我一个北京的朋友说，最近他们小区业主群“天天儿干仗”。

起因，是两个孔洞。

一个住户在群里发了三张照片：刚抹了白灰的楼道顶部，被凿出两个黑窟窿。

然后他连续发问：“楼道里怎么回事儿？没有任何通知，直接干完就默认了？上周楼道里刚抹了白灰，这周就打孔，你们这工序都这么安排嘛？”

很快，几个人开始附和，认为施工方做得不妥。

项目经理回了一句：

“这是强电增容和弱电归集的管道。我们按设计施工……”

很明显，大伙都带上了情绪。

因为，类似的事情已经不是第一次了。

这是朋友家小区针对老旧改造拉的业主沟通群。

这个小区位于北京市的南五环外，竣工交房在2000年前后，由好几个组团构成，共有50多栋楼，居民将近2000户。

在这周边，它既是规模较大的，也是事实上第一个纯市场化商品房小区。

1998年，中国正式停止住房实物分配，实行住房分配货币化，商品房市场的大门从此全面打开。

当年，恰逢这个小区所在的北京经济技术开发区，各项事业进入快车道，常住人口越来越多，小区一开盘就被抢了精光。

但近三十年过去了，当年的新盘变成了老楼，现在是这条街上最破旧的小区。

外墙瓷砖开始空鼓，有时雨水顺着裂缝渗进顶层的天花板。

地下管网锈迹斑斑，一到夏天就有楼道漏水的投诉。

人车不分流，每天晚上都能看到轿车转一圈又一圈搜索停车位。

大概三四年前，北京经开区的老旧小区陆续开始更新改造。

今年，终于轮到了朋友家这个小区。对于住户来说，是好事一桩。

改造方案覆盖了楼本体和公共区域两大类：外墙节能保温、雨污水管更新、供热管道改造、强电增容、弱电归集、道路更新、停车位规划、适老化设施……每一项都是居民多年来的痛点。

但改造落地，并不顺利。

早在3月份入户调查时，对于要不要剔除外立面的瓷砖，居民站成了两队。

起因，是有居民认为外保温加真石漆的寿命只有8至12年，远不如原有瓷砖的20至30年；另外，还听说旁边一个小区在改造了外立面后，露台防水没做好，结果大雨后出现了漏水、墙体发霉的现象。

有人在群里发了一份word文档，是居民自发整理的反对意见，有照片、有数据，论证严密。

但很快引来反对派的呛声，一争论就是好多天。

有人没了耐心，大喊：几十年的老楼了，大家看看里外都破成什么样了？还要吵？

有人提醒大家“时间窗口不等人”：有政府出资，有街道社区协调，有正规单位实施，过了这村可是没这店了，可别浪费机会！

居委会和项目部都很无奈。

最终，他们在小区门口摆上桌案，严肃地搞了一次专项问题投票登记，在外墙改造这个问题上，最终是个位数居民代表反对，绝大多数赞成。

改造继续推进，但时间已经过去整整一个月。

此外，群聊里还有施工影响停车的问题，扬尘的问题，机械安全的问题。

最频繁讨论的，还是噪声问题。

5月份，有住户在群里抱怨：“噪音让我心脏病快犯了，家里还有学生马上中考了……”

有人希望周末不要施工，让大伙清静两天。

有人接受周末工人加班，让工期加紧，早干早结束。

还有的单元，空调外机拆卸了，进了7月份，迟迟恢复不了。

然后，就像开头看到的，天气越来越热，耐心越来越少。

城市更新工程的复杂，缩微在100多人的微信群里。

普通人关心房子，因为它不只是一个家。

它既是消费品，也是投资品。

在中国尤其显得特殊。

根据《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》，我国城镇居民户均总资产317.9万元，住房资产占家庭总资产59.1%（近六成）。

住房是中国居民第一大资产，远超存款、股票、基金等所有金融资产总和。

城镇居民户均总资产中，住房占比近六成

这一切的源头，前面提到过：1998年是一个分水岭。

那一年，《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》发布，正式停止住房实物分配，全面推行住房分配货币化。

