来源：魔都财观，作者观观

7月15日国家统计局公布上半年经济数据：

2025年上半年GDP同比增长5.3%。

社零总额同比增长5.0%。

进出口总额同比增长2.9%。

总结就是， 目前经济稳中向好的势头没变。

但！ 楼市这边，完全是另一番光景！

从统计局披露的数据来看：

6月份除了不知道算几线的西宁房价环比涨了0.1%。

其余各线城市，房价环比跌幅扩大，同比继续走跌。

北上广深四大一线城市，继去年9月份后再次上演齐跌画面，而且跌得比二三线还狠。

去年四季度一线城市启动的“救市大招”，如今已全部失效。

大盘量增价跌，趋势下行

来看看上海楼市的情况。

截至2025年6月底，上海二手挂牌价格53861。

从下图可以看出， 上海房价已经跌没了一个大周期，价格至少回落至5年前了。

如果你2017年、2019年、2020年“不幸”错失了买房机会，那现在你“有幸”以同样的价格抄底。

图源：房外房研究院

2025年上半年上海二手房挂牌价跌了3.7%。

图源：房外房研究院

这个跌幅已经超过2024年上半年的-3.3%。

从二手综合指数来看，今年年初确实出现了V型反转。

但突发的贸易战冲击了我国经济和居民信心。

小阳春过后，二手房价急转直下。

从每周趋势来看， 当前楼市指数下降的趋势正朝着去年9月的低谷走。

纯线性按照当前下滑斜率推算，预计在9/21，指数会下降到与去年9/15低位同水平。

图源：房外房研究院

价格不断下行的同时，是刚需人的狂欢。

2025年上半年，上海二手网签量近13W套，同比大涨20%，创近4年新高。

图源：房外房研究院

危险的信号是， 大量的成交也没能实现库存的高度去化。

上海二手挂牌量目前仍在高位。

2025年上半年，上海二手挂牌量继续保持增长， 涨幅5%。

图源：房外房研究院

2024年上半年的时候，这个数据是7.5%。

虽然增幅同比收窄，但这个挂牌量对房东来说压力还是很大。

整体来看， 上海楼市大盘表面量增，实则价跌，分化还在加剧。

分结构来看，分化加剧

上海有产者的悲喜并不相通。

如果分结构来看，不同产品的处境也是不一样的。

1、市区老破小还在继续以价换量。

2、郊区次新房以价也换不来量。

3、核心区量价企稳，过去半年，市区次新成了唯一避险产品。

分楼龄来看：

今年上半年，2000年以前的老小区成交占比显著提升。

降利率、降首付等一系列政策极大地释放了刚需市场。

面积小，总价低的老房子库存得到了有效去化，目前挂牌量占比也下来了。

数据显示：300万以下低价房成交占比已经突破50%。

刚需市场在持续扩张。

LJ成交量

但刚需放量并没有激发置换链条。

改善目前还是犹豫不决，刚改需求萎缩明显。

现在2015年后的次新房，挂牌量占比上去了，价格也由稳转跌。

在这一轮调整中，老破小是先跌的、急跌的，也可能会是率先企稳的。

次新房前期抗跌，目前正在补跌。

分环线来看：

成交量在往中环内迁移。

内环内及内中环成交占比提升，中环内的库存占比也在下降。

压力最大的还是外环外。

目前上海二手房库存，光外环外的房子就占了49.4%。

卖不掉就只能降价，关键是低价也换不来成交。

现在外环外价格降幅还在扩大。

外环内挂牌价均有不同程度收窄，尤其是中外环间。

分面积段来看：

50平以下的房子价格跌的最厉害，成交占比也最高。

买这些小房子的要么是极刚需，要么一室户学区房就是挂户口。

另一个成交量放大的是140平以上的户型，这都是终极改善客群了。

现在的情况是， 70平以下的小户型挂牌占比在下降。

200平以上大户型，挂牌占比增长最大。

随着新房豪宅不断迭代，未来高总价的大户型，可能会面临无量下跌的局面。

分产品来看：

1、需求向市区集中，尤其是市区老破小，成交量放大。

郊区次新房需求大幅退潮。

2、今年上半年老破小得到有效去化，占比显著下降。

次新房，尤其是郊区次新房，反而越卖越多。

市场分化的本质是产品轮动。

2021年市区+郊区老破小价格涨幅领先，到本轮下跌周期中，跌幅领先。

2023年郊区老破大+市区及郊区次新房领涨，在本轮周期中，郊区老破大下探幅度深，其次为郊区次新。

图源：房外房研究院

次新房、学区房压力凸显

具体到微观市场，仍然存在多个不利信号。

1、次新小区开始补跌

目前多个中产偏好的品质次新板块，已经出现成交价下跌。

挂牌价也有不同程度的松动/降价。

比如：

古北二期楼龄最新的楼盘，御翠豪庭，今年价格一直在创新低；

大宁融创静安映已经跌至开盘价；涵翠苑、慧芝湖成交价挂牌价都在降；

徐泾蟠龙天地一期低楼层3房，最新成交单价6.1万/平，已经跌破发行价；

还有徐泾万科天空之城二期、招商虹桥公馆二期南区、中核锦悦府二期；

张江标杆汤臣豪园四期、万科翡翠公园一期；

华漕恒基旭辉中心；

御桥万科金色城市、绿洲康城亲水湾(中央区）；

不过御桥海上传奇表现相对坚挺，目前成交价还是很稳。

2、浦东内环次新挂牌量冲高

浦东内环自住次新，挂牌量冲高，成交上涨趋势放缓，当前挂牌接近最新成交。

比如：

花木陆家嘴锦绣前城；

杨东陆家嘴中央公寓、上海绿城、爱家亚洲花园。

3、浦东次新周边未被新房带动

浦东新房异军突起的热点板块，如杨思、唐镇、北蔡等，次新小区价格仍在下跌。

唐镇的毕加索小镇一期，中楼层93平2房，6月集中成交6套。

这个小区25年成交价一路下跌，当前在挂房源量也大。

4、挂户口小区价格回落

升学季后，传统学区挂户口小区(如梅园、古美)价格普遍回落。

梅园三街坊，中区高区成交价都在降，在挂房源接近成交价。

古美平南一二村，40平的1房，成交价已经跌回至去年9月份的水平。

后续这些房东卖房的压力也不会小。

最后

总的来说， 楼市“止跌企稳”的目标尚未完成。

且各大城市 房价跌幅面在继续扩大。

市场降的越快，接下来的政策大礼包越会有惊喜。

所以三季度大概率会有新一轮的救市政策出台。

最近市场也有不少小作文传出，网传的“四大新政”。

现在房价无法企稳，一个是上轮救市政策效应减退，另一个是目前经济预期还不明朗。

这两年房价虽然降了，但老百姓的收入和信心也在降。

如今房价与收入的鸿沟依旧巨大。

一线城市已经需求断档。

穷人想买没钱买，中产观望不敢买，富人有房不想买。

我们要慢慢习惯，房子不再是买了就涨的现实。

如果你是刚需，且预算非常有限，在上海买不到什么好产品的情况下请捂好钱袋子。

如果你正在置换，恭喜你你的容错率其实是比较高的。

因为你的买卖过程是同步涨跌的，现在正是你挑挑拣拣找到满意的房子然后大刀砍价的时候。

无论是呼之欲出的新政，还是稳中向好的经济，亦或是房地产市场在经历周期调整后的“自我重塑”。

都能让我们看到上海楼市复苏的曙光。