北京天通苑，一共有700栋楼，房价从2650涨到40000，如今价格分化
我们出了北五环，顺着立汤路一路向北，就能看见那片密密麻麻的建筑群。光是盯着看，一种巨物的压迫感就扑面而来。
这里一共塞进了700多栋楼。
时光倒回1999年，这片地还叫“太平庄”，除了农田就是垃圾场。顺天通集团带着队伍进场，面对的是一片荒芜。当时的北京急需解决住房问题，福利分房刚停，老百姓兜里没钱，经济适用房这个概念应运而生。
那时候房价是多少？每平米2650元。
这个数字现在听起来简直像神话。那时候买房也不用摇号，拿着户口本、开个收入证明就能买。第一批冲进天通苑的人，大多是刚需中的刚需。现在回头看，他们其实是用极低的成本，押注了北京城市边界的扩张。
早期的天通苑日子并不好过。只有一趟858路公交车，进出城像打仗。私家车主更惨，立汤路堵车是家常便饭，大家戏称这里是“添堵苑”。
转机出现在2007年，地铁5号线通车了。这条线对于天通苑的意义，相当于打通了任督二脉。家乐福来了，龙德广场开了，生活气息一下子浓了起来。房价也开始有了动静，从三四千一路小跑。到了2015年那一波全国楼市大行情，天通苑更是借着东风，房价一度冲到了每平米四万多，甚至更高。
我们现在站在2026年的1月，再去审视天通苑，会发现一个非常有意思的现象：价格分化。
以前大家觉得天通苑的房子都差不多，如今整个社区虽然还叫天通苑，房价已经裂变成了两个世界。
拿天通中苑来说，这里楼龄相对新，环境好，关键是离地铁17号线近。17号线北段通车后，直接拉近了与望京、国贸这些核心就业区的距离。这边的房子，虽然市场整体在调整，价格依然挺得住，挂牌单价站稳四万甚至更高不成问题。因为它有真实居住价值，有流动性。
反观老区那些没有电梯的六层板楼。户型设计停留在上个世纪，动辄一百五六十平米，还没电梯。年轻刚需买不起这么大的总价，改善群体又看不上这老旧的社区环境。结果就是，这部分房子的价格正在经历痛苦的回调。有些急于出手的房源，单价甚至跌破了两万。
这就是我们常说的K型分化。这种现象不仅仅发生在北京。我们放眼全球，东京的港区与足立区，纽约的曼哈顿与外围区域，都在发生同样的故事。过去那种“闭眼买房、普涨躺赢”的时代彻底结束了。
当下的全球资产逻辑变了，大家不再为单纯的“面积”买单，转而为“效率”以及“品质”付费。17号线带来的通勤效率，以及社区维护带来的品质感，才是支撑房价的硬通货。
如今的天通苑，生活依然便利。2024年新开的生态休闲公园里全是遛弯的老人孩子，科技产业园里也有了年轻人的身影。它不再是一个简单的房价符号，更像是一部活着的城市发展史。
这告诉我们，在新的周期里，房子不仅是砖头，更是资源的载体。那700栋楼里，每一套房子的命运，都在被市场重新称重。