观点指数 市场修复信号释放，民企精准布局高溢价地块报告期内前50房企单月新增土地建筑面积490.89万平方米，环比上升37.38%。值得注意的是，虽然期内拿地企业仍以头部的央国企为主，聚焦一线城市的核心地块，但部分经营稳健的民企以精准拿地的策略回归土拍市场，凸显了信心正在恢复。

三线城市土拍热度上升，专项债收储助力回稳加速报告期内一二三线城市供应住宅用地437宗，供应土地规划建筑面积2612.05万平方米，环比下降4.22%，同比下降29.61%；供应土地起始楼面价3931元/平方米，环比下降15.07%。三线城市则呈现“量升价涨”的特征，供应宗数与建筑面积环比分别增长21.28%和22.03%，楼面价更实现15.75%的环比增幅，显示低能级城市正通过提升土地质量对冲市场下行压力。此外，7月单月新增专项债发行额为年内最高水平，地方政府加快通过专项债券收储闲置土地，增强地方政府和企业的资金流动性。

行业转向品质竞争，低密度供地成新趋势 一二三线城市成交住宅用地350宗，成交土地规划建筑面积2125.45万平方米，环比下降25.36%，同比下降16.46%；成交总价1162.89亿元，环比下降36.73%，同比下降1.78%；成交楼面均价5471.24元/平方米，环比下降34%，同比上升18.02%；平均溢价率7.33%。市场对不同能级城市土地价值的判断有差异，核心城市核心地块因稀缺性和发展潜力更受青睐。国企和混合所有制企业凭借资金和资源优势，在优质地块竞争中占据主导地位，市场资源日益向头部企业集中。此外，低密度地块成为当下供地的新趋势。

涉宅用地供应大幅下降，交易市场小房企参与增多据观点指数不完全统计，2025年7月17日-2025年8月17日期间，6个重点城市一共有65宗地块处于挂牌进行中，起始价90.70亿元，面积206.69万平方米。本次统计期出让面积环比下降20.73%。此外，上述城市的地块成交数量和成交价格环比虽大幅下降，但核心城市的核心地块仍是房企的争夺焦点，溢价率较高。此外，在各重点城市的土拍市场上，小型房企陆续参与拿地。

央企深度融入城市更新，智慧融合与长效运营成风 2025年7月以来，城市更新政策从国家到地方呈现全面加速态势，政策工具与实施路径持续细化。国资委要求中央企业要主动融入城市发展创新生态；上海住建委宣布2026年全面启动城中村整体改造；重庆已完成2.8万户的城中村改造任务；天津将城市更新与智慧城市建设纳入“十五五”规划重点。叠加房企从重资产开发向轻资产服务、从单一改造向智慧化和长效运营转型的创新实践，正推动城市更新从“规模扩张”向“质量提升”跨越。

市场修复信号释放，民企精准布局高溢价地块

观点指数发布的房地产企业新增土地储备报告显示，报告期内前50房企单月新增土地建筑面积490.89万平方米，环比上升37.38%。

值得注意的是，前50房企1-7月累计新增土地建筑面积3398.59万平方米，同比上升11.45%。

数据来源：观点指数整理

其中，中海地产、保利发展控股、绿城中国新增的全口径土地储备分别为309.37万平方米、241.97万平方米、206.03万平方米，处于领先位置。

从权益拿地金额来看，1-7月土地投资力度最大的企业为中海地产、绿城中国、保利发展控股、滨江集团及华润置地，权益拓储金额分别为550.06亿元、484.39亿元、462.62亿元、347.03亿元、309.06亿元。

从新增货值来看，1-7月土地新增货值最多的企业为保利发展控股、中海地产、中国金茂、招商蛇口、越秀地产，新增货值分别为843.84亿元、810.92亿元、665.97亿元、575.05亿元、550.65亿元。

7月，中海地产在上海、深圳、济南等地竞得5宗地块，权益拿地建筑面积为51.15万平方米，权益拿地金额为148.97亿元。招商蛇口在上海、深圳、武汉等地拿下5宗地块，权益拿地建面为29.89万平方米，权益拿地金额为56.68亿元。滨江集团在杭州拿下2宗地块，权益拿地建筑面积为20.91万平方米，权益拿地金额为33.67亿元。