中国城市化进程，从此按下了加速键。

改善生活、炒房投资，配合海量人口进城，共同催生了持续增长的买房需求，诞生了狂飙突进的“黄金20年”。

中国城镇化率从1998年的33.35%，一路飙升到2018年的61.5%。

全国商品房销售面积，在1998年只有1.22亿平方米，2018年超过17亿平方米；销售额同步从2513亿元扩张到近15万亿元，规模膨胀近60倍。

房地产，成了拉动中国经济增长的最强引擎。

它不仅解决了亿万进城务工人员的就业，还带动了钢铁、水泥、家电、家具等上下游几十个产业的繁荣。

当时的烦恼，是“房价太高了”、“房价涨太快了”。

20年全国商品住宅均价累计上涨4倍，年均涨幅约8%，北上广深等核心城市的核心地段，20年间更上翻了10倍不止。

这就不得不提到，房地产史上的两条主线。

第一条，是从2010年开始，“房住不炒”的调控政策开始频繁出台。

超一线牵头，越来越多的城市进入常态化限购时代。

但全国市场仍然在扩张，到2021年，商品房销售面积达到历史峰值——17.9亿平方米，销售额约18.2万亿元。

另一条线，是2015年前后，一个新的政策工具登场了——棚户区改造。

最核心的是其中的货币化安置，即通过央行PSL（抵押补充贷款）向国开行注入资金，最终以货币补偿的方式安置被拆迁居民。

说白了，就是政府给被拆迁居民发钱，让他们自己去市场上买房，而不是等待回迁安置房。

三四线城市的楼市热度也被点燃。

一大批“拆迁暴富”的幸运儿，就是在这个阶段诞生的。

但花无百日红。

随着“房住不炒”的政策持续定调和“三道红线”的落地，大拆大建的时代彻底落幕了。

中国城市的发展逻辑也变了。

今天全国城镇住房总建筑面积达到350亿平米，其中城镇人均住房建筑面积接近40平方米，户均拥有住房超过1.1套。

我们不再需要那么多新房子，但手里的老房子需要修补得更好。

一般来说，城镇多层住宅常规设计使用年限50年。

但2020年住建部摸排发现，全国2000年前重点老旧小区近17万个、4200多万户，相当多部分是80年代老楼。

从居民端来说，1.1亿人住在老旧小区，基础设施老化、没有电梯、停车困难、没有物业，居住体验与新建小区差距越来越大，老旧管网“带病运行”，不改实在不行。

从产业侧来说，城市更新可以拉动建材、电梯、智能家居、工程服务等多个产业链，预计“十五五”期间带动15-20万亿元投资，年均带动就业约280万个岗位，是新经济增长点。

城市更新与当初棚户改造有本质不同

所谓“城市更新”主打一个“存量提质”，和当年棚改相比底层理念已经完全不同。

2020年秋天，“城市更新行动”被写入“十四五”规划，正式上升为国家级中长期战略。

2021年3月，《深圳经济特区城市更新条例》正式实施，这是国内第一部专门针对城市更新的地方性法规。

一旦事情摆上桌案，推进速度就会超级快。

短短5年，全国累计改造24万多个老旧小区，惠及约1.1亿人，2000年底前建成的城镇老旧小区改造任务在“十四五”期间已经基本完成。

“十五五”期间重点转向了2005年前建成的小区。

摘自2026年5月《城市更新“十五五”规划》

“十五五”规划里，有几个数字相当震撼。

首先是“77万公里”。

我国城市地下管网总规模约390万公里，全球规模之最。

未来五年，全国将翻新77万公里地下管网，包括燃气、排水、供水、污水和供热等管网。

这个长度，相当于绕地球赤道近19圈。

其次，是“六张网”。

这77万公里的管网翻新，还被纳入了今年国家顶层部署的“六张网”建设框架。

这“六张网”的规划，构成了新型基础设施的核心骨架，拉动内需、改善生活品质、提升城市韧性，直接把我们的想象力拉满。

这个月初，《求是》杂志一篇评论员文章，给这件事定了调子。

“要重点在‘人工智能+’基础设施、城市更新、新型能源体系等领域，开展扩大有效投资行动。”

