观点指数 土拍新鲜面孔频出，企业找寻结构性机会报告期内前50房企1-2月新增土地建筑面积908.4平方米，同比下降39.05%。越秀地产、华润置地、石家庄国控新增的全口径土地储备领先。在市场调整期中，行业的变迁并不会改变市场适者生存的逻辑。企业更迭过程中，亦会有“新人”接棒。央国企凭借资金实力与融资优势，仍是土地市场的核心支撑力量，持续补充优质土储。在新的一年土拍市场中，预计也会出现更多陌生的面孔寻找结构性机会。

地块密集挂牌出让，缩量提质特点突出据观点指数监测，1-2月供应规模进一步回落。最新的2月数据显示，一二三线城市供应住宅用地232宗，供应土地规划建筑面积1294.4万平方米，供应土地起始楼面价4324元每平方米，环比下降2.5%。观点指数观察到，不仅1-2月两个月的供应规划建面为近三年中最低值，甚至两个月合计的数值也为近三年同期的最低水平。土地供应回缩是地方主体主动改革以适应市场发展的一个阶段性状态，更重要的是提升地块质量，优化产品供给。

二三线城市底价成交量大，地方企业是拿地主力报告期内，一二三线城市成交住宅用地166宗，成交土地规划建筑面积949.03万平方米，环比下降41.48%；成交总价553.58亿元，环比下降8.3%；成交楼面均价5833.19元每平方米；平均溢价率11.1%。土拍市场上，大部分城市的拿地企业主要是本地国企或者地方城投公司。

减量上新，核心地块企业拿地热情不减据观点指数不完全统计，2026年1月18日-2026年3月15日期间，6个重点城市一共有31宗宅地供应，起始价427.73亿元，面积92万平方米，供应面积缩减，供应价格回升。重点城市土地市场整体呈现“缩量升温”的态势，成交规模同比下降，但核心优质地块热度回升，广州马场地块以236亿元成交，成为市场焦点。

推进力度显著加大，各城市重点建设计划持续落地今年政府工作报告提出，高质量推进城市更新，稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造。盘活利用存量土地和闲置房屋设施。各地配套以政策、金融、行政审批等全方位支持，密集推进城市更新项目。可以看到，整体呈现出城市更新投入大、涵盖类型多、以旧改为主等特点。

土拍新鲜面孔频出，企业找寻结构性机会

观点指数发布的房地产企业新增土地储备报告显示，报告期内前50房企1-2月新增土地建筑面积908.4万平方米，同比下降39.05%。

数据来源：观点指数整理

其中，越秀地产、华润置地、石家庄国控新增的全口径土地储备分别为85.99万平方米、61.4万平方米、38.55万平方米，处于领先位置。

从权益拿地金额来看，1-2月土地投资力度最大的企业为越秀地产、中铁置业、福州古厝集团、紫江企业、华润置地，权益拓储金额分别为260.3亿元、24.7亿元、19.9亿元、19.5亿元、19.4亿元。

从新增货值来看，1-2月土地新增货值最多的企业为越秀地产、华润置地、石家庄国控、中建国际、青铁置业，新增货值分别为649.5亿元、134亿元、77亿元、67.9亿元、67.4亿元。1-2月，越秀地产在上海和广州拿地2宗、华润置地在青岛、太原、兰州拿地三宗。

在市场调整期中，行业的变迁并不会改变市场适者生存的逻辑。企业更迭过程中，亦会有“新人”接棒。观点指数观察到，1-2月排名靠前的企业中有不少陌生的面孔，部分是地方国企或城投公司。今年排在前五的有石家庄国控，该企业在2024年一季度首次出现，并排在前面。去年靠前的还有中国雄安集团和江苏海润城发。

如上个报告期所提及，央国企凭借资金实力与融资优势，仍是土地市场的核心支撑力量，持续补充优质土储。在新的一年土拍市场中，预计也会出现更多陌生的面孔去寻找结构性机会。

地块密集挂牌出让，缩量提质特点突出

据观点指数监测，1-2月，供应规模进一步回落。最新的2月数据显示，一二三线城市供应住宅用地232宗，供应土地规划建筑面积1294.4万平方米，供应土地起始楼面价4324元每平方米，环比下降2.5%。

2月，二线城市供应规划建筑面积357.53万平方米，环比1月下降3.12%，起始楼面价达到4631.94元/平方米。据观点指数观察，前两个月合计的供应规划建面为近三年同期最低水平。