观点指数观察到，虽然期内拿地企业仍以头部的央国企为主导，聚焦一线城市的核心地块，但部分经营较为稳健的民企以精准拿地的策略回归土拍市场，凸显了信心正在修复。

7月25日，中海以118.88亿元的金额斩获上海静安东斯文里等地块。7月31日，华润置地以244.7亿元底价，通过100%股权转让的方式成功获取上海浦东后滩2宗纯宅地及黄浦余庆里地块组成的超级资产包。其中，浦东后滩地块总估值174.09亿元，黄浦余庆里地块总估值73.27亿元。中旅城华（成都）置业有限公司（中旅投资）以楼面价1.91万元/平方米的价格斩获成都市成华区地块，总价15.79亿元，溢价率29.05%。厦门国贸与象屿联合以总价75824万元竞得奉贤区奉贤新城04单元14-04地块，楼面价24595元/平方米，溢价率约11.8%。

7月25日，上海民企祺祥旺宇置业有限公司以总价12.2亿、溢价率22.38%、楼面价约20万/平方米竞得徐汇区天平路街道低密别墅地块，刷新了全国单价地王记录。7月28日，广州民企云山壹号房地产有限公司竞得龙归六片山西侧的低密宅地，总价11.37亿，楼面价1.46万/平方米。上述地块也是今年广州白云成交的第五宗地块。7月29日，民企伟星集团旗下房地产全资子公司伟星地产以28.13%的溢价率竞得杭州市拱墅区一宗宅地，总价19.13亿元，楼面价1.96万元/平方米。滨江集团以15.3元总价，溢价29.65%拿下杭州市余杭区良渚东单元一宗住宅用地。

三线城市土拍热度上升，专项债收储助力回稳加速

据观点指数监测，报告期内一二三线城市供应住宅用地437宗，供应土地规划建筑面积2612.05万平方米，环比下降4.22%，同比下降29.61%；供应土地起始楼面价3931元/平方米，环比下降15.07%。

数据来源：Wind、观点指数整理

报告期内，二线城市供应住宅用地89宗，环比下降25.21%，同比下降47.02%；供应土地规划建筑面积616.37万平方米，环比下降43.28%，同比下降27.55%；供应土地起始楼面价4533元/平方米，环比下降34.65%，同比下降18.10%。

三线城市供应住宅用地342宗，环比上升21.28%，同比下降24.50%；供应土地规划建筑面积1961.99万平方米，环比上升22.03%，同比下降29.43%；供应起始楼面价3098元/平方米，环比上升15.75%，同比上升21.49%。

观点指数认为，7月宅地环比供应下降，主要受季节性规模回落与市场信心不足的双重影响。

从城市能级分化来看，二线城市土地供应呈现“量价齐跌”的态势，供应宗数、建筑面积及楼面价环比降幅均超20%，反映出开发商在核心城市的拿地意愿减弱，地方推地节奏也趋于谨慎。而三线城市则呈现“量升价涨”的反向特征，供应宗数与建筑面积环比分别增长21.28%和22.03%，楼面价更实现15.75%的环比增幅，这或与三线城市加速推出优质地块、通过调整土地结构吸引房企有关。

值得注意的是，尽管整体市场仍处于调整期，但一、三线城市楼面价环同比均上涨，尤其是三线城市，土地起始价同比增幅达21.49%，显示低能级城市正通过提升土地质量对冲市场下行压力，而房企在核心城市的土地储备需求韧性仍存。这种结构性分化表明当前土地市场正处于深度调整阶段，不同能级城市间的供地策略与市场响应呈现显著差异。

从城市来看，期内二线城市中重庆、宁波、苏州等地供应的土地在50宗以上，其中出让底价最高的地块位于苏州，为苏州工业园区石莲街东、石港路北住宅地块，规划建筑面积为7.15万平方米，容积率1.02，绿地率≥30%，建筑限高24m，起始总价为42亿元，起始楼面价65241.78元/平方米，同时也刷新了苏州涉宅用地推出楼面价。值得注意的是，出让文件要求，该地块不得建设私家庄园和带有私家花园的低层独立式住宅的别墅类房地产开发项目。期间，南京宣布出让31宗地，起拍总价达116.2亿元，31宗地块共收金约119.32亿元，平均溢价率达2.86%。

