随着楼市持续调整，再加上绝大多数人并不具备专业的股市、基金等投资能力，很多手上有闲余资金的人，便开始将目标关注到了房贷上。

如果手上的钱不能持续带来更高收益，覆盖不了房贷利息支出，很多人就萌生了提前还贷的想法。

不过现在的借钱成本也在持续下降，原来5%以上的贷款利率，现在已经降到了3%左右，如果是公积金贷款，利率更低。

面对这种情况，也有不少人表示，“早知道贷款成本这么低，当初就不提前还贷了。”

那么问题来了，现在提前还款真的会“亏”吗？要不要提前还款呢？如果提前还款选择哪种方式呢？今天我们来详细看看。

01、提前还房贷真的“亏”吗？

万一提前还贷，究竟是赚还是亏？还得搞清楚背后更深层次的逻辑——机会成本，实际利率。

先说说机会成本，其实现在，有的人手上即使有充足的资金，也会贷款买房，因为他们觉得手上的这笔钱可以用来做其他更高回报的投资。

就拿深圳的@王总来说吧，他们去年给儿子买的婚房，总价700多万，王总能一次性付清，但只付了首付200万，剩下的500万贷款按照3%左右的利息。

这500万用于他的企业投资，一年的回报率却可以高达10%以上。所以对于他来说，贷款买房比一次性付清更赚。

但同样的事情，如果是在工薪族身上，因为没有充足的投资经验，亏损风险更大，所以一次性付清反而是节约了利息。

所以如果借款人可以投资其他项目，实现更高的投资收益，能够覆盖掉接待成本，那么他们提前还贷，显然就是更亏的。这个时候，借款人通常会思考，如何让这笔资金的效益最大化，即考虑、比较提前还房贷的机会成本。

但是绝大多数普通人对比的不是机会成本，毕竟绝大多数普通人都不具备专业的投资技能，所以他们对比的不是机会成本，而是实际成本。

举个很简单的例子，如果你买房的贷款利率是4%，但目前的通胀率是2%，这样算下来，实际上你的实际利率就是2%；

但如果现在是通缩状态，通胀为-0.5%，那么，你实际的贷款利率就是4.5%。

所以，即便在存量房贷利率集中调降之前，借款人4%左右的房贷利率也非实际利率，而是名义利率。

02、要不要提前还房贷？

首先可以很肯定的讲，提前还贷就意味着你必然要失去现金流

那么，究竟房贷利率降了，要不要提前还贷呢？咱们可以通过以下几个方面来分析：

①没有投资经验，提前还贷更划算

如果你对投资一窍不通，没有充足的投资经验，提前还贷更划算。

假如你手上有100万，过去你一直存在银行，五年期定存利率只有1.55%，房贷利率3.2%，算下来，你每年都要亏1.65%的利息，100万的贷款一年就要亏1.65万。

但如果你有较好的投资经验，更追求高收益，那么就可以考虑，不用提前还贷，而是留现金，用着其他投资。

②有其他投资机会，提前还贷划不来

如果你有其他更稳定的高收益投资回报，能够覆盖掉贷款利息，那么提前还贷肯定是不划算的。

比如深圳的@罗姐，房贷还欠银行300多万，房贷利率3.3%但是他将这笔钱用于投资水疗馆项目，每年的收益高达25%，如果罗姐将这笔钱提前还贷，显然亏损巨大。

但如果你的房贷利率3.3%，其他投资回报只有2.6%，跑不赢房贷利率，那么提前还房贷，也算是反向理财了。

③贷款前1/3年内提前还款最划算

如果你的房贷，采取的是等额本金的还款方式，前期还的本金多、利息少，总共贷款30年，你还款的时间只有1/3不到的时间，也就是不到十年时间，那么提前还贷肯定是划算的。

但如果你采取的是等额本息的方式，前期偿还的利息少，本金多，这个时候还款时间已经超过了十年，就不必要考虑提前还贷了，因为你前期还的利息更高，越往后利息更低。

④预计未来通缩，提前还贷更明智

倘若你觉得未来还将迎来大的通胀，提前还贷就划不来，因为你会错过很多更高收益的投资机会。

但如果你预期未来会通缩，提前还贷肯定是明智的。

所以，每个人的情况不同，提前还贷也要因人而异。

03、提前还贷怎么还更划算？

提前还贷，无非只有两种方式，要么缩短周期，要么减少月供。

①如果你现在每个月的还款压力大，而且计划未来几年打算卖房子，那么可以选择减少月供来减轻压力。

②如果你现在每个月的还款压力不大，手上有剩余的资金，又没有其他更好的投资，就可以选择缩短年限，这样可以减少更多总利息。

所以提前还贷，具体采取哪种方式一定要根据自己目前的情况来定。

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