供应收缩的力度比以往更为剧烈，可以看出地方出让地块时更为谨慎和精挑细选，土地供给侧改革意味加重，这也为房地产土地高质量发展奠定基础。

数据来源：Wind、观点指数整理

1月三线城市供应宗数为205宗，供应土地建面1028.63万平方米，2月则回落至174宗，供应土地建面为876.04万平方米，在三个线级城市中属于供应主力。

值得注意的是，从去年12月供应楼面价同比上升15%，到今年2月同比上升31.62%至2469.15元/平方米，楼面价已经连续三个月回升。

从城市来看，期内二线城市供应的体量不大，供应频率与过往相差无异。其中，武汉挂牌出让2宗地块。总出让面积3.15万平方米，总起始价2.81亿元。无锡挂牌2026年首批次7宗涉宅地块，总面积607亩，总起价62.4亿元，将于3月5日出让。资料显示，7宗地块中锡山区有2宗、惠山区1宗、新吴区4宗，其中惠山区的1宗为定销房用地。

三线城市中，宁波2026年首宗宅地挂牌，正式推出鄞州区白鹤未来社区4宗地块。此次挂牌的4宗地块总出让面积10.92万平方米，总建筑面积约30万平方米，总起价29.16亿元。

观察土地供应，可以看到低密宅地、高品质住宅要求配建、建筑密度、绿化率等供给特征明显。比如温州苍南县挂牌1宗商住低密地块，该地块为苍南县县城新区东扩区C-03地块，出让面积5.49万平方米，容积率1.21-1.31，建筑面积7.19万方米。温州乐清市挂牌1宗低密宅地。常州市2026年首宗宅地挂牌，占地面积4.5万平方米，容积率>1.01且≤1.05，起拍总价5.3亿元。此外，地块明确规划打造“高品质住宅”，建筑密度≤35%，绿地率>30%，建筑高度≤33米。

观点指数认为，土地供应回缩是地方主体主动改革以适应市场发展的一个阶段性状态，更重要的是提升地块质量，优化产品供给。关于住宅项目地块的管理，还是以去库存，优供给为主。各线级城市在结构性机会上存在一定的竞争关系，需要以更加优质的供应去吸引房企，这也是吸引投资的一种策略。

2026年3月16日，自然资源部、国家林业和草原局联合发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号），其核心目标是优化资源利用效率，为重点项目的落地提供坚实保障。然而，文件中“新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发”的表述，引发了市场层面的误读。事实上，这并非“暂停供地”，而是土地资源利用由过去的“增量扩张”转向“存量提质”，标志着我国土地资源进一步落实优化供给。

对于低效地块，各地方也逐步启用以专项债券回收闲置地块，后续可能会以控规调整，修改其他土地出让条件等方面后再重新投放市场。

报告期内，福州拟使用地方政府专项债券收购两幅存量闲置土地，总收购价35.2375亿元，总面积157.23亩，涉及两家当地国企。重庆启动存量闲置土地大规模回收，拟收回土地101宗、面积5854亩，总价约145亿元，覆盖主城及8个区县。常州多个区域宣布回购地块。据了解，回购区域涉及新北区、天宁区、经开区、武进区与金坛区，总回购地块为6幅，总回购价约为18.86亿元。

地方回收闲置土地是房地产去库存的重要手段。预计2026年各省市将持续推进盘活存量用地、存量用房工作，这将进一步修复供给关系。

二三线城市底价成交量大，地方企业为拿地主力

2月最新数据显示，一二三线城市成交住宅用地166宗，成交土地规划建筑面积949.03万平方米，环比下降41.48%；成交总价553.58亿元，环比下降8.3%；成交楼面均价5833.19元每平方米；平均溢价率11.1%。

观点指数观察到，1-2月宅地成交量下降幅度明显，除市场下行主导外，还受季节性和假期影响。从溢价率来看，今年2月的溢价率回到了去年4月之前的位置，也是近三年中溢价率排在第五低的月份。

数据来源：Wind、观点指数整理

二线城市成交的住宅用地土地规划建筑面积为172.09万平方米，环比下降56.24%；成交楼面价为3768元每平方米，环比下降25.96%。三线城市该数值为681.19万平方米，环比下降43.84%；成交总价为180.97亿元，环比下降51.11%；成交楼面价为2656.76元每平方米。

从溢价率来看，二线城市溢价率均值为5.86%，而三线城市则只有1.18%。表明二线土地市场热度优于三线城市。

由于还未正式进入批量供应的月份，导致报告期内二三线城市成交多为小体量地块。据观点指数不完全统计，二线城市宅地出让成交价多为50亿元以下。三线城市宅地出让成交价多为10亿元以下。