福州市自然资源和规划局将于2025年8月29日在福州市公共资源交易服务中心举行2025年第五次土拍。此次拍卖涉及四城区4幅国有建设用地使用权，总面积达20866平方米（约31.31亩），起拍价为1.58亿元人民币。

三线城市中，遵义市、宜昌市等地供应的土地数量普遍在70宗以上。其中出让底价最高的地块是位于浙江省吴兴区湖新区的2025-12号地，起始总价为11.75亿元，由市属的湖州产投青创园开发有限公司竞得，而溢价率最高的地块是位于福建宁德市的霞浦县长春镇亭下溪村2023-7号宗地，成交楼面价2063元/平方米，起始价19286万元，成交价为77200万元，溢价率300%。由市属国企福建省霞浦县市政建设投资开发有限公司竞得，其中要求地块建设内容包含海洋场馆、文化演艺、旅游集散中心等，并且至少配建一组三星级及以上的星级酒店，星级酒店客房不少于300间。可以看出三线城市的商住板块中市属国企仍是开发的主力。

总体来看，7月单月土地供应规划建筑面积为13070.87万平方米，环比下降0.74%，同比下降-10.75%，整体的供应规模下降。

期内，政策利用专项债券等措施来调节土地市场、优化资源配置。自今年4月以来，新增地方政府专项债券（下称“新增专项债”）的发行速度逐月加快，发行规模在7月创下年内新高。企业预警通最新数据显示，7月全国发行的新增专项债6169.36亿元，发行规模较上月增加898.42亿元，7月单月新增专项债发行额为年内最高水平。

2025年3月，自然资源部联合财政部发布《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》，标志着专项债收储工作全面启动。政策出台以来，地方政府加快通过专项债券收储闲置土地，增强地方政府和企业的资金流动性，有效推动了房地产市场的回稳向好。截至2025年7月末，全国已公示1105个专项债收储项目，资金规模约为10263.35亿元，不少上市房企如越秀地产、光明地产、华侨城A等也陆续发布公告，宣布旗下地块被收储。

北京、上海、广州等城市陆续宣布专项债收储房地产闲置土地，例如广州2月发行约60.5亿元专项债回收存量土地，其中南沙首批拟回收8宗地块，涉及金额超8.8亿元；北京2月发行了116.87亿元专项债用于土地收储，涉及25个项目，比如旧宫镇和房山良乡大学城。深圳虽然此前尚未有专项债收储动作，但步入7月之后深圳收储进度明显加快，同时单项收储规模也显著提升，首批便瞄准了前海冰雪世界项目的7块商业用地。

据华发股份7月28日晚公告显示，深圳市土地储备中心拟以44.05亿元的价格收回收购其全资子公司深圳融华置地投资有限公司持有的共计7.04万平方米的7块商业用地。该用地毗邻深圳全球重点招商引资的前海冰雪世界项目，是深圳首批地方专项债收回收购的项目。

行业转向品质竞争，低密度供地成新趋势

报告期内，一二三线城市成交住宅用地350宗，成交土地规划建筑面积2125.45万平方米，环比下降25.36%，同比下降16.46%；成交总价1162.89亿元，环比下降36.73%，同比下降1.78%；成交楼面均价5471.24元/平方米，环比下降34%，同比上升18.02%；平均溢价率7.33%。

数据来源：Wind、观点指数整理

二线城市住宅用地成交的土地规划建筑面积为655.65万平方米，环比下降-47.75%，同比下降2.09%；成交总价为494.99亿元，环比下降49.49%，同比上升10.90%；成交楼面价7549.67元/平方米，环比下降3.34%，同比上升13.26%。

三线城市成交的住宅用地规划建筑面积为1415.8万平方米，环比下降2.05%，同比下降20.73%；成交总价为437.36亿元，环比上升9.48%，同比下降8.29%；成交楼面价3089.13元/平方米，环比下降17.92%，同比下降6.45%。

