住宅开发用地的价格在过去五年中暴涨了 75%，让澳洲普通人买房的梦想更加遥不可及。

Ray White 基于 Real Capital Analytics 数据的分析显示，住宅开发地块的中位价格已从 2020 年的 480 万澳元，涨至今年的 850 万澳元。

与此同时，建筑成本依然远高于 COVID-19疫情前水平，进一步加剧了住房可负担性危机。

Ray White 首席经济学家 Nerida Conisbee 表示，要等到建筑成本降到能真正造出普通人买得起的新房，还需要“很长时间”。

“地价没有跌，开发商也想建房，但根本建不出负担得起的房子，”Conisbee 说，“我们并没有看到像以往那样的市场崩盘，现在更像是停滞的拉锯状态。”

以往每逢经济下行周期，利率上升往往会迫使部分地块业主“割肉”，以低价抛售土地。但这次不同，许多开发商在疫情期间的低利率时代已经建立了足够的财务缓冲，能抗得住。

他们还通过 合资开发（Joint Venture）分摊压力。银行方面也改变策略，不像以往那样快速清算开发商资产，更倾向于提供财务宽限。

目标是五年内建 120 万套房，现实却是地价疯涨、人工紧张

联邦政府承诺将在五年内新增 120 万套住房，以应对住房危机。但土地与建筑成本持续飙升，让这一目标愈发艰难。

HIA（澳洲住房产业协会）高级经济学家 Tom Devitt 表示，建筑成本持续上涨，主要因为：

• 土地价格创下新高；
• 技工短缺，很多建筑工人被吸走参与政府基建项目和高利润住宅翻修；
• HIA 数据显示，从事新房建造的技工年薪上涨 5% 至 6%，远高于疫情前水平。

“土地价格处于历史最高点，并且再次加速上涨，”Devitt 指出。

尤其是昆州、西澳与南澳，随着人口增长、家庭收入提升以及最近两次降息刺激，住房需求正在回升，进一步推高土地价格。

地卖得贵，新房却越建越少

根据 Cotality（前身为 CoreLogic）和 HIA 的数据：

• 2023 年底，全国土地销售均价已达 36.95 万澳元，创历史新高，同比增长 8%；
• 然而 2024 年全国仅售出 42,590 块地块，新房开工数量处于历史低位。

土地紧缺不仅限于边缘城区，在悉尼与墨尔本等大城市，“填充式开发”（infill）也面临困境，公寓和联排别墅供应严重不足。

“墨尔本是世界上人口密度最低的城市之一”

Grattan Institute 住房与经济安全项目负责人 Brendan Coates 指出，墨尔本等城市在核心与中环区域的住房建设远远不够：

“即便把城市中心 20 公里内大力放开开发，墨尔本的密度也仅仅能追平今天的悉尼。”

他认为，政府必须 改革规划法规，在“人们想住的地方”建房。

“印花税”成负担，应以土地税取代

Coates 还表示，在住房生产力下降的同时，税收制度也成了阻碍：

• 与 30 年前相比，澳洲 2025 年的住房建设产出将减少 10%；
• 印花税（Stamp Duty）是当前最阻碍买房的税种，政府应逐步用年土地税替代。

Nerida Conisbee 提出几点潜在解决方案：

1. 引进海外技术移民，缓解建筑人力短缺（但前提是也要解决他们的住房）；
2. 推动模块化建筑（如工厂预制屋顶桁架），提升施工效率；
3. 改变消费偏好，减少对“大户型独栋房”的执着，转向更可负担的公寓与中密度住宅。

“消费者对大房子的偏好依然很强，但如果不接受转变，我们很难解决住房短缺问题。”

在高地价、高人工、高建材成本“三座大山”下，澳洲住房市场正经历一场 结构性的、深层次的重构危机。

不是没人想建房，也不是没人想买房，而是从供给端到政策端、从产业链到税收制度，全都需要“动大手术”。