界面新闻记者 | 王婷婷

马年开工第二天，上海发布楼市新政，着力稳定房地产市场。

2月25日，界面新闻记者获悉，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（下称“《通知》”），自2026年2月26日起施行。

此次发布的新政包括进一步调减住房限购、优化住房公积金贷款、完善个人住房房产税三个方面。多名接受界面新闻采访的业内专家表示，在利好政策的叠加下，今年上海楼市小阳春已经提前锁定。

上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉界面新闻，在今年前两个月房地产市场总体向好的背景下，此类增量政策将发挥积极效应，进一步促进房地产市场的平稳健康发展。

“上海在新春伊始就出台楼市优化措施，在降成本、降门槛、提预期方面的信号非常明显，政策针对新性也比较强，对于3月份的节后小阳春，具有较大的带动作用。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向界面新闻指出。

具体而言，在住房限购方面，《通知》明确，一是缩短非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限。对非上海市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

“现在只要有1年社保，至少可买1套房，不再做内外环线区分。”上海中原地产市场分析师卢文曦向界面新闻指出，当前中高端改善需求较为明显，尤其是新房，特别讲究地段，政策精准释放这些买家的需求。

二是符合条件非沪籍居民可在外环内增购1套住房。《通知》表示，对在上海市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非上海市户籍居民家庭或成年单身人士，在执行现有住房限购政策基础上，可在外环内增购1套住房。

三是符合条件的持《上海市居住证》群体可在上海市购买住房。对持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在上海市限购1套住房，无需提供缴纳社保或个税证明。

对此，卢文曦认为，现实中有从事城市基础服务为主的部分人员未缴纳社保而无法购房。这次政策把这部分人群也覆盖在内，支撑长期在上海工作、生活的人员置业，给予归属感，体现城市的温度。

按上述规定，非沪籍居民家庭或成年单身人士，自购房之日前在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数，在外环内限购1套住房；连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购2套住房。持《上海市居住证》满5年及以上的，在全市范围内限购1套住房。

同策研究院联席院长、首席研究员宋红卫向界面新闻分析，非沪籍在外环内购房从3年社保降低到一年，粗略估算可增加购房潜力人群至少增加9万人，这部分人群属于刚需群体，对于带动外环内楼市具有明显的提升影响。

“此外，非沪籍三年以上再给予一张房票资格，这对于改善需求释放具有直接影响。”宋红卫告诉界面新闻，从近两年外地人购房行为来看，随着家庭子女人数增加对于二套房的需求也在上升，同时，40岁以上的中年外地人群对于居住品质及配套要求也在不断提升，改善需求潜力较大，此次新政对于激发外地人改善需求释放也有较大影响。

本次新政的另一重点在于优化住房公积金贷款政策。首先，适度提高住房公积金最高贷款额度。将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），上海市公积金家庭贷款最高额度可达到324万元。对购买第二套住房的最高贷款额度也相应予以提高。

其次是优化贷款套数认定。对于已使用过公积金贷款的本市缴存人家庭，在上海市无住房或仅有1套住房、且当前已结清住房公积金贷款的，在上海市再次购房时可申请公积金贷款。

不仅如此，新政还涉及扩大多子女家庭购房支持范围。公积金贷款支持政策的适用范围从购买首套住房拓展至购买第二套住房。即对多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在本市最高贷款额度基础上上浮20%。

宋红卫告诉界面新闻，公积金政策作为住房保障福利政策，近些年发挥着越来越重要作用，尤其是刚需和刚改人群对于公积金依赖程度较高。

“此次公积金贷款额度的提高，直接降低刚需刚改人群首付门槛，降低按揭贷款成本，在公积金贷款套数认定和多子女家庭购房贷款支持上，进一步优化合理，对于置换和改善家庭来讲是利好，可以继续享用公积金福利待遇，总体降低购房成本。”宋红卫向界面新闻指出。

在58安居客研究院院长张波看来，公积金政策的优化，将有效提升改善家庭购房能力，推动上海二手房流通性提升，进而带动新房市场改善需求释放，形成一二手市场双向赋能。

在完善个人住房房产税政策方面，《通知》规定，自2026年1月1日起，对上海市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。

购房人家庭住房情况发生变化，符合上述条件的，可向应税住房所在地税务机关重新办理个人住房房产税纳税信息申报、认定，从税务机关重新认定之次月起调整纳税，并退还所属期在2026年1月1日以后多缴纳的税款。

对此，卢文曦向界面新闻表示，个人住房房产税执行内容更人性化。“在现实操作过程中，有部分买家是因为子女成年后新购住房，但属于家庭唯一住房，也要缴纳房产税，对释放新的需求有一定妨碍。政策细化现实中遇到的客观问题，可减少置业顾虑和持有成本。”

张波告诉界面新闻，该项政策与当前二手房流通性不足的特征形成呼应。2025年上海二手房成交占比已达65%以上，成为市场成交主力，沪籍家庭作为本地置业主力，其改善置换需求的释放是推动市场循环的关键。

“此次房产税政策调整，只要新购住房为家庭唯一住房即可暂免房产税，不仅能鼓励沪籍家庭合理置换，更能推动二手房市场房源流通性提升。”

张波向界面新闻表示，整体而言，本次政策是针对刚需、改善、置换三类真实需求的精准赋能，政策落地后将直接带动三大需求释放。一是新市民、新人才的外环内首置需求，二是长期在沪人群的外环内改善增购需求，三是沪籍家庭的置换升级需求。

在其看来，这三类需求均为市场核心合理需求，将有效激活上海新房、二手房交易活力，缓解二手房流动性压力，推动交易规模稳步提升。

上海链家研究院负责人李根也向界面新闻表示，本次“新七条”是精准、系统、兼顾稳市与民生的重磅优化。政策以梯度松绑、分区施策为核心，大幅降低新市民与刚需购房门槛，同步激活改善置换，形成“资格+资金+成本”的组合发力。

严跃进也认为，“新七条”政策充分体现出上海综合施策、因城施策、发挥好存量和增量政策集成效应的导向，亦符合2026年住房消费工作的相关要求。

“2023年以来，上海出台多轮房地产优化政策，综合性和系统性较强，涉及限购、土地、金融、财税等多领域政策调整，也包括当前动迁安置房票试点以及国企收购二手房等创新举措。”

严跃进告诉界面新闻，此类政策发挥了非常好的组合拳效应。结合此次“新七条”新政，其在持续降低购房成本的同时，也将进一步促进住房消费需求积极释放和供求关系平衡，亦进一步巩固当前楼市稳中向好的态势。

卢文曦指出，上海房地产市场兼具居住需求支撑与全国资金资产配置的双重优势。政策的持续优化，正逐步将更多长期工作、生活在上海的人群纳入合理购房通道。