7月2日，常熟市成功出让一宗低密度宅地，位于琴川街道东三环路以东、达海路以北。用地性质为住宅用地，总用地面积36408平方米，规划建筑面积38228.4平方米，容积率在1.01-1.05之间，出让年限70年，起始价31160万元，起始楼面价8151.01元/平方米。该地块由招商局地产（苏州）有限公司联合常熟市嘉至地产有限公司斩获，成交价34560万元，成交楼面价9040元/平方米，最终溢价率10.91%。地块属于龙腾板块，根据2024年常熟市的相关规划，龙腾板块的定位是常熟市主城区东北门户，紧邻高铁新城。

7月14日，长沙市岳麓区成功出让观沙岭城市更新片区市府观沙岭033号地块，溢价率3%，被长沙洋珺房地产开发有限公司(绿城中国)拿下，楼面价约8755元/平方米。该地块位于建发缦云西侧，绿城锦海棠北侧，西侧为长沙市实验二小、南雅求实中学，靠近规划中的地铁8号线，还有招商花园城等大型商业综合体，教育、商业综合资源优势突出。

7月31日，合肥城建与中国房地产开发合肥有限公司合作，通过竞拍二者以底价取得合肥市新站区XZ202501号地块，规划用途为居住，容积率≤1.3，土地出让总金额9.8亿元。而7月3日竞拍的石家庄市，成功出让3宗住宅用地，其中裕华区1宗、桥西区2宗，总建设用地面积84359.39平方米，总规划建筑面积168718.8平方米，总起始价8.94亿元。最终3宗地块均由万科联合河北润德集团以底价竞得。

据观点指数观察，二三线城市土地市场存在溢价分化的现象。市场对不同能级城市土地价值的判断存在较大差异，核心城市核心地块因稀缺性和发展潜力更受青睐。国企和混合所有制企业凭借资金和资源优势，在优质地块竞争中占据主导地位，市场资源日益向头部企业集中。此外，低密度地块成为当下供地的新趋势，分化背后是房企在流动性趋紧环境下，将投资重心转向安全边际更高、能支撑高端产品的地块，既符合政策导向的“好房子”建设要求，也折射出行业从规模竞争向品质竞争的转型逻辑。

2025年1-7月份，土地购置费总量在增长，但增速放缓，7月土地购置费累计值为21140.85亿元，环比上升14.57%，同比下降8.9%。

数据来源：Wind、观点指数整理

2025年1-7月份土地购置费累计增长基本处于负值区间，且在年初出现较大幅度的波动。观点指数认为，整体来看，上半年土地市场热度较低，土地成交规模的增长跟不上前期的水平，企业拿地谨慎，市场对土地的需求动力不足。

涉宅用地供应大幅下降，交易市场小房企参与增多

据观点指数不完全统计，2025年7月17日-2025年8月17日期间，6个重点城市一共有65宗地块处于挂牌进行中，起始价90.70亿元，面积206.69万平方米。本次统计期出让面积环比下降20.76%。

从区域分布来看，期内，北京挂牌出让的4宗土地基本位于非中心城区，顺义区1宗、大兴区1宗、朝阳区1宗、丰台区1宗。四宗地总规划建筑面积15.66万平方米，起拍总价合计44.15亿元。除大兴区宗地属于工业用地外，其他3宗均为涉宅用地。值得关注的是，2025年7月初，北京对外发布《北京市深化改革提振消费专项行动方案》，其中政策明确提出要优化住房消费新供给。优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地，完善“保障+市场”住房供应体系。本期涉宅地块分布虽涉及非中心城区，但在30日由北京市规划和自然资源委员会网站披露的《2025年第六轮拟供应商品住宅用地清单》涉及的5宗地块中，分布在中心城区的就有4宗（朝阳区、海淀区各2宗）。

期内，广州出让的地块数目最多，广州拟出让的23宗地块中，20宗为工业用地，2宗为商服用地，涉宅用地仅1宗，为荔湾区石围塘AF0107048地块。该地块属于广州市中心四区中的低密度江景地块。起拍总价为50574万元，起拍楼面价约为2.15万元/平方米。该地块将在9月2日进行限时竞价。