从具体城市土拍观察，市场成交热度不及年前12月份，大部分城市出让地块以底价成交。例如，西安2026年首批6宗土地成交，成交总价款25.35亿元。其中宅地用地4宗，面积约352.675亩，成交总价款21.298亿元。武汉马年首场土拍正式落锤，2宗地块底价出让，总揽金2.8146亿元。合肥2026年首场土拍完成，成功出让2宗地块，总成交额约为1.52亿元。

观点指数观察到，土拍市场上，大部分城市的拿地企业主要是本地国企或者地方城投公司。

如宁波奉化区一宗低密宅地成功出让，由宁波奉化元璟置业有限公司以底价3.96亿元竞得，竞得方股东为宁波奉化区国资旗下的宁波市奉化区交通控股集团。福清市2026年度第四次土拍成功出让6宗地块，总成交价9.8亿元，所有地块均以底价成交。其中，住宅及商业用地，竞得方均为福清本地国企。沈阳2026年首宗土地于成功出让，成交总价为1.73亿元，竞得人为沈阳市皇姑区首府科创城市建设置业有限公司。

需要注意的是，除了一线城市和强二线城市有较高的土储安全垫之外，其他城市能级差别不足以影响房企的投资逻辑。当下，房企投资偏好从城市能级转向了项目本身，即更多企业关注的是城市中的结构性机会。这就意味着未来低能级城市出现高溢价或者众多房企竞争的项目，也不足为奇。

财政部数据显示，2025年地方政府性基金预算本级收入中的国有土地使用权出让收入为41518亿元，比上年下降14.7%。这是自2022年以来连续第四年出现两位数降幅。

数据来源：Wind、观点指数整理

减量上新，企业核心地块拿地热情不减

据观点指数不完全统计，2026年1月18日-2026年3月15日期间，6个重点城市一共有31宗宅地供应，起始价427.73亿元，面积92万平方米，供应面积缩减，供应价格回升。

从区域分布角度分析，报告期内，北京发布了《北京市2026年度建设用地供应计划》，明确2026年全市建设用地供应安排与实施导向。根据计划，全市预期实施建设用地约3240-3740公顷，计划新增供应3040-3540公顷，同时支持低效产业、商业办公楼宇用地更新盘活200公顷以上。

从内容中可以看到，住宅用地持续缩减。从2024年的1060公顷，到2025年降至约1000公顷，2026年进一步压缩至不足800公顷，降幅明显。商品住宅用地近三年缩量，由2024年不低于300公顷，到2025年弹性区间240–300公顷，2026年进一步收窄至200–240公顷。

该计划突出五大实施导向，包括减量提质、激活存量、精准保障新质生产力、以需定供支持房地产新模式、提升公共服务保障水平。

此外，北京公布2026年第一批次商品住宅用地集中供应清单，拟于近期推出10宗地块，覆盖朝阳、海淀、石景山、大兴、昌平、通州、开发区、顺义、密云共9个行政区，总用地面积约59公顷，规划建筑规模约118万平方米。其中，朝阳区以2宗地块领跑，海淀区、石景山区、大兴区、昌平区、通州区、开发区、顺义区、密云区各1宗。

期内，上海市2026年新挂牌三宗商品房用地，涉及总面积10.06公顷。上海发布2026年第二批拟出让宅地清单，仅长宁区1宗地块。长宁区中山公园板块多年来鲜有宅地供应。中山公园板块作为长宁区核心区域，生活配套成熟，交通便利，教育资源优质，一直是购房者青睐的板块。

广州白云区举办2026年土地推介会，推出16宗涉宅用地，总建面202万平方米，为今年广州首个开展土地推介的区域。据悉，本次推介的地块以“小而美”为主，多分布于白云新城-设计之都中轴等核心板块，涵盖低容积率宅地、地铁上盖地块、一线江景地块等多种类型。据了解，本次推介会吸引了近四十家房企参会，其中有保利、越秀、珠实、贝好家、时代、和记黄埔等企业，也有部分许久未在广州拿地的本地及外来房企。

3月13日，广州2026年春季土地推介暨蓝皮书发布活动中有保利、越秀、绿城等70余家房企参与，涵盖央企、市属国企、港企、民企等多种类型。88宗商住、产业用地在现场集中展示。其中，《蓝皮书》共收录326宗用地，面积约1320公顷，包括居住地块119宗、占比36%，商服地块149宗、占比46%，工业地块36宗、占比11%，其他地块22宗、占比7%。

期内，杭州挂牌萧山区世纪城核心单元一宗34.7亩宅地，起始总价13.66亿元，规划建筑面积41639.4平方米，起始楼面价32800元/平方米。地块邻近地铁7号线、6号线，周边教育、商业、医疗配套完善。

