9月26号，上海出的了个《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》，一出来房产圈就吵得热闹，有人觉得这是“住好房”的福利buff，有人担心手里的二手房成了过时装备，还有人站在原地纠结“现在该不该进场”不同房东又该怎样应对这次新规？

在“品质装备”和“金币预算”间找平衡

刚需玩家买房，核心目标特别明确：花最少的钱，搞一套能稳住“主城基地”的基础装备，这次上海新规，算是给刚需玩家送了波小福利，但也让“选装备”的难度稍微加了点码，得在“品质”和“预算”之间好好掂量。

先说说好事儿，新规让刚需也能摸到“高品质入门装备”了，以前刚需房啥样？大多是小面积、简配版，外立面刷层涂料，公共空间窄得转不开身，阳台小得只能放个洗衣机。

但新规之后不一样了，就算是80平米以下的小户型，阳台也能有8平米上限，还按1/2算容积率，相当于白送4平米实用空间，这4平米能干啥？整个小书桌当书房，或者摆个折叠沙发当休闲区，比以前挤挤巴巴的强多了。

更贴心的是公共空间的调整。新规要求多高层住宅的底层架空层、风雨连廊得用作公共用途，还不算容积率，这对刚需小区来说太重要了，以前楼下要么是乱停车的，要么是堆杂物的，老人没地儿遛弯，孩子没处玩耍。

现在架空层能改成活动区，风雨连廊能挡雨，下雨天出门不用狼狈地打伞跑，这不就是实实在在的居住体验升级嘛。

还有老旧小区改造的政策，对刚需玩家也是个好消息，不少刚需预算有限，只能盯着老破小，但老破小没电梯、配套差，住起来糟心。

现在新规说了，加装电梯、适老化改造不用办复杂的规划审批，拆了重建加面积还能保留划拨性质，不用补土地出让金，以后市面上会多不少“加装电梯的老破小”，刚需花差不多的钱，就能住上更方便的房子，这不比硬凑钱买新房香？

但刚需玩家也别高兴太早，挑战也跟着来的，新规下新房品质升级了，开发商的成本肯定会涨点，说不定会把这部分成本加到房价里，就拿80平米的房子来说，要是每平米涨1000块，总房款就得多掏8万，对本来就紧巴巴的刚需预算来说，可能就是压垮骆驼的最后一根稻草。

还有个两难选择：要不要买那些“刚买没交付的次新房”，这些房子现在成了“旧规装备”，虽然价格可能会降点，但品质跟新规新房比差一截，你说纠结不纠结？

说句实在的：刚需选房别太贪心，“实用”永远是第一位的，别为了追求高品质把预算超太多。要是钱够，优先选新规下的小户型新房，尤其是靠近绿地、河边的，能蹭上全赠送阳台的福利，性价比高。

要是预算紧张，就多看看改造后的老破小，加装电梯后居住体验提升不少，价格还亲民，而且上海对新房价格有调控，不会涨得太离谱，不用慌慌张张地跟风买，找到自己预算内最适合的就行。

新规就是你的“品质红利副本”

跟刚需玩家不一样，改善玩家买房，追求的是“装备升级”，要的是更大的空间、更好的体验、更有面子的品质，这次上海新规，简直就是为改善玩家量身定做的“红利副本”，能拿到的福利太多了。

首先是赠送面积这块，改善玩家能赚不少，新规对阳台面积有两个限制，不超过户型面积10%，还不大于16平米，关键是按1/2算容积率。

就拿140平米的改善户型来说，以前阳台最大8平米，实际赠送4平米；现在能做到14平米阳台，赠送7平米，多出来的3平米，整个观景台或者休闲区，朋友来做客都有面儿。

要是房子靠绿地、河边，比如黄浦江江景房，阳台只要进深不超0.75米、宽度不超3米，还能全赠送，想想看，坐在全赠送的阳台上，看着江景喝喝茶，这不就是改善玩家想要的生活嘛，关键还不用为这部分面积掏钱，太值了。

然后是外立面，以前不少改善小区为了控成本，外立面用涂料混着点石材，住几年就褪色、渗水，现在新规说了，金属、干挂石材、陶板这些高品质饰面层不算容积率，开发商不用怕占面积，肯定愿意用更好的材料。

全干挂石材外立面，不仅看着高档，几十年都不会显旧，房子的保值能力也跟着涨，之前杭州有个小区，业主自己凑钱把涂料外墙改成铝板，就是因为高品质外立面太重要了，现在新规直接帮改善玩家省了这麻烦，交房就能用上好外立面。

公共空间的升级也特别对改善玩家的胃口，改善家庭大多有老人和孩子，对社区配套要求高，新规要求底层架空层、风雨连廊做公共用途，还得有3米净高，开发商能把这些地方改成图书馆、健身区、儿童游乐城堡。

以后老人在小区里就能下棋聊天，孩子在游乐区玩耍不用跑远，一家人的休闲需求都能满足，而且新规还鼓励人车分流、装智慧门禁，小区里没车乱蹿，安全性高，进门刷脸也方便，这些细节都能让居住体验上一个台阶。

说实话：改善玩家可得抓住这次新规的机会，早点入手合适的房子，选房的时候，优先找品牌开发商的新项目，他们执行力强，能把新规里的品质要求落实到位，不会偷工减料；再重点看看靠绿地、河边的项目，能拿到全赠送阳台的福利，居住体验和保值能力都更强。