此外，杭州市挂牌出让的13宗地块中，涉宅用地为4宗，分别位于临平区、钱塘区、萧山区、西湖区等核心地区，总出让面积为11.75万平方米，规划建筑面积约为19.15万平方米，起拍总价为17.61亿元。

成都主城区已公告的挂牌出让地块共有14宗，其中工业用地11宗，商业用地3宗，公用设施用地1宗，无涉宅地块供应，总建设用地面积57.69万平方米，总规划建筑面积164.62万平方米，总起始价1.27亿元。

期内，上海市挂牌7宗地，主要是工业用地，没有涉宅用地，集中在嘉定、奉贤、闵行等区，总出让面积为15.16万平方米，起始总价为6.30亿元。由于7月26日上海刚结束第六次土拍，依据7月31日上海市公布的国有建设用地使用权出让公告，第七批次土拍现场交易时间需要等到9月4日开启才会有涉宅用地安排，涉及杨浦区、闵行区、青浦区、普陀区、宝山区5个地区共计9幅国有建设用地使用权，总出让面积共139.93万平方米，总规划建筑面积237.15万平方米，起始总价98.66亿元。

深圳挂牌4宗用地，其中光明区2宗、龙华区1宗、南山区1宗，主要为工业用地，无涉宅用地安排供应。总建设用地面积41.27万平方米，总规划建筑面积37.07万平方米，总起始价2.01亿元。

观察6个重点城市的住宅用地供应，环比来看，规模回落较为明显。6个重点城市涉宅用地供应呈现显著的结构性分化，北京、杭州为供应主力，通过“小步快跑”供应涉宅用地，兼顾刚需与改善需求；上海、深圳、成都期内无涉宅用地推出，广州仅1宗涉宅用地，将涉宅用地集中于后期批次，可能为观察市场热度、稳定预期预留空间。

成交方面，据观点指数不完全统计，2025年7月17日-2025年8月17日期间，6个重点城市一共有100宗地成交，成交价408.35亿元，成交的土地面积245.19万平方米，分别环比下降33.24%、14.65%。

其中，北京市成交的6宗地块均位于昌平区，涉及住宅用地1宗，位于昌平新城东区，总土地面积为2.87万平方米，规划建筑面积为5.74万平方米，由河北武安市民企明芳地产以11.6亿元底价竞得。

成都市23宗成交地块中，4宗为住宅用地，土地面积为14.22万平方米，规划建筑面积为26.09万平方米，成交价为22.93亿元。其中，成华区建材路3号地块以15.79亿元，溢价率29.04%，由中旅城华(成都)置业有限公司竞得。而温江区的1宗住宅地块由四川宜宾树高房地产开发有限公司以成交价3.29亿元，溢价率14%竞得。

7月广州仅白云区成交一宗地，位于广州白云区龙归街，总用地面积约61879平方米，包括住宅用地、道路用地和绿地用地。地块住宅容积率为1.7，规划计容建筑面积约77755平方米。以起拍底价11.37亿元成交，同时也是广州白云今年成交的第五宗地块，不同于以往多为城投公司拿地，该地块由民企竞得。

期内，杭州成功出让4宗住宅用地，其中拱墅区2宗、临平区1宗、西湖区1宗，成交土地面积20.02万平方米，成交价49.52亿元，其中位于拱墅区的1宗地块，经过43轮竞逐，最终由民企伟星房产以总价19.13亿元竞得，溢价率28.13%。

上海成交的16宗地块中，5宗为宅地，奉贤区1宗，静安区1宗、闵行区1宗，徐汇区1宗，浦东新区1宗，成交价137.65亿元。其中，浦东新区地块经过62轮竞价后，由杭州旅投房地产开发有限公司和招商蛇口旗下的上海虹润置业有限公司组成的联合体以27.29亿元的总价竞得，地块溢价率40%，楼面价52360元/平方米。该楼面价刷新唐镇板块住宅单价纪录。

