中经记者 方超 石英婧 上海报道

“物业行业当前正处于从‘高速增长’迈向‘高质量发展’的关键转型期，过去依赖增量开发的模式正在逐步转向以存量运营、精细服务和专业制胜为核心的新阶段。”

《中国经营报》记者注意到，3月31日， 永升服务（01995.HK）总裁林祝波在召开的2025年度业绩发布会上如此表述。财务数据显示，2025年，永升服务营业收入同比增长0.4%，连续10年保持增长。

但在多地出台物业费降价政策、刚性成本上升的大背景下，物企无疑在“承压前行”，永升服务2025年就对存量项目主动做“加减法”。林祝波认为，“过去更关注规模扩张，现在市场更看重可持续盈利能力和差异化产品能力，”其同时表示，永升服务“不再单纯追求规模，而是聚焦增长的质量”。

现金流回正至5.1亿元

财务数据显示，2025年，永升服务实现营业收入68.7亿元，同比增长0.4%，归母净利润为4.4亿元，综合毛利率19%。此外，永升服务2025年全年外拓饱和合同收入16.9亿元，同比增长7%。

“我们相信整体的健康比单一的速度更有意义，结构的优化让公司整体更加健康，”永升服务相关方面介绍，2025年，在该公司收入版图中，基础物业、非业主增值、社区增值、城市服务占比分别为 79.4%、11.6%、5.6%、3.4%。

据悉，2025年，永升服务在布局城市、外拓项目等层面进行了结构优化。

永升服务方面向记者介绍，2025年，该公司外拓项目的来源更加聚焦，“未来外拓城市数量从原先的120多个优化至70—80个主要城市，以精准布局，追求更高效的产出”。

“同时我们继续对存量项目进行优化，积极主动适应新环境下公司的战略需求，2025 年我们继续退出部分质地不佳、基础条件运作困难，不符合战略布局的项目，对应的退场签约面积约为 4000万平方米。”永升服务方面表示。

永升服务方面进一步介绍，“在一增一减之间，我们的签约面积增长0.8%达到 3.5 亿平方米，在管面积增长0.6%达到 2.5 亿平方米，稳住了规模体量的同时，实现了质地的更新，这也为后我们后续业绩增长提供了稳定的来源。”

此外，在现金流方面，财务数据显示，永升服务经营活动现金流已从2025年中期的-2.3亿回正至5.1亿元，实现了对净利润的一倍覆盖。对于此变化，永升服务首席财务官周迪表示：“一方面反映了行业业主缴费习惯的特点。另一方面也体现了公司极强的战略执行力——我们始终将现金视为生命线，展现出经营运营的韧劲。相信在宏观挑战下，我们仍能维持较好的运营状态，保持稳定现金流。”

周迪透露，“针对小业主缴费，我们持续跟进地产端回款，通过多方联动、月度对账、项目回款过渡安排等机制，相关工作稳步推进。2025年地产回款情况良好。从地产端看，其已完成境内外债务重组，预计2026年自身经营将优于2025年，这也为我们推动相关回款创造了更好条件。”

打造可持续的增长曲线

在物业行业进入转型关键期的大背景下，永升服务如何应对行业变化与市场竞争也受到外界关注。

“一方面，在过去快速规模扩张背景下，行业采取广撒网的方式，过程中普遍存在基础服务品质下降的问题，加剧了业主与物业之间的摩擦。叠加经济下行，业主缴费意愿有所减弱。同时，政策端对合规审计、服务透明、质价相符的要求不断提升，刚性成本持续上涨，行业面临多重压力。”林祝波在永升服务2025年业绩发布会上表示。

针对行业变化，在主动退出低质量、不盈利项目的另一边，林祝波透露，永升服务已在拓展模式、管理模式等层面进行了调整。

如在拓展模式方面，林祝波表示，永升服务拓展以高质量的渗透牵引高质量的增长，提出一体化的拓展策略，对于该拓展策略，林祝波认为，其本质是提供综合解决方案，背后是构建全面的一体化产品服务矩阵，确保每个新项目具备健康的盈利模型和长期合作潜力。

“我们还提出‘托管一体’，在拓展阶段就让运营管理团队全程介入，确保项目从投、运、管各环节从一开始就走向成功。这就是以高质量渗透牵引高质量增长。”林祝波表示。

记者注意到，在上述业绩发布会上，林祝波并未避讳永升服务存在的短板。

“我认为当前是非业主增值服务的历史最低点。虽然利润水平略有提升，但收入占比已降至底部。过去该板块与地产强相关，如今已基本市场化，关联度不高，这也反映出我们尚未形成独立的第二增长曲线。”林祝波强调，“目前我们正在积极调整，探索新方向。”

“深耕专业赛道，打造可持续的第二增长曲线。”林祝波介绍，永升服务以空间改造业务为例，围绕“拎包入住—开火生活—无忧租售”打造全链条服务。“春节前启动试点，3月27日样板房亮相，到昨天晚上，仅三天便实现9单下定，毛利大概在20%以上。”

“此类业务依托专业能力，围绕房屋空间创造增量价值。此外，我们还在推进房屋维修维保等产品研发。通过类似产品线的拓展，未来非业主增值服务的毛利有望提升至15%—18%的水平。”林祝波表示。

而对于外界关注的物企独立性，林祝波认为，过去几年，随着地产行业的变化，永升服务的目标从来不是所谓的“脱钩”，而是真正具备完全市场化、独立发展的能力，其同时强调，“我们在‘十四五’期间就已开始走上市场化、独立化的道路”。

（编辑：石英婧 审核：童海华 校对：翟军）