万万没想到，上海土拍市场还能再出“想不到”。

这两天，上海土拍市场的热度很高。几十亿、几十亿的成交，几十轮、几十轮的报价，那叫一个热闹。

其实从去年开始，上海的宅地交易情况一直不错，火热程度也是引领全国。但是最新的第五批次土拍，还是超出了不少人的预期。

第一，浦东曹路地块创下了近年来的最高溢价率。

浦东曹路地块，4家房企激烈争抢了一个多小时，先竞价，再竞高品质，再进入第二轮竞价。最后以41.7%的溢价率出让，这是上海5年来最高的溢价率。

很多人震惊了，曹路都是外环了，为什么这么受欢迎啊？更何况，这块地还是组团出让，也就是说，它不是只卖一块纯宅地，还有搭配了一块公共服务用地，还有要造保障性租赁住房的要求。

市场好是一方面。周边新房购买力强、承接力好，房企的销售压力不大。

还有一方面的原因，往大了说，就是区域有精准规划和产业定位。曹路要承接张江和金桥的外溢效应，产城融合是它的发力点，加上曹路也认识到，打铁还需自身硬，本身就定位要打造教育、产业和生态结合的智慧新城，产业和人口导入的内生动力足。

这和本轮卖出的闵行颛桥那块地也像。颛桥地块这次热度也不低。它靠近大零号湾，又在闵行航空航天、人工智能、生物医药等新质生产力板块辐射范围内，所以也在打造区域内的产城融合社区。

可以看到，上海房地产市场的可持续动能，深度锚定在产业与空间的协同进化中。上海的产业定位，正在持续吸引高端人才集聚。这类群体对高品质住宅的需求，构成了楼市的“基本盘”。

为了让土地供应策略精准呼应产城融合逻辑，规划赋能在各区的宅地出让中被置于愈发重要的位置。

第二，金山今年首次供应溢价成交，溢价率9.78%。

这个数字，放在金山，的确让人刮目相看。这把上海宅地从市中心覆盖郊区的“溢价圈”，再向外推进了几十公里。

金山地块被争抢，第一个原因，是金山自身的蓄势爆发。这次出让的地块，是汇龙湖高品质生活社区板块的第一宗出让地块，容积率为1.25，房企可以规划打造低密度高品质住宅，优势突出。而且金山今年落地了丰田雷克萨斯的新能源项目，还有其他重要的科创项目，会给区域导入超过1.5万名高端人才，购买力不用担心。

如果我们把时间轴拉长，其实可以看到，像金山、奉贤、青浦等等外围区域，热度已经从零星散点升级为成片爆发。

大背景不能忽视，上海前端土地和后端楼市相互影响，已经是良性互动，提高了开发商和购房者预期。前不久，国家统计局公布的70城商品住宅价格数据也显示，上海以0.7%的环比涨幅成为唯一上涨的一线城市。

第三，杨浦东外滩地块在6家竞买人竞拍中，由保利发展摘得，楼板价每平方米9.55万元，再成板块新“地王”。

为什么说“再”，因为去年，也是保利发展，拿下了当时的杨浦滨江地王，楼板价不到9万元。

如果放到十年前，你能想到杨浦东外滩会有现在这样的热度吗？

在2016年黄浦江两岸45公里公共空间贯通前，杨浦滨江被称为“工业锈带”，大多数岸线“隔江不见江”，产业能级落后。此后一段时间，杨浦也释放了信号，想要认真考虑和打磨滨江一带的产业定位和规划编制，这也被外界认为“进度过慢”。

随着规划和基础设施逐步落地，各类产业已经在成长、孵化、起势、崛起，杨浦滨江如今已经成为又一个“明日之星”，受到包括地产商在内的各界看好。所以，杨浦滨江如今的土拍盛况何尝不是又一个“想不到”。

像这样的区域蜕变其实也给到我们消费者一个启示，与其跟风买房，不如看懂规划，理解城市发展的逻辑，优先选择和城市发展规划契合的区域。

这周六呢，上海第六批次拟出让的宅地清单公布了。8块地几乎都是区里的“掌上明珠”，像徐家汇商圈核心地块，静安的东斯文里地块，虹口的北外滩地块，很多人用炸场、王炸来形容这一批次的品质啊。预计7月份的这次土拍，又是一场房企狂欢了。

这次你看好哪幅地呢？但不可否认的是，上海土地市场仿佛比天气更早一步，冲刺进入“三伏天”了。