2026年日本房地产市场展望报告（英文版）-世邦魏理仕CBRE
世邦魏理仕（CBRE）发布的《2026年日本房地产市场展望报告》显示，日本经济温和增长、金融环境宽松支撑房地产市场持续活跃，投资规模保持高位，各细分业态供需格局分化，租金整体呈上涨态势。
宏观经济层面，日本经济将持续温和增长，2024年第二季度至2025年第二季度连续五个季度实现正增长，私人消费与企业资本投资成为主要支撑。货币政策方面，日本央行预计在2025年底至2026年底再加息2-3次，长期利率将逐步上行，但金融机构对房地产 lending 仍保持宽松态度，2025年9月末房地产贷款余额已达141万亿日元，为市场提供充足流动性。
投资市场表现强劲，2025年全年投资规模预计突破6万亿日元，创历史新高，2026年有望维持接近该水平的活跃度。海外投资者积极布局，2025年前三季度收购额达1.87万亿日元，是2024年同期的2.4倍；国内投资者中，J-REITs通过资产组合调整优化配置，非REIT机构投资者与企业交易同样活跃。办公楼是投资核心领域，东京Garden Terrace Kioicho（4000亿日元）等大额交易推动板块投资同比增长80%，住宅、物流、零售等业态也有不同程度增长。
细分业态中，办公楼市场供需紧平衡持续。2025年全日本主要城市办公楼租金普遍上涨，东京甲级办公楼租金同比增长超10%，2026年预计延续双位数增长。多数城市空置率维持极低水平，东京核心区甲级办公楼空置率仅1.0%，大阪、名古屋等城市空置率也低于2%。结构性劳动力短缺支撑企业办公升级与扩张需求，2026-2028年新增供应有限，将进一步巩固租金上涨趋势。
物流地产市场区域分化明显。东京圈空置率从2025年一季度峰值回落，2027年预计降至7%左右；大阪圈供应充足但需求稳健，供需平衡保持良好。租户需求从东京圈向全国扩散，食品、日用品等品类仓储需求增长，2026年起四大都市圈物流租金均将回升。政策层面，2026年4月起企业需任命首席物流官，将推动租户对物流基地选址与规格的优化升级。
零售地产市场供需极度紧张，2025年三季度9个核心商圈中有4个空置率为0%，7个商圈租金超疫情前峰值。日元升值导致入境游客消费从高端商品转向日用品，但零售整体销售额稳健，推动服饰、餐饮、户外体育用品等业态的门店扩张需求。2026年租金将持续上涨，银座商圈租金预计至2027年底累计上涨4.7%，次级商圈与非核心区域租金有望跟进上涨。
报告指出，2026年日本房地产市场将延续活跃态势，办公楼与零售地产的租金上涨确定性较高，物流地产有望迎来供需格局改善。投资者需关注利率上行对收益率的影响，企业租户则需提前布局优质物业以锁定成本，把握各业态区域分化带来的机遇。
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