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　　来源：好猫财经

　　八年前，世茂在深圳龙岗中心位置拿下“世茂深港国际中心”项目，土地款239.43亿元。

　　八年后，除已出售的几栋公寓之外，项目整体可能将被地方政府收回，补偿价为68亿元。

　　辉煌的2018年，该项目开工仪式上，前政协副主席董建华、深圳市委书记、深圳市长共同为许荣茂家族站台。

　　很难测算出世茂准确的损失。

　　按照此前世茂强调自己投入了159亿元股本金， 那几乎是全额损失。

　　如果还要加上金融机构，即项目总投入328.4亿元，扣除销售回款80.7亿元，以及此次68亿元补偿价款，损失高达近180亿元。

　　加上资金成本，损失可能要超过200亿元。

　　世茂2022年债务违约与停工后，该项目还拥有接近60亿元的集合资金信托未偿付，年利率介于6.7%-7.9%之间。

　　也就是说，此次补偿款无法全额兑付信托借款本息。

　　世茂深港国际中心项目的融资与暴雷过程，是房地产商蒙眼狂奔到跌入深渊的真实写照。

　　2017年12月，世茂以239.43亿元拿下项目土地，彼时世茂集团账上全部资金只有330亿元。

　　2018年，世茂为了开发项目，向中信信托融资132亿元。其中49.4亿元为增资款，中信获得项目公司30%股权，37.6亿元为股东贷款，45亿元为特定资产收益权贷款。

　　2020年，世茂先是悉数还款，随后再次贷款，贷款数额下降到87亿元。项目公司30%股权仍登记在中信信托关联公司名下，87亿元贷款仍计入实收资本和股东借款。

　　2022年3月，世茂与中信信托重新协商临时还款计划，将续贷融资调整为固定期限债务，87亿元融资，从股权投资和股东借款调整为有息负债，并确认应计利息拨备17亿元。

　　这是“明股实债”与“隐瞒担保”的财务造假，世茂与金融机构最终付出了惨痛代价。

　　2023年底，世茂确认项目拥有134亿元投资性物业、106亿元的存货组合。当年计提投资物业公允价值变动损失11亿元，存货减值损失3亿元。

　　到了2023年中，中信信托将项目送上拍卖架，当时总计12宗土地以及部分地上建筑登记价为176.2亿元，整体评估价为163.05亿元。

　　第一次拍卖价130.44亿元，无人出价流拍；第二次拍卖价104.4亿元，同样无人出价流拍。

　　去年6月，法院判决世茂深港国际中心的土地与存货强制转让给中信信托，以清偿借款和利息，相关金额为98.9亿元。

　　世茂强调，上述债务清偿所产生的损失为97亿元。

　　从一个总投资预计超500亿元的超级项目，跌落成积满雨水的天坑，不过短短几年时间。

　　这其中固然是有市场大环境的问题，但许荣茂家族的判断与诚信问题，也同样浮出水面。

　　世茂深港国际中心拿地时性质为公寓、办公、商业组合，且位置处于深圳东部区域，项目成功率一开始就大打折扣。

　　后续世茂为了项目开发的高杠杆融资，以及暴雷前一年，世茂还在借用杠杆收购福晟集团，这些后续均成为了世茂的“表外负债”来源。

　　2020年，世茂只有1451.4亿元有息负债；到了2022年底，世茂有息负债上升到了2740.1亿元。世茂隐藏了上千亿有息负债。

　　如今世茂集团子公司A股世茂股份已退市，正在进行整体的境外债务重组，以及将要开展境内债务重组。

　　去年世茂股份退市前后，H股世茂集团20天内股价暴涨3倍，像是专门为了债务重组冲击股价。

　　如今股价已回落，境外债务重组尚未成功生效。过去四年，世茂集团总亏损超1000亿元。

　　世茂或许应该更加坦诚，吸取教训，不要总想着搞个“大项目”。