数据来源企业公告制表：黄指南

本报记者 张蓓 见习记者 黄指南 深圳报道

9月15日晚间，招商蛇口（001979.SZ）宣布董事长蒋铁峰因工作调动辞职，董事会随即选举朱文凯接任新董事长。与此同时，公司总经理职位由聂黎明接替，管理层新旧更替迅速完成。

对于一家处在周期低谷中的头部企业而言，这样密集的人事调整，某种程度上释放出公司加速内部重组、提效转型的信号。

事实上，这一信号并非孤立的管理决策。9月12日，招商蛇口还对外披露定增方案，拟通过发行优先股的方式用于“保交楼、保民生”房地产项目建设。

一位在地产板块深耕多年的机构投资者对《华夏时报》记者表示：“从定增节奏来看，招商蛇口显然是在为提前回收项目沉淀资金做准备，确保现金流不失血。”

他进一步指出，在今年中期的股东周年大会上，管理层曾明确提出当前战略主线，即“四个不失”：战略不失误、现金不失血、开发不失速、转型不失志。此番调整及资本动作，与这一方向高度契合。

“现金是硬通货，特别是在这个周期。招商蛇口这一轮操作，其本质就是要抢在周期进一步下行之前，稳住血脉，留住主动。”上述投资者表示。

针对定增及人事调整事件，9月15日，《华夏时报》记者已向招商蛇口发去采访联络函。截至发稿时，招商蛇口方面暂未回复记者提问。

融资工具变革：招商蛇口优先股定增引发行业关注

近年来，房地产行业遭遇深度调整，销售疲软、融资困难已成为房企生存的两大核心问题。在这样的背景下，越来越多的房企选择定向增发作为应对之策。

对于能够实施增发的企业来说，这一举措既是自救的手段，也可能是谋求长远发展的战略选择。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《华夏时报》记者采访时表示，上市公司实施定向增发，尤其是房地产企业将其用于保障民生工程及项目交付，这一举措常被解读为企业面临财务与资金压力的表现。然而，这种认知与实际情况并不完全相符。

他表示：“定向增发本质上是上市公司基于自身经营状况、资金需求及业务发展扩张需要而采取的常规市场化行为，属于资本市场中企业自主决策的常态化融资安排。”

据记者观察，招商蛇口上一次定增获证监会审核时间为2023年6月，彼时其计划募集资金85亿元，用于10个存量项目建设、补充流动资金及偿还债务。

而本次增发将采取向不超过200名的符合《优先股试点管理办法》和其他法律法规规定的合格投资者定向发行的方式，发行优先股总数不超过8200万股，募集资金总额不超过82亿元。

具体发行金额需由招商蛇口股东大会授权董事会（或由董事会授权的人士）根据监管要求和市场条件等情况在上述额度范围内，与本次发行的保荐机构（主承销商）协商确定。

据悉，增发所募集资金的主要用途是保障存量项目的建设与交付，重点涉及广州林屿院、深圳会展湾雍境名邸等11个在建项目。

公告指出，本次募集资金到位之前，招商蛇口将根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后予以置换。如果本次实际募集资金净额相对于募集资金拟投入金额存在不足，将通过自筹资金弥补不足部分。

某头部地产融资总监认为，招商蛇口此次增发之所以选择优先股这一前期尚未有房企尝试的融资工具，背后是融资团队对市场环境、机构、报价做了充分的对比和调研。

“选择优先股发行的核心动因是基于对不同股权工具的市场接受度及机构投资者偏好差异的专业权衡。地产端整体信心较差，导致不同类型的投资者及机构，对融资标的物的看法截然不同，价格也会有较大差异。”他续称。

李宇嘉在分析中持相同观点，招商蛇口选择发行优先股而非普通股，主要基于对机构投资者的战略考量。从专业视角分析，机构投资者在全面评估招商蛇口现有潜在资产的未来溢价潜力后，优先股因其特定的权益属性，更易获得机构投资者的价值认同。

“相较于普通股，优先股在发行定价环节往往能获得更为优厚的认购价格，这主要源于机构投资者对优先股收益保障机制及资产增值预期的积极评估。而针对普通股的估值，由于房地产行业资产特性及市场预期的特殊性，机构投资者可能在估值判断上持相对审慎态度，导致其定价水平可能低于优先股。”他如是说道。

