二手房市场悄然变脸，挂牌潮涌现背后原因探析

近期，中国二手房市场正经历一场深刻的调整，呈现出明显的价格下跌和挂牌量激增的态势。截至2024年5月，全国百城二手住宅平均价格已跌至每平方米14870元，并且这一跌势已连续25个月呈现环比下降。与此同时，各地二手房的挂牌量也如潮水般涌现，部分城市的数据尤其引人注目：成都的二手房挂牌量突破19万套，杭州更是高达21万套，北京紧随其后，有11万套，重庆和武汉均超过20万套，上海也达到了18万套。如此庞大的二手房库存，令业内人士惊叹不已，有观点甚至形容此番景象为“创造人间奇迹”。

那么，为何二手房“抛售”现象会愈演愈烈，市场为何会出现如此罕见的挂牌高峰？深入剖析，主要可以归结为以下四个关键因素：

一、房产价值逻辑转变，获利资金加速离场

自1998年房改以来，中国房地产市场经历了长达二十余年的牛市。在此期间，全国平均房价从最初的每平方米2000元飙升至最高约11000元，涨幅惊人，达到了5.5倍。而在北京、上海、广州、深圳等一线城市，房价的涨幅更为夸张，从过去的每平方米3000元一路攀升至最高的6-7万元，增值幅度超过20倍。在这漫长的上涨周期中，多数城市房价并未经历过实质性的深度调整。

然而，当房价上涨的“赚钱效应”逐渐消退，转为下行趋势时，市场参与者的心态便发生了根本性变化。对于那些早期入市并已累积巨额利润的投资客而言，当前正是及时“落袋为安”的窗口期。他们急于在房价尚未大幅下跌之前，将手中的房产变现，锁定收益，规避未来的不确定性。这种基于利润最大化和风险规避的策略，直接导致了市场上二手房挂牌量的增加。

二、政策松绑释放流动性，市场门槛显著降低

近来，国内绝大多数城市纷纷放开了曾经严格的商品房限购、限售政策。这一举措的深层含义在于，它不仅为此前受限的外来人口提供了在当地购房的便利，消除了他们置业的障碍，同时也为手中拥有多套房产的投资客提供了出售的自由。政策的松绑，极大地提高了房产市场的流动性，使得过去被限制的交易行为得以释放。

以杭州和西安为例，在全面放开限购限售政策后，二手房挂牌量出现了爆发式的增长，即所谓的“井喷”现象。这充分说明了政策的调整对市场挂牌量的直接影响，为二手房的涌现提供了政策上的便利。

三、房贷利率下行驱动置换，借新还旧成本优化

当前，银行房贷利率的下调是促使部分房主选择出售老房、购置新房的重要动因。在过去几年，购房者普遍面临5.88%甚至更高的房贷利率，而如今，新的房贷利率已降至3.6%左右。这种显著的利率差异，使得那些早期背负高利率贷款的家庭感到“吃亏”。

为了享受更低的融资成本，许多家庭选择借贷提前偿还旧的房贷，然后将原有房产挂牌出售，再以更低的利率贷款购置一套新的房产。这种“借新还旧”的操作，虽然在短期内可能需要一定的周转资金，但长期来看，能够显著节省房贷利息支出，优化家庭财务结构。这种以降低融资成本为目的的房产置换行为，也间接增加了二手房的市场供应。

四、购房需求收缩显现，市场承接能力不足

二手房挂牌量的激增，也从侧面反映了当前购房需求的萎缩。如果市场需求旺盛，挂牌房源会迅速被消化，挂牌量自然不会出现如此集中的攀升。当前二手房市场之所以面临“无人接盘”的尴尬境地，其原因主要有两个：

首先，经历了长达三年的疫情冲击，许多刚需家庭和改善型家庭的经济收入受到显著影响，购买力大打折扣，不少原有的购房计划被迫搁置。经济压力的增加，使得潜在购房者在决策时更加谨慎。

其次，疫情后的购房者心态更加理性。人们在购房决策时，会更加务实地评估自身的经济状况和实际需求，冲动型购房的现象已大大减少。过去那种盲目跟风、不计后果的购房行为逐渐淡化，取而代之的是更加审慎和理性的消费观。

综上所述，二手房市场挂牌量的激增，是多重因素交织作用的结果。房价长期上涨累积的泡沫，政策环境的变化，以及购房需求端的收缩，共同构成了当前二手房市场“抛售”愈演愈烈的局面。业内人士所言的“创造奇迹”，或许也隐含着对市场正在经历一场深刻而复杂变动的审视。