每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。

中建智地抢先一步。

8月18日，北京朝阳区黄杉木店2107-03地块公示了设计方案。它就是紫京宸园。

而兄弟璞樾呢？花姐等到下班，也没等来，但相信也快出图了。

4月28日，它们被中建智地+中国金茂+越秀地产+朝阳城发联合体拿下，是126亿元地王里的核心部分。从拿地到出图，花费了超过100天，据说方案调了很多轮。（详见北京126亿地王，速度慢了）

紫京宸园在南，由中建智地操盘；璞樾在北，由金茂负责设计、越秀负责营销。这两个豪宅，同股同权。

一般而言，同时拿地的双子座出报规图，要么同时——海淀功德寺和樾玉鸣、和樾望云，要么前后脚——海淀朱房村臻澐、建发海晏。

在双子格局下，谁先公开规划方案，就可能提前透露另一方的产品情况。

这次，紫京宸园概莫能外，至少确定了三件事：

1、它的鸟瞰图，剧透了璞樾8栋楼——共计9栋；它的平面图，剧透了璞樾南面的4栋楼，甚至把户型结构都画出来了——南向通面内嵌式阳台，北面送一个设备阳台。

2、确定了2107-02地块幼儿园的位置。按照拿地文件，幼儿园可以结合01地块（璞樾）统筹布置。

当时，幼儿园设在璞樾的东南角。现在，它依然在东南角，只不过从原来的正方形，变成刀把型，南宽北窄。

这样设置幼儿园有个好处，可以让住宅稍微远离东面的高压线。

3、确认了之前网传草图很靠谱。结合平面图和鸟瞰图，可以看出紫京宸园的楼栋位置、街坊路，包括璞樾的楼栋位置、圆形大门，和网传草图基本一致。

花姐认为，黄衫木店双子的总平图，是最近几年来北京楼市保密度最弱的唯二次。上次是，华润置地的后沙峪项目。

因而，有关紫京宸园的报规图出炉，已经没啥新鲜感，之前被外界炒作过很多轮了。

当正版规划方案公示后，花姐只挑紫京宸园的几个细节来聊聊：

1、紫京宸园有一套完整的入户、会所、中央景观体系。大门采取二进制。第一进是宽35米、高5.45米的装饰构架——不计产权面积，第二进也用了装饰构架。

它的下沉庭院约1700平米，围绕会所一圈为地下会所，与6#首层架空层相连。由于图纸上没说“局部架空”，花姐推测6#首层可能全部打通为架空层，约500平米。

2、按照拿地文件，紫京宸园里应设一条南北走向的街坊路，宽11米。

它将街坊路设计成S型，虽然多浪费了一些占地面积——约2500平米，但曲径通幽，会成为一道绝美的景观，部分地方被借用为消防扑救场地。

花姐推测，这条街坊路会进行封闭。因为，在朝阳区的中海万吉玖序、金茂满曜有先例，紫京宸园效仿即可。

3、6#是紫京宸园的楼王。在它的西面和南面，分别有一个用虚线圈出的弧形和长方形。

那是奇偶阳台吗？实则，它们是首层架空层的雨棚或装饰架构，放大鸟瞰图，就可以看得很清楚。

4、6#楼王的设计很特殊，共计23层，从21层到23层是异型户型，东西两边缩进去了部分面积，变成了露台。

花姐推测，这21层可能是超级大平层，一层一户，单套户型约400平米。22-23层为顶层复式，左右各一套，约400平米；2-20层为标准层，每户面积约275平米。这只是推测，具体以开发商公布为准。

5、有人质疑，紫京宸园的图纸上，怎么没标出楼间距呢？这不是紫京宸园的发明创造。

花姐来解释下，之前，丰台区的金茂璞逸丰宜，朝阳区的中海朝阳ONE、保利朝观天珺和金茂满曜等，也都只公示了简版总平图，并顺利通过。它们没有标比例尺、楼间距、建筑物退界，与界外相邻建筑的间距。

6、紫京宸园占地5.43公顷，地上建面14.14万平米，容积率2.6，规划了15栋7-25F的洋房、小高层、高层产品，共计815户，套均建面172平米，层高3.1-3.4米，预计售价在10万元/平米左右。

有关它的户型配比，花姐测算了一版：130平米120套、148平米204套、166平米288套、230平米126套、275平米38套，400平米3套，还有部分异型户型。

7、有关赠送比例上，紫京宸园的南向通面为内嵌式阳台，进深约1.2米；北面为设备阳台，进深约1米；无飘窗赠送。

这一状况，符合当下北京赠送面积的政策——好地段，赠送面积小一些。

8、论周边环境，紫京宸园和璞樾有一个亮点，也有一点小瑕疵。

西面和东面都有一大片绿地公园，将为它们增色不少；但东面50米外有一条南北走向的110伏高压线，尤其是紫京宸园这边，有四个高压线塔。

不过，高压线与住宅楼的距离足够安全，对人体没有辐射，只是有碍风景。

花姐点评：

楼市里的剧透，越来越卷了。

以前，大家至多根据报规图，来推测户型图；现在，居然连报规图都能提前预测了！

从华润置地后沙峪项目到紫京宸园，它们的草图流出，竟然比报规图公示早了一个多月。前后一对照，会发现偏差很小，草图很保真。

到底是谁把草图流出呢？不论有意还是无意，房企都应该好好查一查源头。

因为，报规图是一个楼盘首次面世的形象，是庄重的、严肃的，是要有仪式感的。

在北京，楼盘报规图须在北京规自委官网上公示7个工作日。开发商收到公众的反馈意见后，还得通告反答复情况。有则改之，无则加勉。

但，一张草图提前泄密了，至少暴露出房企设计图保密工作还有待提高水平。

当然，一张设计图出炉，会牵扯到甲方和乙方的多个部门，有时难免疏漏，甚至有的开发商，为了提前锁客，借网传草图释放产品信息。

报规图泄密，是一柄双刃剑。

从表面上，传播效果是有了，也抓了眼球，但有些购房者会从另一个视角看，如果开发商连一张图纸都管理不好，所建的房子可靠吗？

但愿，这次黄衫木店双子座的案例，会是最后一个。每一张图纸，都应做到秘而不宣。