中经记者 陈婷 赵毅 深圳报道

“所有与地产开发相关的物业企业，在过去三年的关联业务持续减少，由此产生的影响仍在财务报表中有所体现。在几年前我也讲过，万物云在独立业务和独立市场的发展方面，自身也会有战略实践。”

3月20日，万物云（2602.HK）董事长朱保全在业绩会上对包括《中国经营报》在内的媒体记者表示。

3月19日，万物云披露2025年业绩公告。2025年，万物云总收入为372.72亿元，同比增长2.7%。其中，循环型业务（住宅物业管理服务、物业及设施管理服务、BPaaS解决方案业务）收入约为334.02亿元，同比增长8.5%，占总收入比例为89.7%。

截至2025年年末，万物云持续关联交易收入约为22.39亿元，占总收入比例降至6%，关联方贸易应收款同比减少约3.82亿元至约20.64亿元。2025年，万物云核心净利润约为21.28亿元，同比增长0.8%。剔除开发业务的影响，核心净利润约17.08亿元，同比增长11.1%。截至2025年年末，万物云全年经营活动所得现金流量净额约16.9亿元，公司持有货币资金约120.9亿元。

增强业务独立性

2025年，万物云整体业绩仍受开发商关联业务影响。公告显示，报告期内，万物云就关联方欠款项进一步计提减值7.4亿元，同比增加4.8亿元。上述减值计提动作，叠加大量空置房带来的高额成本，导致万物云期内净利润出现同比下降。

对此，万物云管理层表示：“计提信用减值损失、主动收敛风险敞口，虽然带来短期利润阵痛，但长远看，为高质量发展筑牢了底盘。”2025年，万物云实现关联方回款约28.51亿元。

万物云2025年度业绩发布会现场 万物云/图

万物云的业务板块分为社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务。其中，循环型业务为公司营收稳健增长的“压舱石”，报告期内创造毛利约38.78亿元，同比增长3.8%，占总毛利的85.1%。

从细分业务来看，报告期内，万物云住宅物业服务收入约209.26亿元，同比增长8.9%，占总收入的56.1%。受居民缴费能力下降及法拍、失联、查封无可执行资产等情况增多影响，住宅物业费收缴率出现下降，叠加开发商空置房数量增加带来的压力，万物云报告期内住宅物业服务业务的毛利率出现下滑。

物业及设施服务管理方面，该业务报告期内收入约106.67亿元，同比增长7%，占总收入的28.7%，毛利约8.56亿元，同比增长2%，占总毛利的18.8%。报告期内，万物云来自BPaaS解决方案的收入约18.09亿元，同比增长13.5%，占总收入的4.9%。

值得注意的是，报告期内，万物云主动调整战略，非核心业务在主营业务中的占比继续下滑。其中，城市空间为公司重要的场景业务之一，主要采取表外合资的形式开展。报告期内，万物云来自城市空间整合服务的并表收入约7.4亿元，同比下降2.1%，占总收入的2%。

深化“蝶城”战略

业绩会上，朱保全点出公司面临着行业共性挑战：“超预期的空置房”是保交楼后亟须破解的难题。2025年全国住宅待售面积同比增长2.8%，海量空置房给物业企业带来高昂的额外管理成本。物业服务作为一种准公共产品，即便房屋空置，物业企业仍需维持项目整体的固定成本投入，且空置房往往面临物业费收缴难、追缴周期长等问题，这种“收入缺失但成本刚性”，这种错配导致项目毛利率承压，成为影响物业企业现金流和利润的关键因素之一。

面对行业竞争加剧、收缴率普遍下降，以及空置房比例上升带来的挑战，万物云在2025年以“蝶城”作为实现区域规模效应的核心战略，坚持区域深耕，并在蝶城范围内积极开展装修、房屋经纪和楼宇修缮业务。

公告显示，2025年万物云全年新增362个住宅物业服务项目，有247个项目从存量市场获取，新签约年化饱和收入同比增长21.1%。其中，通过“弹性定价”模式获取51个住宅物业服务项目，占存量市场拓展项目总数约20%。

截至2025年年末，万物云累计完成690个“蝶城”的底盘构建，覆盖约一半的在管项目。在高浓度的“蝶城”底盘之上，公司业务从传统的房屋交易进一步延伸至资产全生命周期的保值增值服务。其中，房屋修缮业务2025年收入同比增长67.1%；研选家自营装修业务新签约金额同比增长26.6%。在租赁与买卖等周期性业务上，万物云聚焦优势城市，深耕区域效率，持续提升市占率。例如，公司在武汉自管小区中的二手房交易市场中，市占率进一步提升至35.7%。

（编辑：赵毅 审核：童海华 校对：宛玲）