这两年买了房的人，心里可能是拔凉拔凉的，先是房价下跌，紧接着“好房子”标准还在一直在提高，

很多人都说买房的目的是刚需，买来都是为了自己住，可眼看着自己掏空家底买的房子成为负债，再强大的内心肯定都要难受好一阵子。

有的人每天上班比上坟还痛苦，恨不得抽自己两大嘴巴子。

但实际上更惨的还是那些高位接盘老破小的那批人，如今他们不仅要面临资产贬值的痛苦，还要忍受糟糕、破旧的居住体验。

步梯房上楼下楼特别麻烦，老人搬过来之后，每天还要忍受各种担忧，上个班，不是想着老人出门下楼可能摔跤，就是担心他们扛着一大堆菜回家爬楼太辛苦。

而且时间一长，老人爬上爬下，膝盖受不了，治疗费用也跟着水涨船高。

这还不算，有了孩子以后更是噩梦的开始，孩子大一点，在小区里连个玩耍的地方都没有。一楼人车不分流，到处都是停车位，孩子在小区玩到处都是安全隐患。

多重打击之下，如果后面几十年这样的房子不能暴富一把，恐怕很难改变现状了。

毕竟即使房价进入普涨，老破小的上涨空间很有限，除非旁边的新房涨势凶凶，否则一点点涨幅很难带动老破小价格上走。

更关键的是，现在的楼市还面临三大棘手问题：收入预期、房价预期、房子更新换代。第三个问题的合力作用下，又给房子带来了巨大的下行压力。

先看看收入预期：

不管是买新房还是买二手房，都与收入息息相关。即便这两年大城市的房价也跌了不少，就拿深圳来说吧，现在距离202一年最高点跌幅基本上30%，但即使如此，对于很多买房人来说，依旧觉得房价居高不下。

咱们简单算笔账，家是一套刚需房500万，首付15%，就是75万，贷款425万，按照30年周期，每个月房贷起码1.8万。

如果买房人能够承担得起这么高的房贷压力，那么起码每个月收入都得在3万以上，毕竟除房贷以外，还要养家糊口嘛。

咱就看看现在的深圳，月薪3万以上的工作好不好找？显然，当前是一个大难题，既然如此，大家预期收入达不到这个标准，买房自然就会变得更加谨慎。

别说3万，网上有不少网友说，即便是月入4万都不敢贷款400多万买房，贷款200多万还能考虑，能够将房贷控制在1万以内，就因为多怕失业，哪一天还不上贷。

如果大家的收入预期下降的话，买房就会变得更加犹豫，房价上涨就更难。

接着就是房价预期：

如果大家不如果大家普遍认为房价会涨，那么一个月收入30000块，即使收入预期不稳，可能也会博一把，买个500万的房子。

毕竟就算事业还不起贷款，到时候把房子一卖，照样能赚一笔。比如500万的房子，经过两年之后涨到700万，这个时候突然失业，把房子一卖，不就净赚了200万吗，

所以当大家都觉得房价会涨起来的时候，情况就完全不同。但是，如果现在预期价格还会降，哪怕此时月入4万，大家都会很谨慎买房。因为担心现在买的500万房子，一年后就亏了25万。

如果到时候再被裁员，卖房时可能连本都收不回来。所以说，大家对房价的预期，也同样影响了购房决策，使得大家不敢借钱买房。

过去，房价之所以能够快速上涨，其实也与借钱有很大的关系，比如居民杠杆率，2008年还不到20%，到2023年已经上升到63.7%，后来就开始下降，到现在已经降到61.4%。

说白了，以前大家愿意借钱买房，所以房价上涨，现在大家都不愿意借钱，房价自然就承受了下行压力。

然后还有一个很关键的因素，现在的新房对比过去，品质越来越高了，而且竞争也变得越来越激烈了，

比如有些地方已经开始大力推广四代宅，这些四代宅主要以大露台为特色，比如西安、南京等地，现在很多130平四代宅户型，虽然套内面积只有116平，但是搭配一个28.5平的大阳台，房屋的使用面积就大大增加了。

广州，长沙等地的新房，虽然依旧是三代宅，但是已经“卷”出了新路线，没有大露台，就直接从室内偷面积，以此来提高套内得房率。

比如一套129平的房子，这么一弄，套内面积竟然达到136.6平，得房率直线上升。

最近，网友有消息说，要叫停广州、长沙等地的这种偷面积新房模式，只因为太过激进，但你想想，就算这些地方叫停了这种偷面积的做法，新房的品质肯定还是越来越高的。

毕竟上面现在也很关注这一块，新房背后挂念着土地收益，而土地收益又关乎到地方经济，所以房企们想要把新房卖出去，就必须和二手房拉开距离。

而且从而且从更高层面来讲，住建部也明确了要大力提倡建好房子，地方上也不可能跟上面意志背道而驰。

所以，以后不管是哪种新房，对二手房市场的冲击都是巨大的。毕竟传统的二手房得房率才75%，而新房得房率却可以达到100%，甚至超100%，这种差距一目了然，所以为啥二手房继续跌，也就不难理解了。

说穿了，如果大家的收入预期不好，房价预期也不乐观，新房品质又碾压，二手房下行压力大，不足为奇。

所以可以预期：以后的二手房，想要个新房竞争，除非占据很好的地段优势。比如核心地段，配套充足地块的二手房，就可以和新房一较高下；

至于地段一般、没配套的，以后的下行压力非常大，这个时候，手上有多余房子的人，就要提前考虑了，是套现还是置换，都得提前做好准备。

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