楼市下行、就业压力叠加政策变革，三重夹击之下，拥有多套房产的家庭正面临着资产流动性困境、持房成本飙升和租金收益萎缩的多重挑战。要知道，当前全国城镇近43%的家庭都拥有两套及以上房产。

首先，二手房市场正遭受供给过剩的冲击，大量房源涌入市场，使得交易周期延长，价格竞争激烈。以苏州为例，即便已经进入“三不限”时代，二手房库存依然高达20万套，买家拥有了极大的选择空间，导致成交周期普遍延长至三个月以上。北京、上海等一线城市虽然放松了限购政策，但政策松绑反而释放了大量存量房源，进一步加剧了市场竞争。据中介机构反馈，近两年二手房挂牌量激增，部分城市挂牌总量接近过去五年的总和。例如，武汉、重庆等大城市的二手房挂牌量均突破20万套，业主之间不得不展开激烈的价格战，急售房源的降价幅度甚至可达20?0%。一位业主为了给儿子购置婚房，挂牌出售旧宅一年却无人问津，最终降价30万才勉强成交，而同期同户型的邻居因早一个月出售，反而多卖了30万元，这种时间差带来的心理落差让许多家庭难以承受。

其次，新房市场也在不断挤压二手房市场。由于新建住宅得房率更高、价格更具优势，购房者更倾向于选择新房，导致二手房的吸引力持续下降。尤其是在郊区、老旧小区等非核心地段，房产更是陷入“有价无市”的僵局，部分房源即便降价至1.4万元/平方米，仍然难以找到买家。

更令人担忧的是，房产税试点扩围已经成为多套房家庭最现实的顾虑。2024年底，财政部将试点城市扩大至15个，税率区间为房产评估值的0.5?.2%。以上海一套评估价200万元的房产为例，若按1%的税率征收，每年持有成本将增加2万元；对于拥有三套房的家庭，年税费可能超过2.6万元。除了房产税之外，物业费、维修基金等固定支出也在不断上涨。在一线城市，中等住宅的年物业费普遍突破5000元，即使房屋空置，这些费用仍然需要照常缴纳。

同时，租金收益已经难以覆盖房贷月供。广州一位业主反映，其第二套房月供6000元，但租金仅为2500元，每月需要自补3500元的差额。而当前全国租金回报率已经降至2%以下，远低于房贷利率。持有成本的增加还体现在政策调控的精准化上。例如，南京对核心区房产提供置换补贴，但对远郊投资性房产收紧信贷；成都则对空置超过6个月的住房征收3倍基准税率。这种差异化政策使得非优质房产的持有关税持续加重。

此外，租赁市场供需关系的逆转也在削弱房东的议价能力。2025年全国保障房开工量同比提升22%，北京、深圳等城市新增保障性租赁住房超过4万套，其租金较市场价低20?0%，分流了大量刚需租客。与此同时，品牌长租公寓市场份额已达28%，凭借标准化服务吸引租客，个人房东的房源空置周期延长至45天，较品牌公寓长20天。租客需求结构也在发生变化，受收入增长放缓影响，原本计划整租的群体转向合租，原本租单间者则选择更低成本的保障房。一位学区房业主透露，其地铁口旁的房子原本挂出即租，今年却空置数月，最终租金从3500元降至2500元才勉强出租。租赁监管的加强也导致房东责任增加，例如北京规定年租金涨幅不得超过5%，上海要求所有出租房备案登记，进一步压缩了收益空间。

租客的维护成本也成为一大隐忧。一位海鲜批发商将精装修房出租后，收房时发现墙面、家具严重损坏，维修费用远超租金收益。类似案例频发，使得部分房东选择“宁空不租”，当前全国住房空置率已升至18.7%（一线城市）和21.3%（二线城市），67.3%的多套房主表示，若租金收益率低于3%，宁愿空置。

面对流动性危机，许多家庭开始优化资产配置。核心策略是出清劣质资产，例如郊区房、老破小或高层住宅，转而保留核心地段抗跌性强的房产。苏州有业主通过“卖旧买新”的操作，将郊区房置换为地铁口的小型公寓，虽然售价比预期低10%，但避免了长期空置的损失。为了应对这一局面，各地政府也开始探索新的解决方案，例如杭州推出“个人房源托管服务”，帮助房东对接品牌公寓，降低空置率；成都实施“带押过户”，缩短交易周期。

更重要的是心理上的调整。过去“买房必赚”的预期已经被打破，当前市场更强调住房的居住属性。一位曾囤积多套房产的投资者称，其已经放弃短期套利思维，转而关注长期租金稳定性，并将部分资金配置至基金、保险等多元资产。在“扬帆2026”的新时代，房产持有者需要更加理性地看待市场变化，寻求更加稳健的投资策略。