美国房地产市场仍然在呈现出一种深刻的“脱节”现象：尽管房屋销售活动因高昂的借贷成本和经济不确定性而降至冰点，但房价却反向创下历史新高。

7月23日，美国全国房地产经纪人协会（NAR）公布数据显示，6月份美国成屋销售总数年化环比下降2.7%，至390万户，为去年9月以来的最低水平，且低于市场预期的400万户。这是市场需求持续疲软的最新信号。

然而，与销量下滑形成鲜明对比的是，6月份的成屋售价中位数同比上涨2%，达到创纪录的43.53万美元。顽固的高房价与高利率共同作用，使得许多潜在购房者的负担能力承压，今年春季购房旺季的期望也因此落空。

建筑数据公司Zonda的首席经济学家Ali Wolf警告称：

我认为这种脱节不会持续太久，在需求回落的环境中，房价不可能无限期上涨。

美国房价在需求不振的情况下依然坚挺，其核心原因在于“多年的供应不足”。

NAR首席经济学家Lawrence Yun指出，住宅建设的步伐持续落后于人口增长，这是导致房价被推高的根本性因素。

尽管近几个月市场上的待售房屋库存有所增加，但销售速度放缓也使得按当前销售速度计算的库存供应量达到4.7个月，创下2016年7月以来的新高，但这并未能有效缓解整体市场的供需失衡。

许多在疫情期间以超低利率锁定抵押贷款的房主，因不愿放弃现有的优惠利率而选择不出售房屋，这种“锁定效应”进一步限制了二手房市场的有效供应。

高盛的经济学家在最近的一份报告中表示，87% 的抵押贷款持有人的利率低于当前利率，三分之二的借贷成本比当前利率低 2 个百分点，“这强烈抑制了他们搬家的意愿”。

高利率与高房价“劝退”买家

在需求端，持续高企的抵押贷款利率是抑制销售活动的关键。

房地产咨询公司Cotality的首席经济学家Selma Hepp表示，市场原本期待春季购房旺季能带来提振，但由于高昂的价格和利率使许多潜在买家无力承担，销售仍然“不温不火”。

年初利率的短暂下降曾带来一丝喘息，但在特朗普于4月初宣布所谓“对等关税”计划后，利率再度回升。

高利率对需求的抑制作用是显而易见的。Lawrence Yun援引NAR的分析称，如果抵押贷款利率能降至6%，将会有额外16万租房者转变为首次购房者。

市场复苏前景黯淡

展望未来，经济学家普遍认为美国房地产市场年内难以实现复苏。Selma Hepp直言：

由于我们现在正进入季节性的淡季，我看不到销售会有所提振。我们仍在底部徘徊。

除了高利率和房价带来的负担能力问题，其他宏观经济因素也构成了阻力。花旗银行经济学家Veronica Clark认为：

需求的额外拖累可能来自多个方面，包括仍然很高的抵押贷款利率、普遍的负担能力缺失、疲软的劳动力市场，以及买家对未来财务状况的不确定性。

在此背景下，潜在的政策变数也为市场增添了新的不确定性。特朗普已公开表示：

由于美联储主席、‘太晚先生’鲍威尔拒绝降息，美国住房市场发展滞后。

华尔街见闻此前提及，特朗普正考虑一项取消房屋销售资本利得税的提案。根据美国现行税法规定，纳税人出售住宅时，可免缴最高25万美元的资本利得税；夫妻联合申报的，免税额度翻倍。但该额度自1997年起再未上调。