咱们先看看2025年上半年的一些数据。国家统计局公布的数据显示，今年1-6月份，

新建商品房销售面积45851万平方米，同比下降3.5%，降幅比1-5月扩大0.6个百分点，

新建商品房销售额44241亿元，同比下降5.5%，降幅扩大1.7个百分点，

就这数据，真的是让人看的头大，这两年各种救市的强力手段可以说是用的差不多了，结果到头来发现数据还是在下滑，很绝望有没有？

二手房市场也不乐观，53个大中城市价格环比下跌。这些数据都在告诉我们，房地产市场正在发生变化。

上海一位网友2022年花400万买的商品房，如今挂牌价只剩245万，跌幅近四成，却依然无人问津。

清晨打开手机，又看到中介发来的新消息：“姐，考虑再降10万吗？现在买家出价都狠。”

我苦笑着关掉对话框——这已经是半年内第三次主动降价了，那套位于外环的“投资房”如今成了烫手山芋。

这样的故事，正在全国多个城市上演。

当媒体还在争论“跌幅是否收窄”时，真正的危机早已不是纸面价格的涨跌，而是你的房子，是否还有人接盘。

01 流动性枯竭：比房价下跌更残酷的现实

环京的廊坊、燕郊区域，房价较2021年峰值普遍下滑超40%，一位中介朋友告诉我，他手上有套挂牌2年的房子，价格从210万一路降到115万，看房人仍寥寥无几。

更残酷的数据在中部浮现：某地级市曾经的“学区神盘”，挂牌价腰斩后，连续六个月零成交9。房子彻底成了“不动产”——真正无法变现的资产。

全国楼市的库存压力令人窒息。截至2025年初，新房待售面积达7.4亿平方米，相当于828万套90平住宅积压。

二手房市场更如洪水决堤，13个重点城市挂牌量突破10万套，北京、上海的房主们不得不接受20%的降价幅度，才能换来一次看房机会。

当住建部披露全国房屋存量达6亿栋时，所有供需理论都显得苍白——以每栋容纳5人计算，这些房子能装下38亿人，而我们只有14亿人口。

02 预言落地：李嘉诚的逻辑链正在闭环

回看李嘉诚2018年的预判，如今字字成谶：“内地房价长期居高不下，未来几年将迎来大洗牌”。

这位嗅觉敏锐的商人，在2025年3月以7.6折甩卖北京楼盘，甚至将全球43个港口资产打包出售，228亿美元现金落袋为安。

他看到了两个致命转折点：

居民财富水位正在下降。2025年一季度人均收入增长6%的背后，是个人所得税同比猛跌15.9% 的真相——老百姓的实际收入在缩水。

当一线城市房价收入比高达40倍（即不吃不喝40年才能买房），透支购买力的游戏注定终结。

城镇化红利彻底见顶。65%的城镇化率，已逼近发达国家水平，能进城的早已进城。我走访河南某县城新区时，夜间亮灯率不足三成，售楼处改成了外卖仓库。

03 新房狙击战：二手房遭遇降维打击

市场正在上演残酷的“代际淘汰”。2025年Q1数据揭示分化的真相：重点城市新房价格环比微涨0.4%，二手房却下跌0.8%。

走进杭州某新盘示范区，会所泳池泛着蓝光，外立面采用进口石材，得房率突破80%。而一路之隔的2018年次新房，瞬间显得暗淡无光。

上海某央企新盘甚至玩起“面积游戏”，通过优化设计让套内面积扩容47%，隐含单价较周边二手低31%。手持老破小的业主们，只能眼睁睁看着买家流向光鲜的新盘。

政策更给二手房一记重击：多城市二套房利率出现倒挂——二手房贷款利率竟低于新房。

杭州2024年二手房成交量达9.3万套，历史首次超越新房的6.3万套。这绝非孤例，而是存量时代的号角。

04 最后的逃生窗口：三类人的生死抉择

手持多套房的家庭正在焦灼。全国42%的城镇家庭拥有两套以上房产，如今面临三重绞杀：房产税试点扩大（二套房或按评估价1%征收）、租金回报率跌破2%、非核心资产加速贬值。

郑州业主王女士的案例很典型：2019年以1.8万/㎡购入新区“潜力盘”，如今挂牌价仅9500元，看房人却说“太偏了，上班不方便”。

真正的刚需迎来黄金窗口。北京西城区学区房价格较高点回落27%，深圳龙华网红盘跌回三年前开盘价。政策更送上大礼包：首付1.5成、房贷利率破3%、契税减免至1%。

但选择逻辑已彻底改变：交通站点500米内的地铁盘，比“未来规划”可靠；现房优先，期房只认央企；90平三房成为流通性王者。

开发商集体转向质量突围。2025年新开工项目中，绿色建筑占比升至35%，低密住宅容积率较五年前下降0.8。当万科喊出“做行业农民”时，宣告着高周转模式彻底死亡。

站在深圳湾眺望对岸的香港，李嘉诚的长江中心依然矗立。

这位老人当年撤离内地楼市时，看透的不仅是土地增值的尽头，更是房屋本质的回归——当全国住房自有率触及88%，当95后人均可继承1.5套房产，房子终将褪去金箔，变回遮风挡雨的容器。

北京通州某次新盘价格较2021年峰值缩水46%的警示碑上，刻着一行小字：流动性，才是资产的命门。