深圳共有4宗住宅地块成交，宝安、龙华区各2宗，成交土地面积10.01万平方米，成交总价135.5亿元。其中，宝安区新安街道地块最终由深圳市招顺置业有限公司（招商旗下公司）、深圳市润昆房地产有限公司（华润旗下公司）联合体以86.4亿元竞得，综合楼面单价约59586.21元/平方米，溢价率34.81%，创下今年深圳的最高土拍价格。

上述城市的地块成交数量和成交价格情况有所回落，但重点城市的重点地块交易依然火热，溢价率较高。此外还注意到，各重点城市的土拍市场上，以往未曾关注过的小型房企陆续参与拿地，例如：徐汇区天平路街道低密别墅地块，被浙江民企祺祥旺宇击败中海地产拿下。土地整备范围达84.21公顷、规划总面积达32.95万平方米的深圳龙岗区吉华街道三联社区土地整备利益统筹项目，由湖南民企湖南福天兴业投资集团下属的深圳市领瑞实业发展有限公司中标。

央企深度融入城市更新，智慧融合与长效运营成风

2025年7月以来，城市更新政策从国家到地方呈现全面加速的态势，政策工具与实施路径持续细化。国家层面，中央城市工作会议时隔十年重启，将城市更新工作站位提升至优化城市空间结构、构建房地产发展新模式的高度，为地方土地高效利用与优质宅地供应提供政策指引；7月21日的国务院国资委党委扩大会议明确要求央企主动融入城市发展生态，深度参与城中村与危旧房改造，改善人居环境，共同营造高品质城市生活空间。

地方层面，深圳、天津、上海等地密集出台配套政策。7月24日深圳龙岗区发布《安置房管理办法》规范安置流程，上海市规划和自然资源局印发《关于加快转变发展方式集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见》，以推进城市更新行动，深化建立可持续城市更新模式和政策法规。8月7日上海住建委宣布2026年全面启动城中村整体改造，2027年完成小梁薄板房屋改造的目标。天津将城市更新与智慧城市建设纳入“十五五”规划重点，政策落地性与操作性显著增强。

全国老旧小区改造与危旧房治理进入快车道，资金支持力度持续加大。7月29日，重庆住建委发布消息，今年重庆市住房城乡建委正加力实施“城中村改造攻坚行动”，推进大渡口区五一互助片区、巴南区纺织片区等150个城中村改造项目，截至7月底，重庆已完成2.8万户的城中村改造任务。2025年以来，山东省共有114个城市地下管网管廊项目获得82.08亿元超长期特别国债资金支持。8月初，海口市首批1425台老旧电梯更新支持资金已获批，超长期特别国债资金约2.14亿元已下发到各区，第二批305台、第三批91台老旧电梯的更新计划也将陆续下发。

智慧住宅与低空经济融合成住宅新趋势。珠海金湾区航空新城3.83亿挂牌一宗宅地 ，要求支持住宅每户设置一处无人机投递平台。

通过资源整合，发挥轻资产服务优势也成为房企实现商业价值的重要方向。远洋商业近日成功签约北京光学仪器厂城市更新项目，该项目位于北京市通州区新华西街，总占地面积约7.04万平方米。此次合作，远洋商业将运用其在北京城市副中心的资源优势和商业运营管理经验，为委托方提供包括区域市场分析、园区配套商业业态规划、项目风险管理等在内的咨询顾问服务。

国资平台则聚焦城市更新的长远运营，7月30日，华西集团注资50亿成立四川省城市更新有限公司，以国企全资平台推动片区统筹开发。越秀集团则聚焦核心地块升级，7月25日，广东省投资项目在线审批平台公示了广州市珠江新城东区城市空间提升及基础设施配套建设项目备案信息，越秀集团即将启动广州珠江新城跑马场城市更新项目。该项目位于广州市天河区冼村街道黄埔大道西668号，总投资额高达151.19亿元。

观点指数认为，当前城市更新已从政策驱动转向政策与市场双轮驱动，国家在资金、法规、模式上的系统布局，叠加企业从重资产开发向轻资产服务、从单一改造向智慧化转型的创新实践，正推动城市更新从“规模扩张”向“质量提升”跨越。未来，如何平衡公共利益与商业价值、实现片区统筹与长效运营，仍是城市更新高质量发展的核心课题。

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