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2025年开春，前四个月外资将十几亿元砸进中国房地产，同比暴涨！

这个飙升的红色箭头，瞬间点燃了市场的热情，北京上海的豪宅成交量一路走高，海南深圳的高端楼盘甚至被人整栋收走，中介、分析师轮番吆喝，所有人都在喊：“外资抄底了！楼市要回暖了！普通人能解套了！”

可很少有人静下心来算一下，不到20亿元，在万亿级的中国楼市里，到底占比多少？

答案是万分之零点五，连一丝水花都说不上。

暴涨背后的统计学幻觉

那些关于2025年楼市的喧嚣，仿佛还在耳边，这一年多来，“外资疯狂抄底中国楼市”的传言，像幽灵一样游荡在舆论场，让无数焦虑的中产阶级，尤其是那些高位站岗的购房者，仿佛抓到了最后一根救命稻草，以为终于能摆脱被套的困境。

可事实真的像传言那样，外资大举进场、楼市大底已现吗？

同比增长率被无数人当成了楼市回暖的铁证，朋友圈里的房产中介、饭桌上的行业分析师，都在唾沫横飞讲述着聪明的外资已经进场了，现在入手就是抄底，再过一段时间，房价肯定会涨，被套的普通人终于能解套了！

市场上的一些现象似乎也在印证这个说法，北京、上海的豪宅成交量，在那半年里确实异常放大，原本冷清的高端楼盘售楼处，又变得热闹起来；海南、深圳的一些高端项目，甚至出现了被资本整栋收走的盛况，这更让人们坚信，外资真的在大规模抄底。

可整个2025年，外资在中国房地产市场的总投入，也不足200亿元，占整个房地产行业总规模的比例，更是少之又少。

哪怕是在这波“抄底潮”的风暴眼上海，外资在楼市交易中的参与度，满打满算也没有超过10%。这就好比有人往长江里倒了一桶纯净水，然后就有人欢呼“江水变清了”，何其荒诞。

同比暴涨不过是因为前一年的基数实在太低，低到几乎可以忽略不计，这种“基数低导致的高增长”，就是典型的统计学幻觉，却蒙蔽了绝大多数人的眼睛，让人们误以为外资真的在大举进场。

外资的玩法，和普通人无关

既然外资进入中国楼市的总资金量这么小，为什么能掀起这么大的动静？答案很简单：坐在这张资本牌桌上的，不是普通人熟悉的炒房团，也不是急着翻本的散户，而是一群带着极致耐心的“老钱”，他们的玩法，和我们认知中的“抄底买房”，完全是两个维度的事情。

很多人误以为，外资抄底和我们一样，都是买住宅、等升值、再卖出赚差价，但实际上人家玩的是另一套东西。

那些买房的外国机构就是典型的“老钱”，他们不追求短期的账面富贵，只看重长期、稳定的现金流，这和我们普通人追求“快进快出”的炒房逻辑，有着本质的区别。

他们的瞄准的是长三角的写字楼和消费基础设施，这些能稳定收租、产生持续现金流的资产。

韩国的安博凯基金，它在2025年拿下了苏州华谊兄弟电影世界，并没有像很多国内资本那样，把它铲平盖成住宅赚快钱，而是从里到外做了一场彻底的改造，把它打造成了一个文旅项目。

结果也出乎意料，这个改造后的文旅项目，试运营期间的客流量就冲破了35万人次，带来了稳定的门票和商业收入。

这就是外资的玩法，不加高杠杆，不赌短期房价波动，持有周期动辄十年、二十年，像“熬鹰”一样，慢慢打磨资产，靠持续的现金流赚钱，而不是靠房价上涨的差价。

他们进场，不是为了“救市”，更不是为了让普通人解套，而是为了在楼市调整期，精准捕捉那些被低估、能持续产生收益的优质资产。

明白了这一点，我们就会发现，外资的“抄底”，从来都和普通人的住宅市场无关，而很多人却把这种机构的专业操作，当成了自己解套的希望。

普通人的解套梦，终究是一场空

当很多普通人还在盯着自家小区的房价叹气，盼着外资进场带动房价上涨、自己能顺利解套的时候，外资其实和我们的生活毫无关系。

他们所谓的“抄底”，从来都不是我们理解的“买住宅、等升值”，而是有自己明确的拣货逻辑，只瞄准那些能生金蛋的优质资产，至于普通人手里的刚需住宅、郊区新房，在外资眼里，甚至连被多看一眼的资格都没有。

那些成交的房产几乎全是经营性商业地产、物流园和产业租赁项目，没有一套是普通人住的刚需住宅。

没错，外资根本不买我们普通人住的那种房子，在他们的逻辑里，“抄底”就是当资产价格调整到“能算账”的水平时，果断出手拿下那些能持续产生现金流的资产。

外资只对三类东西感兴趣，能稳定收租的商场和写字楼、能正常运转的物流地产，以及极少数位于一线城市核心地段、具备不可复制属性的顶级豪宅。

而那些这两年跌跌不休的郊区新房、刚需住宅，还有那些配套不完善、没有升值潜力的老破小，在外资眼里，就是毫无价值的资产，连做Excel表格统计的资格都没有。可为什么我们还是会有“外资大举进场、楼市要回暖”的错觉呢？这其实是一场典型的“幸存者偏差”。

在国内资金如潮水般退去、楼市成交量极度萎缩的当下，市场上哪怕出现一丁点外资的动静，都会被放在显微镜下无限放大。

很多人把这种机构的专业投资行为，错误地当成了个人投资的指南针，以为外资进场了，自己买的住宅也能跟着升值、顺利解套。

可他们忘了，这些国际资本没有房贷压力，不依赖流动性救急，他们的资金成本低到让普通人嫉妒；他们买一栋楼，可以通过专业运营让租金翻倍，也可以通过各种方式顺利退出，而普通家庭呢？

背着高额房贷，资金周转紧张，追求短期收益，根本承受不起长期持有。两套完全不同的底层逻辑，怎么能硬套同一个公式？

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