成都上架4宗宅地，涵盖锦江区、温江区、新都区，总起始价14.86亿元，总土地出让面积约140亩。

其中，锦江区牛沙路片区地块起始楼面价16500元/平方米，为攀成钢板块近10年首次供地，将于2月10日拍卖。其余3宗地块分别位于温江区（2宗）、新都区（1宗）。此次上架地块总规划建筑面积20.61万平方米，各宗地块分别对应不同的容积率与起始楼面价，其中温江区天府街道地块起始楼面价4400元/平方米，为4宗地块中最低。

深圳2026年首宗住宅用地已于2月12日正式挂牌，将于3月20日出让。该地块位于罗湖区笋岗街道梅园路与宝岗路交汇处西南侧，为“住宅+轨道”联合出让模式，起始总价86917万元。地块由两部分组成：住宅用地H302-0107土地面积12125.37平方米，容积率约3.2，住宅建筑面积37488平方米，限高100米。

报告期内，北京和广州发布了相关的供应计划，聚焦在核心区域的商品住宅地块和商业产业用地。几个城市的供应节奏不一，其中杭州和成都挂牌量同比去年有明显收缩。

成交方面，据观点指数不完全统计，2026年1月18日-2026年3月15日期间，6个重点城市一共有20宗地成交，成交价409.2亿元，成交土地面积62.8万平方米。

北京2026年首场土拍正式落锤，3宗住宅用地及1宗商业用地全部以底价成交，总成交金额达85.62亿元。石景山新首钢核心区SS00-1609-0012地块，由首钢地产以13.9亿元底价摘得。通州宋庄镇FZX-0703-6002地块，由北投＋建工＋新航城联合体以15.62亿元底价摘得。顺义新国展SY00-2301-0003、0004等地块，由中国铁工投资集团以28.1亿元底价摘得。可以看到，该批次成交地块底价成交，拿地企业均为国企。

期内，上海第十一批次集中出让的松江九亭、青浦新城及赵巷3宗涉宅地通过现场交易会完成出让，总成交40.1777亿元，与总起价持平。

上海马年首批涉宅地块竞拍，涉及徐汇、嘉定、青浦三宗核心地块，3宗地块中仅有1宗溢价成交，总成交金额为68.09亿元。

具体来看，当天唯一的溢价地块是青浦徐泾地块，吸引了2家开发商竞拍，经过33轮竞价，最终被绿城以26.75亿元、溢价6.57%竞得，楼面价约3.2万元/平方米。该地块是本批次体量最大的纯住宅用地，出让面积3.8万平方米，容积率2.2，建筑面积约8.37万平方米，属于“双轨交”宅地，靠近蟠龙核心商务区。

报告期内，杭州迎来2026年首场宅地出让，拱墅区东新单元一宗宅地吸引约20家房企参与竞价。最终，博策经过30轮争夺，以溢价19.81%、总价8.77亿元拿下该地块，成交楼面价33515元/平方米。地块北面距离地铁3、4号线新天地街站以及新天地购物中心约350米。地块容积率1.5，起拍总价73205万元，起拍楼面价27974元/平方米。

报告期内，广州市番禺区钟村街市广路北侧地块由广州璟恒房地产开发有限公司（敏捷集团）以底价7.97亿元竞得，楼面价12233元/平方米。这也是广州今年第一宗成交的宅地。广州完成2026年春节前最后一轮土地出让，5宗地块全部成功出让，单日揽金16.5亿元。

2月底，广州马场1期地块正式出让，起拍价约186.44亿元，共吸引了华润、保利、越秀、珠实、广州地铁等8家房企参与竞拍。最终，历经243轮的鏖战，越秀以236.03亿元的总价成功摘得该地块，住宅楼面价约8.57万元/平方米，溢价率约26.60%，不仅刷新广州最高楼面单价，更打破了当地土拍历时最长、竞拍次数最多的纪录。据悉，该地块位于广州天河区黄埔大道以南、马场路以东，总用地面积19.45万平方米，出让宗地面积17.40万平方米。

2月5日，成都成功出让3宗住宅用地，总收金9.95亿元。2月10日，成都锦江区一宗住宅用地于当日完成出让，最终由成都市锦江区统一建设有限公司竞得，成交总价6.04亿元，溢价率23.03%。3月10日，成都新都区2宗涉宅用地完成出让，总土地出让面积3.56万平方米，总规划建筑面积7.75万平方米，总起始价3.87亿元，最终一宗溢价超10%成交、一宗底价成交，共收金4.12亿元。

