澳大利亚春季房产市场表面呈现繁荣景象，但专家警告数据背后隐藏着买家的深层谨慎情绪。最新统计显示，九月份通过拍卖售出的房产中约有七成成功找到买家，然而市场参与者对价格虚高的房源兴趣寥寥，高端住宅市场尤其面临挑战，买家普遍表现出强烈的价值意识。

具体数据显示，墨尔本房产拍卖清盘率在九月达到百分之六十九点四，创下两年多来的最高水平；悉尼市场则以百分之七十一点二的清盘率接近两年高位，此数据来源于权威房产研究机构Domain。该机构研究与经济学首席专家尼古拉·鲍威尔博士（Nicola Powell）阐释道，清盘率超过百分之六十通常预示着房价可能上涨，百分之七十被视为健康水平，而一旦突破百分之八十则意味着市场过热。

值得注意的是，悉尼当月拍卖房源数量较前月有所增加，这导致其清盘率小幅微降；相比之下，墨尔本拍卖量略有减少，清盘率因此得以提升。

鲍威尔博士分析指出：“悉尼的清盘率虽然出现非常微小的回调，但这是在拍卖量增加的背景下实现的。考虑到从八月到九月市场展现出的韧性，这恰恰反映了买家信心正在回归悉尼市场。墨尔本的情况同样如此，其清盘率自2024年年中以来一直保持明显的上升趋势，这与我们观察到的买家信心整体提升、咨询量上升是一致的。”她特别提到，悉尼有近五分之二（约百分之四十）的九月拍卖房产在正式拍卖日之前就已售出，这是自2021年10月以来的最高水平，表明市场热度正在上升，不过墨尔本的提前销售比例则相对没有那么强劲。

鲍威尔认为，今年内三次降息促使买家产生了紧迫感，担心价格进一步上涨而急于达成交易。“借贷能力的提升肯定促使一些人更快做出决定，尤其是在市场动能积聚的时候，”她表示，“虽然我不预期会出现价格暴涨的‘繁荣’景象，但买家会意识到价格正在上涨。”

然而，资深拍卖师克拉伦斯·怀特（Clarence White）来自蒙克·怀特拍卖行（Menck White），他提醒市场表象之下存在隐忧。尽管大多数房产最终售出，悉尼百分之七十一点二的清盘率“纸面上看起来不错”，但这并非故事的全部。“我认为买家对价格仍存有挥之不去的谨慎心理，”怀特说，“他们参加拍卖时态度依然审慎，倾向于小幅度加价……有时甚至表现出不愿意出价的犹豫。如果你在当前市场中对房产定价失误，价格指南定得过高，就根本不会引起买家的兴趣。如今的买家非常注重价值——他们不会不惜任何代价购买。”

怀特观察到，随着每次降息，买家信心确实在逐步增强，但由于经济学家警告今年可能不会再有降息，且春季上市房源增多，他认为供应的增加可能会对竞争产生一定的平抑作用。“情况会平稳发展。房产会卖掉——只是不会出现爆炸性的热销场面。”

墨尔本高端市场的状况更显复杂。顶级买家代理机构莫雷尔与科伦（Morrell and Koren）的艾玛·布鲁姆（Emma Bloom）明确表示，对春季市场更加活跃的期望主要集中在两百万澳元以下的房产类别，而非高端豪宅。“高端市场真的没有出现这种景象，”布鲁姆说，“高端物业普遍采用‘意向征集’（expressions of interest）的销售方式，这是因为中介需要保护物业价值，因为通常只有一位竞标者甚至没有竞标者出现，这显然无法形成竞争性的拍卖环境。”她指出，在市场的较低端，情况则不同，交易确实在发生，尽管她不清楚其中有多少是远超预期的成交。

LJ胡克集团（LJ Hooker Group）研究主管马修·蒂勒（Mathew Tiller）则强调了政策因素。他指出，澳大利亚政府从十月初开始扩大了“百分之五首付担保计划”（即首次购房贷款存款计划），这将进一步增加因降息本已提升的买家需求。

“更低的利率、更好的按揭还款能力、更高的借贷额度，再加上现在推出的首次购房者担保计划——所有这些因素都在累积需求，”蒂勒解释道，“我们看到过去几个月里，开放看房活动和拍卖当天的参与度都相当高。我认为春季拍卖市场仍将相当活跃且竞争激烈。我们看到拍卖数量和挂牌房源数量开始上升，但绝对没有超过需求水平。”

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