别太纠结房价涨一点，品质升级带来的舒服劲儿，还有房子未来的价值，比那点涨价划算多了，毕竟改善就是为了住得更舒服。

二手房房东：你的“旧装备”该咋处理？

比起购房者，二手房房东这次更像遇到了“版本更新危机”，手里的二手房“旧设备”可能要贬值，得赶紧想办法破局，不然损失就大了，不同类型的二手房房东，面临的情况还不一样，得针对性应对。

最惨的是那些“刚买没交付的次新房房东”，两个月前花两三千万买的房子，本来想交房后要么自住要么转手赚点，结果新规一出来，房子成了“旧规装备”，跟新规新房比，赠送面积少，外立面材质差，公共空间也不行。

现在想卖吧，得降价8%-10%才有人要，2000万的房子就得亏160万-200万；想留着自住吧，看着别人住的新规新房，心里又不平衡，太难受了。

然后是“房龄10-15年的次新房房东”，日子也不好过，以前这些房子靠“房龄适中、价格比新房低”吸引买家，现在新规新房品质上来了，不少人宁愿多花点钱买新房，次新房的需求就少了。

想让房子好卖，就得花钱改造，重新刷外立面、优化阳台、改善公共设施，但改造得花不少钱，还不知道效果咋样，特别纠结。

最头疼的是“房龄超15年的老破小房东”，房子的“价值边缘化”越来越明显，老破小以前靠“地段好、价格低”还有人要，现在新规新房品质好，购房者宁愿多掏点钱买新房，也不愿买又老又破的。

虽然新规支持老破小改造，但加装电梯、优化配套，也改不了户型不合理、外立面陈旧的毛病，房子还是不值钱。要是房子没学区这些附加价值，以后可能都没人愿意买。

给二手房房东提个醒：别坐着等贬值，得主动想办法，刚买没交付的次新房，要是资金不紧张，就先拿着，交房后好好装修，弥补品质差距，以后慢慢卖，；要是缺钱，就早点降价出手，别等以后降得更多。

房龄10-15年的次新房，跟其他业主商量商量，一起凑钱改造小区，升级外立面、优化公共空间，房子竞争力上来了，才能卖个好价钱，老破小房东要是房子没学区，就赶紧卖，趁现在二手房市场还没彻底冷下来，别等以后砸手里，要是有学区，就等学区需求旺季再卖，靠学区优势多卖点钱。

这不是简单的“装备调整”，是“游戏规则升级”

要想在这次新规里不吃亏，得先弄明白新规的底层逻辑，它不是随便改改阳台、外立面，而是把“住好房”变成了新的游戏规则，既保证品质，又不让市场乱套。

从空间设计来看，新规是想让房子更实用，又不搞极端，限制阳台面积，不让开发商为了送面积设计奇形怪状的阳台，导致户型不好用；但也没卡太死，还能给购房者送点实用空间。

不让搞三个阳台，就是怕开发商为了送面积牺牲居住体验，比如客厅采光不好、卧室太小，这样的房子住着也不舒服。

建筑品质这块，新规用“激励”代替“强制”，特别聪明，以前开发商不用好外立面，是怕占面积影响户型，现在高品质饰面层不算容积率，开发商用得好材料还能吸引买家，肯定愿意干，这种方式比硬要求开发商用啥材料管用多了，能让品质真真正正提上来。

公共空间和配套的调整，全是从居住者的角度出发。上海多雨多台风，风雨连廊能挡雨，架空层能当活动区，解决了实际居住的痛点，智慧门禁、人车分流这些，都是现在住房子最需要的，新规把这些纳入要求，就是让房子更符合现代人的生活需求。

还有设备板进深从0.6米放宽到2.5米，这事看着小，其实特别重要，以前工人装空调，0.6米的空间太窄，太危险了；现在2.5米宽，工人干活安全，以后换大空调外机也方便，这些细节能看出，新规是真的在为居住者考虑，不是走个过场。

别盯着“房价涨跌”，回归“住得舒服”的本质

这次上海新规，其实是把房产市场的“游戏规则”改了，以前买房看地段就行，现在得看“地段+品质”，品质不好的房子，再贵也可能贬值，不管是购房者还是房东，都得回归“住得舒服”这个本质，别被短期的涨跌晃了眼。

从市场趋势看，新房市场会越来越看重“品质溢价”，品质好的房子会更受欢迎，价格也稳；品质差的房子，不管是新房还是二手房，都会越来越难卖，二手房市场会分化得越来越厉害，品质好、房龄短的次新房还好卖，老破小要是没优势，就只能慢慢贬值。

购房者选房，别再想着“买了就能涨”，得看自己住得舒不舒服，房子有没有长期价值。刚需别死磕新房，改造后的老破小性价比高；改善就抓住新规红利，选品质好的新房，选的时候多关注外立面、公共空间、赠送面积这些新规里强调的点，这些都是以后房子保值的关键。

二手房房东也别抱侥幸心理，觉得房价能一直涨，得理性看待自己的房子，该降价就降价，该改造就改造，别等最后砸手里。

最后跟大家说句心里话：房子是用来住的，不是用来炒的。这次新规最棒的地方，就是让房产市场从“投机赚钱”回归到“好好住家”。

不管是买房还是卖房，都别太焦虑，跟着自己的需求来，找到适合自己的房子，住得舒服、踏实，这才是最重要的。毕竟玩游戏的终极目标是开心，过日子的终极目标是舒服，不是吗？