北京天通苑这个社区位于北五环外立汤路北侧，占地8平方公里，总共建成700多栋住宅楼，住了大约30万人。

它从1999年每平方米2650元起步，到2021年前后部分房源挂牌价超过4万元，现在整体参考均价在三万三千元左右，但不同区域和楼龄的房子价格差距已经拉到一倍以上。

这个社区最早是北京首批经济适用房项目之一。九十年代末北京停止福利分房，需要给中低收入家庭提供住房选择，同时把市中心人口往周边疏散。

昌平区东小口镇太平庄一带土地资源充足，成本较低，政府就把这里定为重点建设区域。

顺天通集团负责整个项目的开发。集团总经理田在玮出生在哈尔滨，是教授级高级工程师。

他1968年参加工作，先在哈尔滨电机厂基建处当技术员，后来担任哈尔滨市排水处基建办副主任和工程师，还做过哈尔滨市政开发公司副经理和市政府开发办工程处处长。

田在玮在哈尔滨期间负责过多个住宅新区建设，积累了大规模住房开发经验。

1998年，他到北京担任顺天通集团总经理，带领团队接手天通苑项目。在他的组织下，社区累计完成建设投资200多亿元，为北京中低收入居民提供了6万多套住房。

建设分阶段推进。先建老区，1999年到2000年建成167栋楼。

接着向东、西、北方向扩展，东苑和西苑在2001年到2003年建成，北苑2004年到2006年建成144栋楼。

最后中苑从2007年到2009年建成197栋楼，前后正好十年时间，总楼栋数超过700栋。

第一批房子交付时每平方米售价2650元。符合条件的购房者主要凭北京户口和收入证明就能办理，很多中低收入家庭买了小两居，总价不到15万元。当时社区配套还不完善，只有858路公交车进出市区。

2007年10月，地铁5号线开通后，情况开始改变。通勤时间大幅缩短，房价从4800元左右升到7000元，涨了大约50%。人们觉得上班方便了，买房需求跟着增加。

2010年社区均价超过1万元，2013年达到两万多元。

2015年到2017年北京楼市整体行情好，天通苑房价进入较快上升阶段，中苑电梯房单价突破2.3万元，老区步梯房还在1.6万元左右。

2021年前后，市场情绪高涨，部分优质房源挂牌价达到高点。2023年底地铁17号线北段开通，进一步拉近了天通苑东站到望京等就业区的距离，带动沿线房源价值提升。

2026年，天通苑房价分化已经很明显。

整体参考均价在三万三千元上下，但中苑等楼龄较短、靠近地铁的区域挂牌价常在4万元以上，最高能到4.3万元。

老区早期建成的房子，成交单价多在2.2万到2.8万元区间，有些甚至低于2.5万元。

分化主要来自几个实际因素。

楼龄是第一条，中苑2007到2009年建成，设计和品质相对新，老区多是上世纪末本世纪初的建筑，墙体和管道维护成本高。

电梯也是关键，老区不少楼没有电梯，年轻人买房时直接排除。

户型大小影响更大。

老区150平方米以上的大户型占比较高，现在刚需家庭更喜欢90平方米以下的小户型，大面积房子流通慢，价格承压。

位置和配套也拉开差距，靠近地铁站和学校的房源更受欢迎。

产权性质带来额外影响。

早期经济适用房交易时可能需要补缴土地出让金，这让部分老房在市场中处于不利位置。

物业管理水平和社区维护状况不同，也让买家在挑选时更加谨慎。

社区现在生活配套逐步齐全。大型超市和商场早就开业，学校和医院数量比早期增加很多。

2024年10月生态休闲公园开放，科技产业园也投入使用，部分年轻人能在本地找到工作机会。

天通苑的房价变化给普通人提供了一个观察北京城市扩张的样本。

早期买房的人用低成本解决了居住问题，现在的买家则需要仔细比较每套房子的实际优势。

如今，社区还在继续运行，700多栋楼里每天都有新的交易和选择发生。