“售价4个亿。”

“杜甫草堂旁。”

“占地3亩的独门独院。”

“700吨乌木和金丝楠木打造的中式庭院。”

……

拙苑实拍图

以上其中任何一个标签都足以引发市场关注，而倘若该物业真以此报价成交，更将刷新成都二手住宅总价纪录。以至在社交平台上，不乏对它的争议。

那么，这套报出“天价”的物业，究竟是噱头还是真值？有何底气叫价4亿？

实地探访：

单独门牌号，叫价“4亿”，尚未见看房客

从杜甫草堂正门出发，沿着草堂路步行不到300米，一座门牌号为“草堂路5号”的宅院静静矗立，前临草堂路，后接草堂之春别墅。

拙苑实拍图

写着“拙苑”二字的门匾、紧闭的大门、镇守两侧的石狮，为该处物业平添了几分神秘气息。周边的商家称：“偶尔能看到有车辆从停车场驶进、驶出，但从未看到过里面长什么样，之前还以为是一家吃私房菜的餐厅。”

区别于隔壁的草堂之春别墅，该房屋最特别的是拥有单独的门牌号，但它并不临河。

根据中介释放的信息， 该处物业于2000年建成，总占地约3亩，由2个独立私家园林组成，实际使用面积约1200㎡，分为地面3层和负 1层的停车场，售价4亿。其中地面房屋总层高15米（目前为三层建筑），拥有3个客厅、2个餐厅和7间卧室。

更引人注目的是其用材与装修。中介表示，该处物业在建造过程中光采用金丝楠木和乌木就近700吨，并在园林内墙镶嵌宋代石板，锦鲤池内设置树化玉石等。

拙苑实拍图

碰巧，发哥在该物业门口偶遇了一位自称为业主“守家”的男士。他表示：“目前该物业有人居住，我们也是从网上得知这套房子要以4个亿的价格出售。”据该男士介绍，售房信息上周在网上流传开来，但截至目前并未有意向客户前来看房。

真的要卖？

尚未进行官方房源核验流程

“这价格认真的吗？”“夸张，北京二环四合院或者上海老洋房同等面积都不敢叫这个价……”

首次看到“4亿”的报价，不少人的第一反应难免会对房源的真实性产生疑问。

按照成都市二手房源挂牌的相关规定，所有挂牌房源在上架前必须经过联网核验，包括产权证、业主身份信息的真实性等。目前，诸如贝壳找房、塘鹅租售、万科朴邻等平台已基本上全部落实该项核验要求。

然而，截至发稿前，该物业并未出现在这些已接入官方核验系统的平台上，其房源信息仅由中介在视频号、抖音号等社交平台有所展示，暂未进入正式的房源核验流程。

换句话说，该物业是否具备出售资格、是否真实在售，仅凭现有公开信息尚无法完全确定。不过，在假定该房源确实可售的情况下，我们仍可从市场角度出发，对该物业的价值作出评估。

业内观点：

“4亿”报价，噱头或大于价值

业内普遍认为，即便该物业后续通过核验进入交易阶段，未来的成交价或与“4亿”有较大预期差。

有业内人士指出：“买浣花溪-草堂板块独栋产品的客户，基本都买的是地段，不太在乎房屋本身。从过往成交案例来看，甚至有买家购入后重新修建和装修。说白了，他们是在为稀缺的土地资源买单，‘花高价买了一块地’。”因此，板块内其他房源的挂牌和成交价格将更具参考性：

挂牌方面——今年8月，距离该物业不到150米处的草堂之春，一套约471㎡的独栋报价为3980万元，单价约7.4万元；

成交方面——区域内最新的一套墅居产品成交是今年2月。京东拍卖显示，当时在经历358次拍卖延迟后，成都市青羊区草堂路33号1套建面约348㎡的类独栋成功拍出，最终成交价2003.79万元。这套房屋，正是板块内另一红极一时的别墅项目——金林半岛。

金林半岛一法拍房成交情况

据不完全统计，从2024年至今，包含金林半岛在内，浣花溪至少有10个项目，16套二手房以高于500万元的价格成交，其中金林半岛、浣花院子各只有一套别墅以超千万的价格成交，草堂之春成交了亿套4600万的别墅。

数据来源：好好选房

“浣花溪-草堂板块近3年的价格高点是，2023年，草堂之春的一栋约624㎡别墅上架阿里拍卖平台，起拍单价更是一度达到约9.5万元/㎡，最终以7.6万元/㎡的价格成交，总价4744.76万元。”有业内人士表示，当前的市场行情下，即便算上那些所谓的名贵用材，要想突破此前的“天花板”难度不小。

草堂之春一法拍房成交情况

那么，达到4亿报价这一物业，你认为是中介的销售噱头，还是它的真实售价？