从资金的具体使用来看，招商蛇口计划将募集资金用于11个正在建设中的房地产项目。具体投资金额从2.18亿元至17.17亿元不等，记者测算，涉及总投资金额456.64亿元。

这些项目大多位于一线和二线城市，开发周期集中在2023年至2028年之间。项目销售利润率最低的仅为5.65%，最高的也不超过16%。

根据招商蛇口预估，这些项目的销售收入将达到529.86亿元，净利润预计为48.9亿元，平均销售利润率约为9.7%。

在李宇嘉看来，定向增发的举措在推进“保交楼、保民生”工作方面，能够为企业带来商誉价值的提升。同时，这也有助于增强企业业主或潜在购房者对招商蛇口产品的认可度，进而促进招商蛇口相关项目的销售，实现资金回流，改善企业资金链状况。

“老将新帅”，招商蛇口挑战与机遇并存

增发消息发布后，招商蛇口股价在资本市场也迎来了短暂利好。9月15日，招商蛇口当日股价最高涨至9.73元/股，收盘时以9.7元/股结束，较前一交易日上涨了2.54%。

然而，这一利好并未能持续太久。就在增发消息发布后的同日深夜，招商蛇口又披露了一项重大人事公告。

据公告内容，蒋铁峰因工作调动辞去董事长及董事职务，朱文凯接任第四届董事会董事长，聂黎明被聘任为总经理。蒋铁峰自2023年9月起担任招商蛇口董事长，尽管在这一岗位上仅仅工作了两年，但这一突如其来的变动，迅速引发了市场和业内的关注。

从二级市场反馈上看，招商蛇口16日开盘后股价小幅回落，最终收于9.67元/股，录得0.31%的跌幅。由此可见，董事长的更替对投资者的情绪产生了一定的影响。

从公司高层的历史背景来看，市场对于朱文凯的接任并不令人意外。自2018年8月起，蒋铁峰与聂黎明一同跻身招商蛇口高管，而朱文凯在企业上市时就已任常务副总经理，参与公司多个核心业务的管理和决策。

往年财报显示，朱文凯以城市服务类业务为起点，后转战地产板块，担任招商地产企管部、策划部、策划中心、营销中心等部门要职，业务能力涉及城市服务、产品定位及区域投资等领域，积累了深厚的实操经验。

记者从往年财报披露的内容梳理看出，与朱文凯实现了从总经理到董事长的无缝职务衔接相比，聂黎明则是从招商局集团“回调”至招商蛇口。聂黎明调任前于招商局集团产业发展部任部长一职，在招商蛇口期间曾在云南、重庆等地的招商蛇口区域公司担任重要职务，具备跨行业协调的背景，还掌舵过招商积余这家上市物业平台。

尽管公告未披露蒋铁峰的去向，但据招商局集团官网于9月5日更新的信息，其已出任招商局集团副总经理一职。

尽管朱文凯的接任被视作“无缝衔接”，但他面临的挑战却不容小觑。

图源：招商蛇口2025年中期财报

根据8月末发布的中期财报，招商蛇口实现营业收入514.85亿元，同比增长了0.41%，归属于上市公司股东的净利润为14.48亿元，同比增长了2.18%。

然而，财报中也暴露出招商蛇口面临的压力，特别是在传统开发业务方面，收入有所下滑，至399.2亿元，同比减少1.02%。此外，其资产运营及物业服务收入虽然有所增长，但依然无法弥补整体盈利能力的下降。

记者分析发现，招商蛇口的利润增长很大程度上受到了投资收益的推动。期内其取得控制权时，股权按公允价值重新计量产生的利得为5.07亿元的投资收益，这一因素在一定程度上增厚了公司利润。但如果剔除这一影响，招商蛇口的扣非后净利润为9.62亿元，同比下滑了31.23%。

对招商蛇口近年盈利状况的观察，会发现其盈利模式存在显著波动性。具体而言，2024财年扣除非经常性损益后的净利润为24.49亿元，与2018年同期146亿元的数值相比，呈现83.22%的大幅下滑。

除此之外，平衡传统地产主业与多元经营业务的发展，仍是摆在朱文凯面前的难题。

中期财报还显示，招商蛇口经营活动产生的现金流量净额同比下降255.77%，主要系房地产项目销售回款同比减少，购地款同比增加。

期内，资产运营业务面临着巨大盈利困境，上半年该业务毛利率为-0.87%，较去年同期大幅下滑5个百分点。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