止跌企稳后，中国房地产：下一步怎么走？
房地产市场从高速增长转入调整转型期，“止跌企稳后何去何从” 成为地产金融从业者与投资者最关注的命题。与美国楼市的 “新问题”、日本的 “旧困局” 不同，中国楼市正经历一场结构性变革 —— 高库存压力与存量市场崛起并存，行业逻辑正从 “增量扩张” 转向 “存量深耕”。
当前市场调整态势仍在持续，去库存仍是核心挑战。截至 2025 年 3 月，41% 的城市商品房去化周期超 18 个月，与 2024 年末持平，显示库存压力尚未实质性缓解。CRIC 数据进一步显示，2025 年 6 月末 50 城新建商品住宅狭义库存规模达 3.09 亿平方米，去化周期仍达 21.82 个月。更关键的是，2024 年 9 月释放的政策利好已被市场消化，国民经济综合统计司明确表态 “房地产市场总体仍在调整转型，刚性和改善性需求待进一步释放”，易居房地产研究院副院长严跃进也强调，需 “持续巩固市场修复成果”。
但全球投行高盛的最新报告《经济转向内需驱动：聚焦中国房地产价值链中的买入机会》指出，受城镇化放缓、存量替换与人口结构变迁影响，未来 10 年中国新房销量将缩水 40%，“大牛市” 逻辑不复存在。这一判断并非悲观论调，而是点出了行业转型的核心 —— 新房收缩的背后，是二手房交易主导的存量时代来临。
存量市场的崛起已现明确数据支撑。2025 年国内二手房成交面积预计增长 5% 至 6.3 亿平方米，占市场份额达 46%；高盛更预测，到 2035 年二手房销量将达 8—9 亿平方米，规模相当于 2024 年全年新房销量。这一转变将激活全新价值链条：存量房老化改造、社区运营等细分领域崛起，带动建材、家装等上下游产业形成 5.7 万亿元市场规模。按每年 1% 的翻新率计算，存量房市场将持续释放稳定需求，成为抵消新房下滑、稳定市场的 “新引擎”。
行业格局的 “马太效应” 将同步加剧。高盛预测，中国前十大开发商市场占有率将从 2024 年的 21% 跃升至 2025 年的 50%，在一二线城市这一比例更将达 60%。这意味着中小房企生存空间进一步压缩，具备资金实力、运营能力与品牌优势的头部企业将主导市场，行业集中度大幅提升。
投资逻辑也随之重构，城市分化成为核心特征。前十大房企高层在高盛报告中明确指出，未来值得布局的仅有北上广深四大一线城市，以及杭州、苏州、南京、合肥、西安、成都等强二线城市 —— 这些区域作为中国经济活力核心区，人口流入与改善需求稳定，将成为市场 “压舱石”。反观三四线城市，若缺乏产业与人口支撑，去库存压力将长期存在，市场活跃度难有实质性提升。
对地产金融从业者而言，需把握三大转型机遇：一是聚焦核心城市二手房交易服务，挖掘流通环节价值；二是布局存量房翻新、社区服务等细分赛道，分享 5.7 万亿元产业链红利；三是关注头部房企的优质项目与债券，规避中小房企风险。对购房者而言，核心城市的改善型住宅与次新二手房，将比缺乏人口支撑的远郊新房更具保值能力。