报告期内，重点城市土地市场整体呈现“缩量升温”的态势，成交规模同比下降，但核心优质地块热度回升，广州马场地块以236亿元成交，成为市场的焦点。

从拿地企业来看，多数地块竞得人为国企，少数民企分食余下市场份额。虽然土拍市场中国企占比较大，但也不难发现有些地块出现了其他企业的身影。这类企业部分为新入局的企业，部分是外资企业，但更多是谨慎经营蛰伏度过调整期的老玩家。

从各个城市来看，成交反应存在差异。北京期内成交的地块以底价成交居多，而上海马年首场三宗土拍中仅有一宗溢价成交。广州的马场地块吸引了市场的高度关注。成都也出现多宗地块溢价成交，溢价率最高达到23.03%。杭州和深圳则是进入相对平静的土拍月份。

总的来看，重点城市土拍市场以高品质的产品为导向，收缩供应，优供精供。对房企而言，土拍市场会不断上演激烈的竞争，房企保持理性依然要贯穿经营的始终。

推进力度显著加大，各城市重点建设计划持续落地

今年政府工作报告指出，高质量推进城市更新，稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造。盘活利用存量土地和闲置房屋设施。

“十五五”规划建议提出，坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。

近年来，城市更新催生新的增长潜力。住建部披露，2025年全国开工改造城镇老旧小区2.6万个，加装电梯1.4万部；打造“口袋公园”4700多个、城市绿道5800多公里，建设改造地下管网15.6万公里。

期内，自然资源部、住房城乡建设部近日联合发布《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》（以下简称《通知》），旨在推动形成规划编制科学、政策工具精准、实施路径多元、权益保障有力的城市更新“新模式”。

城市更新是推动城市发展的关键领域，各地纷纷提出城市更新的政策、计划和目标等。

广州正积极推动国有土地上房屋更新立法。本次立法涵盖城镇危旧住房、老旧小区、老旧街区、老旧厂区、老旧楼宇等类型房屋的更新改造，拟系统解决广州市国有土地上房屋更新工作中的六大核心障碍与实施难题，包括完善顶层设计、规范更新流程、补齐民生短板、传承历史文脉、推动产业升级、构建资金闭环新机制等方面。

2026年广州将加速推动城中村改造，全年计划完成固定资产投资1200亿元。根据公开资料整理，广州将集中力量推进52个新模式城中村改造项目，力争2026年底前实现安置房“应开尽开”；同时稳步推进旧模式项目分类处置，力争三年内取得明显进展。

上海市《政府工作报告》显示，2026年要深入实施城市更新行动。推动城中村改造提速扩容增效，全面启动整体改造项目，全力做好村居民征收安置。完成20万平方米旧住房成套改造。

深圳市正式实施《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》，明确未完成规划审批的旧改项目原则上可不配建保障性住房，并同步推进104个重点城市更新项目，总投资达1680亿元。上述104个项目覆盖深圳全部10个行政区。截至2026年3月，已有34个项目重启建设。

湖北“十五五”期间全省住建领域重大项目投资将超8300亿元，其中城市更新项目占比超80%，较“十四五”时期翻倍增长。“十五五”期间湖北将以城市更新改造为主体，重构房地产商业模式，重塑城市商业生态，推动建造产业绿色智能转型。7000多亿元城市更新投资中，沿江城市供排水一体化地下管网改造等10个重大项目总投资超3700亿元。这些项目兼具民生属性与商业价值。

湖南印发《城市更新三年行动实施方案》，编制完成“十五五”城市更新专项规划，并落实国家相关支持政策，推动优化土地、规划、审批、产权、金融等政策，探索设立城市更新基金。

2026年天津市明确了今年城市建设与更新的重点工作任务。将加快建设32个城市更新在建项目，并启动实施15个新建项目，同时围绕京津冀协同发展重点区域策划一批储备项目。此外，天津将全面推进27个城中村改造项目提速建设，其中5个项目计划年内建成交付。

重庆中心城区各区携20个优质项目集中签约，总投资额超过150亿元，涵盖老旧小区改造、产业园区升级、商业商办盘活等多个领域。大会还发布了重庆2026年首批《城市更新机会清单》，清单共收录重庆市207个优质项目，总投资近1200亿元，涵盖多种类型。

观点指数观察到，各地都在密集推进城市更新项目，主要配套以政策、金融、行政审批等全方位支持。可以看见上述城市更新呈现投入大、涵盖类型多、以旧改为主等特点。

目前的旧改主要以单个项目为主，未来会走向片区开发、综合体改造，提升片区价值后会迎来更长远的运营空间。无论是对地方还是企业来说，能够达到长期运营的城市更新项目，才能平衡前期投入与后期管理的风险。

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