求：2024年新生人口仅700万，较2016年峰值1800万减少61%；结婚人数从2013年的1347万对降至2024年的650万对；城镇化率从2000年的36%升至2024年的66%，增速放缓。高盛预计，未来几年城市新房需求将降至500万套/年，仅为2017年2000万套的四分之一。

经济环境进一步削弱购房能力。2025年5月，消费者价格指数（CPI）同比下降0.1%，连续四个月负增长；生产者价格指数（PPI）下降3.3%，连续32个月下跌，通缩压力持续。

就业不确定性上升，居民收入增长放缓。2024年城镇居民可支配收入同比增长4.2%，低于GDP增速，远低于房价峰值时的两位数增幅。

供给端压力同样严峻。截至2025年5月底，商品房库存77427万平方米，去化周期11个月，远超2015年“去库存”时的7个月。开发商流动性危机加剧，2024年全国房地产开发资金来源同比下降36%，银行贷款、债券融资和预售款均大幅萎缩。头部开发商如万科、龙湖被标普降级，信用风险上升。

政策执行效果不佳也是风险因素。2024年5月，央行推出3000亿元再贷款支持国企收购空置房转为保障房，但截至2025年3月，实际落地规模不足预期。地方政府的财政困境限制了政策空间，2024年土地出让收入同比下降20%，加剧地方债务压力。类似1992-1993年东京房地产市场的案例表明，人口负增长、宏观经济疲软和通缩预期可能抵消政策刺激效果，中国房地产市场或面临类似长期调整。

三、商品房销售量和房价到底什么时候能够止跌企稳？

商品房销售量和房价止跌企稳的时间取决于政策力度、市场供需平衡及经济环境改善。当前，市场对“止跌企稳”的定义存在分歧：政策层面认为跌幅从两位数收窄至个位数即为企稳，而普通居民期待二手房价格触底反弹。结合现有数据和趋势，以下从新房、二手房及整体市场三个维度分析止跌企稳的可能性。

新房市场：价格短期趋稳，销售量仍承压。

新房价格在政策引导下已现企稳迹象。2025年5月， 70城新房价格同比跌幅从4月的4%略微扩大到4.1%，基本稳定。

政府取消价格限制（如成都、合肥）、降低首付比例至15%、下调5年期贷款市场报价利率（LPR）等措施，也在一定程度上支撑了新房价格。开发商推出“高品质”住宅（如低容积率、高得房率），吸引改善型需求，推高均价。

然而，新房销售量难以快速回暖。2025年5月下降3.3%。预计2025年新房销售总额将降至8.5万亿元左右，较2024年的9.7万亿元进一步收缩12.4%。

原因在于：一是预售制信任危机，2025年第一季度预售房销售占比从2021年的90%降至67%，消费者更倾向购买现房；二是库存压力抑制开发商推盘积极性。新房市场企稳需待售库存降至月销的6个月左右，预计最快2028年才可能实现。

二手房市场：继续下行，触底可能需待2029年。

二手房市场是市场情绪的真实反映，短期内难言企稳。2025年5月，70城二手房价格同比下跌6.6%，跌幅扩大。三大因素支撑下行判断：

1，供给过剩：2025年5月，重点城市二手房挂牌量同比增长30%，远超成交量。急于变现的业主（如资金链紧张的中小企业主）压低报价，广州、深圳部分小区成交价较2024年初低20%-30%。

2，通缩压力：2025年5月CPI同比下降0.1%，实体经济（如餐饮、服务业）受严格禁酒令等政策冲击，中小业主破产风险上升，卖房续命现象增加。

3，低租金回报率：2025年重点城市住宅租金回报率仅1.8%，远低于2.5%的合理水平，显示房价估值仍偏高。以300万元房产为例，年租金不足6万元，租售比偏低抑制投资需求。

二手房触底需待供需平衡及估值合理化。假设房价回归2015年水平（较2021年峰值低约30%），或租售比回升至2.5%，可能需3-4年调整。二手房价格或在2029年或2030年企稳，部分一线城市可能提前至2028年底。

整体市场：政策加码与经济复苏是关键

整体市场止跌企稳需政策加码与经济环境改善并举。2025年3月政府工作报告强调“稳定房地产市场”，预计政策将聚焦以下方向：

1，去库存：扩大地方专项债用于收购空置房，2025年计划投入4万亿元贷款支持保障房建设，预计消化20%库存。

2，融资支持：扩大“白名单”机制，2025年新增2万亿元贷款支持优质开发商，缓解流动性危机。

3，需求刺激：进一步放宽限购（如一线城市全面取消）、降低交易税费，释放刚需和改善型需求。

但经济复苏是长期支撑。2025年中国GDP预计增长4.8%，若通缩缓解，消费者信心可能逐步恢复。

【作者：徐三郎】