文/陈昊星

来到大城市工作或求学，租房往往是最头疼的问题，稍有不慎就可能落入“陷阱”。因“二房东”引起的纠纷更是重灾区。

近日，北京市住房城乡建设委会同市市场监管局等有关部门起草并发布了《关于规范个人开展住房转租活动的通知（征求意见稿）》，拟针对职业化的个人“二房东”群体提出明确规范。

与什么样的“二房东”打交道时需要小心？哪些房租不得？

重点打击职业化个人“二房东”

根据《通知》，个人在北京市转租非同一套（间）住房达到10套（间）及以上的，应当依法办理市场主体登记，并向住建（房管）部门备案。《通知》同时细化了具体的转租套（间）数计算认定标准及从事住宿、民宿等经营活动的例外情形。

北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥接受中新社国是直通车采访时表示，此次《通知》的出台，主要是为了解决个人职业化“二房东”长期监管缺位的问题。背后既有上位法依据，也源于现实治理的迫切需求。

所谓“二房东”大致可分为三类：

第一类是因工作调动、学习变动等原因，将所承租住房转租出去的个人行为，这属于合法的民事行为，不在本次监管打击范围之内；

第二类是“机构化二房东”，即已完成登记备案、规范经营的住房租赁企业，属于合法的市场参与者。

此次通知主要针对的是第三类，即具有明显职业化特征的“二房东”。这类人群往往以个人名义承租大量房源再转租，操作不透明，行为不规范，甚至与“黑中介”交织，成为扰乱租赁市场秩序的“灰产”。

赵庆祥介绍，此次监管重点打击的“二房东”群体，是指那些未依法登记，却以营利为目的从事租赁活动的职业化个人“二房东”。这类人通常以低价、虚假房源吸引租客，在租客签约入住后，又以各种名目收取额外费用，比如卫生费、管理费等，这类乱收费行为在市场上较为常见。如果租客想提前退租，还可能被收取高额违约金，甚至面临押金和已预付租金被恶意扣留的情况。

“此次起草的通知是为了把正常的个人转租行为和带有经营性质的职业化行为区分开来，既避免误伤普通租户，也有利于精准治理。”赵庆祥说。

多地整治“二房东”违规转租乱象

“二房东”乱象并非北京独有，近年来各地频繁曝出类似案例，已成为亟待治理的住房租赁市场顽疾。对此，多地陆续开展专项整治行动，着力规范租赁行为，净化市场环境。

深圳就曾出现出租屋“整层魔改”事件。2024年12月，深圳市坪山区某小区有业主发现整栋楼存在被改造成群租房的情况。部分楼层在多次转租后，原设计每层6户、整栋230户的住宅楼，通过房中房隔断竟被改造成每层一二十户，超出建筑设计标准三倍有余。

东莞市政府近年来重点针对工业厂房“二房东”哄抬租金、违规加收水电费、擅自增加公摊、违规转租分租等行为开展全面排查和专项执法，重点打击一批企业反映强烈、所涉问题突出的“二房东”。

在赵庆祥看来，仅依靠专项整治和集中排查，难以从根本上遏制“二房东”乱象。此次由北京市建委等部门起草的《通知》，为规范住房租赁市场中“二房东”行为提供了具备可操作性、可复制性的制度范本，具有一定的前瞻性和示范效应。未来，该举措有望在更多城市推广实施，从而提升各地住房租赁治理的整体水平。

此外，在监管机制方面，《通知》拟明确街道办事处、乡镇人民政府加强对本辖区内住房租赁的日常监督管理，发现辖区内个人违规开展转租住房活动的，及时将线索及租赁合同等相关证据上传北京市房屋租赁管理服务平台。同时，房地产经纪机构和互联网信息平台也被纳入监管链条。

识别“二房东”，这些风险要警惕

作为租房者，如何识别“二房东”的身份？又该怎样防范可能存在的转租风险？

首先，租房时首先不要轻信租金明显低于市场价的房源。因为正规租赁企业和房地产经纪机构发布的价格通常都有一个合理范围，低价房源往往存在陷阱。

其次，识别正常的个人转租行为。比如因工作变动需转租的房屋，互联网平台应明确标注转租字样，这类信息相对可信，但租客仍需谨慎判断。

第三，慎重选择中介机构。北京市中闻律师事务所律师单宾接受采访时表示，租房者在选择中介时，应重点核实中介机构是否具备有效的营业执照及备案证明。如中介机构拒绝或无法提供相关证明，极可能属于不合规机构，存在较大风险，租房者应当高度警惕并避免交易。此外，正规中介的从业人员通常会佩戴标明姓名、照片、机构名称及职业资格信息的工作牌，租房者也应注意查验。

第四，如不慎掉入陷阱要及时保存证据。单宾建议，如果租房者不慎掉入房屋转租“陷阱”，务必注意保存相关证据，如合同、转账记录、聊天截图和录音等。遇到违法行为时，可向住建部门、市场监管局投诉举报无照经营和虚假宣传等问题；如涉及诈骗或伪造证件，还应及时向公安机关报案。若行政途径无法解决，租房者可依法向人民法院提起民事诉讼，要求退还费用和赔偿损失；若合同中含有仲裁条款，也可向约定仲裁机构申请仲裁，维护自身合法权益。