文丨西部君

又一座城市，因为“白菜价”房价，登上热搜。

近日，一名女子花3万元，全款在陕西宝鸡陈仓区购入一套40平方米二手老房。

更夸张的是，其朋友以8000元的价格在同小区购入了一套顶楼住宅。

由此，相关话题迅速引发热议。

这也让人自然而然地联想到此前因房屋“白菜价”走红的黑龙江鹤岗。

宝鸡，真的会成为下一个鹤岗吗？从全国视角来看，“鹤岗化”的蔓延，究竟有多严重？

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与鹤岗相比，宝鸡出现8000元一套的房子，多少还是更令人意外。

毕竟，鹤岗是典型的资源枯竭型城市，而宝鸡却是陕西仅次于西安的第二大城市。

同时，它也是西部工业重镇、高端装备制造业基地、新材料研发生产基地，更有“中国钛谷”之称。

且陇海、宝成、宝中三条铁路在此交汇，宝鸡也是全国重要的铁路交通枢纽。

那么，真相到底是如何呢？

首先，从媒体报道来看，“8000元一套房”在当地只能算作特殊案例。

以这次交易的小区为例，该小区是原陕西机床厂的家属楼，建于上世纪80年代末，距今已有近四十年的历史，属于典型的“老破小”。

而这套8000元超低价房源位于顶楼。目前，该小区房源普遍报价在四五万元左右。

所以，将宝鸡与鹤岗相提并论，显然是夸张了。

但不可否认的是，像宝鸡这样的三四线城市，当前面临的挑战也确实存在。

比如，宝鸡曾是陕西GDP第二城，如今已被咸阳、榆林反超，滑落至省内第四位。

人口方面，七普期间宝鸡常住人口减少近40万人；2025年末，常住人口比上年再减少约4万人。

所以，在房地产整体下行的大背景下，叠加这些因素，宝鸡出现部分“白菜价”房子，倒也不算太意外。

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事实上，过去几年，“第二个鹤岗”的标签曾被贴在多个城市身上。

山东乳山、重庆长寿区、湖北潜江、安徽淮南、河南鹤壁等，都曾榜上有名。

有媒体在2024年曾总结，全国已有24个“新鹤岗”。

更曾有一份涵盖95座城市的“鹤岗化”名单流传，其中不限于资源枯竭型城市，甚至包括部分位于北上广周边的区域。

并且要提醒的是，这些数据大多是基于前几年的情况。

如果将近年房地产深度调整纳入考量，类似的“白菜价”房源，恐怕只会更多，涉及的区域也会更广。

同时，随着发展阶段变化，哪怕在同一城市内部，房价的分化也会更剧烈。

像一些中心城市市中心的老破小，价格也可能会低得令人难以置信。

如前不久，“有人开始批量抄底老破小”就冲上热搜，有人像买白菜一样一买就是七八套。

这背后，其实是房地产和城镇化发展阶段变化的结果。

过去，很多“老破小”由于存在着拆迁收益预期，与新房价格的差距不会那么大。

但现在，随着城市更新以改造提升为主，大规模拆迁逐渐退场，大量老破小失去了溢价空间，自然会更容易出现“超低价”。

此外，一些人口和产业结构变化明显的地方，同样可能催生超低房价。

所以，一个新的趋势是，不少发展能级并不低的城市的内部，都可能会出现越来越多的“鹤岗化”板块。

03

从更大范围来看，随着收缩型城市的增多，部分城市的房产价值面临重估，越来越成为大概率事件。

比如，郑州大学教授汤凯对比六普和七普数据，识别出139个收缩城市。

南京大学教授陈友华团队从人口、经济、空间三个维度分析273个地级市，发现超过180座城市至少在一个维度上出现收缩。

很显然，这些城市局部区域出现“鹤岗化”房源的概率，自然会更高。

当然，需要强调的是，所谓“鹤岗化”，房价变化其实只是表象，背后实质是随着城镇化发展阶段的变化，以及人口减少和产业可持续发展承压所带来的连锁反应。

事实上，关于城镇化发展阶段的变化，去年中央城市工作会议已有明确判断：

我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

在这个大背景下，部分三四线城市必然面临更大压力，而这种压力也难免传导到房价上来。

所以，真正的“鹤岗化”，并不仅仅是指房价的“白菜价”，而更是城市综合发展可持续性的深层问题。

面对这一趋势，城市该如何“深刻把握、主动适应”，才是真正的关键所在。

可以说，在未来，“鹤岗化”将不再是一个指向特定城市的专有名词，也会越来越缺少“新闻性”，逐渐演变为被越来越多人所接受和习惯的一种常态化现象。

这既是市场分化的必然，也是城市发展生命周期更迭的自然投射。

对于个体而言，这也意味着，选择“对”的城市，变得越来越重要。