文 | 钱钱

编辑 | 阿景

11月，万科集团一笔20亿元境内债券“22万科MTN004”的展期提议，让整个资本市场炸了锅。

当天股价直接跌超8%，债券价格也跟着往下掉，股债双杀的戏码就在眼前上演。

作为曾经的“房企一哥”，万科一直被看作行业里的稳健派，怎么会因为20亿展期闹出这么大动静？

这事儿说起来挺有意思，20亿放在万科三季度656.8亿的货币资金账面数据里，看起来确实不算啥。

但市场恐慌的点不在金额大小，而在信号意义。

连这点钱都要展期，那接下来更大规模的债务拿什么还？

大家都知道万科第一大股东是深圳地铁集团，之前不少人觉得有深铁这棵“大树”在，万科肯定安全。

今年初，深铁确实和万科签了220亿的借款额度，到展期事件前已经给了203亿多，现在剩下的额度不足17亿。

这点钱，对于万科接下来的债务压力来说，怕是杯水车薪。

深铁自己也不好过，作为深圳国企，主业是搞轨道交通，本身就背着不少债务。

让它无限制给万科“输血”，说实话不太现实。

之前市场把深铁当成万科的“安全垫”，现在看来这个垫子怕是快要不够厚了。

这时候有人会问，万科不是有656亿现金吗？怎么会缺20亿？这里就得说说房地产行业的“怪现状”了。

那些现金大多趴在子公司账上，可子公司的钱动不了。

房地产项目有资金监管，销售回款得先保证盖房子、交税，想调到母公司？难。

账面资金充裕，为何母公司“囊中羞涩”？

房企的债务大多记在母公司账上，现金却分散在各地子公司，还被监管锁着。

行业好的时候，子公司回款能通过内部调拨给母公司还债，现在行业下行，监管账户管得严，子公司有钱调不上去，母公司就只能干瞪眼。

万科母公司层面能直接动用的钱，只有8.58亿，还不到总现金的1%。

20亿展期的“22万科MTN004”12月15日到期，12月28日还有另一笔37亿的“22万科MTN005”要还。

今年剩下这57亿境内债，母公司账上那8亿多现金，显然不够看。

本来以为账面600多亿能轻松应对，后来发现母公司能动用的钱连零头都不够，这落差谁看了不慌？

行业环境变了，房企的日子越来越难。

2020年以后，房地产就从“黄金时代”掉进了“生存竞赛”。

销售端卖不动房，融资端又有“三道红线”卡着，房企普遍面临“回款少、借钱难”的困境。

万科也逃不过这波调整。

2025年前七个月，万科销售额同比下滑了四成多，比行业平均水平跌得还狠。

卖房子的钱少了，手里的优质项目也越卖越少，能用来还债的筹码自然越来越少。

造血能力跟不上，光靠以前攒的家底，肯定撑不了多久。

行业周期与模式陷阱，万科的双重困境

房企扩张时都爱用“母公司借钱、子公司拿地”的模式。

母公司发债融资，把钱给子公司去开发项目，债务全记在母公司头上。

以前房子好卖，子公司回款快，母公司还债压力不大，现在房子卖不动，子公司钱被监管锁死，母公司现金流立马就断了。

万科的债务结构也让人捏把汗。

银行借款占了七成以上，要是债券展期变成违约，银行很可能会抽贷或者要求提前还款。

已经有银行拒绝万科的贷款申请了，要是其他银行跟着学，那麻烦就大了。

2025年到期的境内债有57亿，2026年境内债超120亿、海外债70亿。

这么多债务堆在眼前，销售又上不去，子公司钱又调不回来，母公司能不急吗？

以前大家觉得万科有深铁这个国资背景，肯定能“兜底”。

但标普早就说过，救助全国性房企需要跨地区协调，难度特别大。

深铁的主业是深圳轨道交通，让它承担全国龙头房企的风险，确实太费劲。

资产价值下行的时候，救万科可能是“投入多、回报少”的买卖。

深铁自己现金流也紧张，哪有那么多钱填万科的窟窿？市场以前对国资背景的预期太高了，现在才慢慢反应过来，这背景不是“万能保险”。

万科这事儿不是个案，是整个房地产行业的缩影。

20亿展期撕开的，是房企“账面有钱、实际没钱”的遮羞布，是“母公司负债、子公司现金”模式的死穴，也是国资信用的边界。

2026年万科的债务压力更大，想要破局，只能赶紧卖资产、找合作、争取政策支持。

长期来看，还得从“规模扩张”转向“精益运营”，但转型需要时间，短期内怕是难解燃眉之急。

万科能不能挺过去，不光是它自己的事，也关系到房地产行业怎么从“高杠杆”转向“稳健发展”。

现在只能希望它能找到化债的法子，给行业趟出一条路来。