图说：二季度上海房地产投资市场表现 图源：仲量联行

本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道

2025年上半年，上海写字楼市场呈现出新增需求不足、空置率上升的特征。根据世邦魏理仕发布的报告，上海办公楼市场共有4个新项目入市，累计供应量30.2万平米，整体空置率较去年年底上升0.3个百分点，达到22.4%。

整体来看，写字楼市场仍保持谨慎情绪，租金下行持续推动成本驱动型搬迁需求。7月10日，仲量联行上海商业地产部总监兼华东区零售地产部负责人黄臻向《华夏时报》记者表示：“今年二季度以来，租户继续保持对租金成本的高敏感度，积极寻求更有利的租约条款。”

在大宗投资市场，办公资产也稳居首位。据仲量联行监测，2025年第二季度，上海商业地产市场共录得23宗资产交易，总成交金额达82亿元人民币。其中办公资产以38%的成交金额占比位居第一。

甲级办公楼租金保持下行趋势

根据仲量联行披露的数据，2025年二季度，成本驱动型搬迁和升级需求仍是办公楼市场主要需求来源。上海全市净吸纳量录得约57,300平米；同时，由于中央商务区的租金继续下行，带动来自中央商务区及周边区域的租户搬迁升级。非中央商务区净吸纳量录得约74,200平米，其中国有企业和第三方办公运营商构成需求主力。随着甲乙级项目之间的租金价差逐渐缩小，部分乙级办公楼或近郊区域租户考虑搬迁升级至甲级办公楼。

二季度，上海共计七个甲级办公楼项目竣工交付，均位于非中央商务区，总建筑面积录得413,700平米。中央商务区虽无新增供应，空置率仍环比上升0.2个百分点至16.9%；大量供应于非中央商务区集中入市，使整体市场空置率环比上升1.2个百分点至24.6%。

据悉，二季度甲级办公楼租金保持下行趋势，整体市场持续利好租户方。仲量联行方面表示，考虑到市场租金和租户现行租金之间的差距，更多的租户期望与业主进行租约重组谈判。

其中，中央商务区租金环比下降2.4%至6.9元/平米/天。业主方为稳定现有出租率并持续吸引新租户，在续租及新租条件上保持灵活的议价空间。部分业主在延长租期的条件下，同意与租户达成租约重组条款；非中央商务区租金环比下降2.7%至4.5元/平米/天。为吸引租户入驻，业主继续提供具有吸引力的租金和激励政策，空置率较高的板块或项目优惠力度加大。

从行业需求来看，据世邦魏理仕统计，上半年金融业以22%的占比继续领跑市场，主要受到基金和非银金融机构的推动；消费品制造业位居第二，占比17%，主要来自快消品和家居类企业的扩张需求；TMT位列第三，占比达16%，跨境电商和互联网平台公司的扩张成为其主要驱动力。

“尽管面临新增需求不足和空置率上行的挑战，上半年市场仍表现出了一定的活跃度。”世邦魏理仕方面指出，今年1—6月，上海全市写字楼净吸纳量环比上升126.1%至17.3万平米，整体空置率较去年年底上升0.3个百分点，达到22.4%。

世邦魏理仕中国区顾问及交易服务部|办公楼负责人张越向记者透露，未来6个月，上海办公楼市场预计将迎来约77万平米的新增供应。

“尽管短期内这将增加市场竞争，但我们同时也认为这将有效激活市场流动性，推动租赁交易的活跃度提升。”张越认为，上半年市场已显现出小幅回暖迹象，特别是在高端制造业、TMT和金融领域。随着上海2025年产业布局规划的深入推进，各区域有望进一步强化差异化定位。通过精准产业导入策略，持续吸引优质企业落户，从而构建更具韧性的市场发展格局。

街铺式商业资产受青睐

投资市场方面，办公楼资产仍占据主导地位。

据仲量联行报告，2025年第二季度，上海商业地产市场共录得23宗资产交易，总成交金额达82亿元人民币。二季度单体项目平均成交金额为3.6亿元，较2024年全年均值5.6亿元及2025年一季度的4.8亿元继续下降。成交金额在1至3亿元规模区间的交易占市场成交宗数的61%，表明中小体量资产流动性有所增强。买家构成方面，高净值投资者及企业买家持续主导市场，贡献总成交金额的88%，其对于街铺式商业资产的集中配置有效维持了市场活跃度。

其中，办公资产以38%的成交金额占比稳居首位。紧随其后，长租公寓板块以27%的占比位居第二，其他依次为零售物业（18%）、工业（7%）、酒店（4%）、住宅（3%）和产业园区（3%）。值得一提的是，零售物业以35%的成交宗数占比成为本季度最活跃板块。其中，总价1至3亿元区间且交易周期短的街铺式商业资产尤其受到市场青睐，反映出投资者对消费复苏的预期持续强化。

另据世邦魏理仕数据，2025年上半年，上海物业投资市场共录得36笔交易，交易金额累计230.1亿，较去年同期下降29.7%。投资者表现普遍更为审慎，交易活跃度承压，但结构性分化显著，核心资产与新兴赛道呈现出逆势增长的韧性，资本正加速向具备稳定现金流与成长潜力的优质标的集中。

世邦魏理仕华东区投资及资本市场部负责人王晶表示，上半年上海物业投资市场呈现量价调整与结构分化并存的特征。交易规模虽同比下滑，但细分赛道亮点频现：消费企稳带动多类型买家布局零售物业；核心区位办公楼资产仍然备受投资人关注；长租公寓则在机构买家的助推下成为市场的增长点。

“核心地段办公楼资产仍将吸引避险资金，不良资产加速处置将为价值投资创造机遇，市场活跃度有望回升。”王晶判断。