也就是说，新质生产力（AI、新能源）和传统生产力（基建、城市更新），两手都要抓，两手都要硬。

初步估算，今年“六张网”和重点领域投资将超过7万亿元，占到去年全国GDP（140.19 万亿）约5%，相当于瑞士（2025年约1.04万亿美元）一国的经济体量。

这才是我朋友小区，真正在经历的事情。

但朋友小区业主群里的麻烦事，也并不稀奇。

从北京劲松到成都玉林，从上海的老弄堂到武汉的家属院，类似的故事其实每天都在上演。

政策的出发点，是维护居民权益，提升生活品质，让整体社会福利增加。

但现实的执行，往往会陷入两难。

顶楼的住户最关心屋顶防水和保温；

一楼的住户反对加装电梯，害怕挡光，房子还可能贬值；

家里有考生的家长，被连日的电钻声逼到崩溃；

年轻人想要更多停车位，老年人则期盼多几个无障碍空间。

某小区改造方案效果图

经济改革、社会变革，常常要遵循一个原则，就是“帕累托改进”。

如果一种变化能让至少一个人的境况变好，同时不使任何人的境况变差，那就是“帕累托改进”。

但现实不是条件理想的教科书，我们遇到的往往是“帕累托困境”——资源有限，很难找到一种方案，能在不损害任何一方利益的前提下，让所有人都满意。

那怎么办呢？

《民法典》第278条规定，老旧小区改造需要业主共同决定，需要专有部分面积占比2/3以上且人数占比2/3以上的业主参与表决，且参与表决业主的3/4以上同意。

《北京市城市更新条例》第25条规定：街道必须组织听证会、协调会，听取业主意见。

程序上，尽可能体现大多数居民的意志，又不至于被个别居民的反对绑架。

但如果少数居民的利益确实受到了伤害，那怎么办？

今年3月广西公开了一份判决结果，是说广西梧州市一个老旧小区中高层居民协商加装电梯，造成底楼住户采光、出行、资产价值受到影响，结果法院判决楼上居民每户补偿一层1500元（总计2.1万元）。

事情暂时得到了解决，也验证了一种可行性方案。

广西梧州市某老旧小区

这还只是微观层面的，往长远看，核心约束还得是钱。

2025年起，国家设立“中央预算内投资城市更新专项”，2026年安排规模为970亿元。

另外，今年通过超长期特别国债专项支持城市地下管网建设改造，安排规模1600亿元。

再加上“地方专项债+政策性贷款+社会资本REITs”，五路并进，总规模撬动约十万亿级的投资。

但和城镇民生紧密相关的项目，主要是三大类，财务局限却非常突出：

地下管网：纯公益投入，靠水费气费回收极慢，周期20-30年，甚至无法持平。老旧小区改造：不新增建筑面积，没有销售收入，基本无财务回报，靠政府补贴+居民共筹。片区综合更新：类似北京劲松模式、首钢园模式，通过停车场、物业费、商业运营权实现微利可持续，但回收期10-15年，高度依赖城市区位。

这种背景下，结果会怎样？

中央财政支持实施城市更新工作的范围，明确表示优先向大城市及以上城市倾斜，再逐步推进。

这样能极大保证资金使用的效率，先形成示范，达到撬动社会资本的效果。

但更多城市更新还面临钱从哪儿来这个最基础的问题。

这就是中国城市的下半场，房地产的下半场。

没了宏大的造城神话，也不再有一夜暴富的拆迁传奇。

取而代之的，是地下管网的默默翻新，是老旧小区里为了一棵桑树、一个孔洞的反复争吵与妥协，是居委会大妈和项目经理在会议室里，边喝白开水边谈判的某个下午。

从“快建”变成“慢养”，既琐碎又具体，一边扯皮一边权衡。

少了几分波澜壮阔的激情，却多了几分回归民生的务实，也是这个时代特有的踏实。
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