说到买房这件事，我们普通老百姓现在真是越来越慎重了。前几年那种闭眼买房就能赚的日子，一去不复返。烂尾楼的新闻隔三差五冒出来，房企爆雷的消息更是让人心惊胆战。每到这种时候，总有人会提起一个名字——王石。

万科集团的创始人，中国房地产圈子里公认的＂老前辈＂。这位老爷子厉害的地方在哪呢？他在2007年以及2014年，分别对楼市做过两次判断。当时所有人都觉得他在胡说八道，结果呢？两次全被市场给验证了。2023年底，他又一次开口谈楼市走向。到了2026年2月的今天，我们再回头看看，会发现他说的话，正在一条条变成现实。

我们重点说说他的两次＂神预言＂。

2007年，楼市火得一塌糊涂。全国各地的炒房团疯狂涌入市场，谁都觉得房价只会往上蹿。王石偏偏在这个时候泼了一盆冷水。他公开说：房地产已经过热，短期的疯狂一定会加速未来的下跌。挨了不少骂。可2008年全球次贷危机一来，中国楼市跟着摔了个大跟头。他的话全应验了。

2014年他又出来说话了。这回他直指一个问题——市场里的投机客太多了。大量买房的人根本不是为了住，纯粹拿房子当炒作工具。结果没多久，国家密集出台调控政策，＂金九银十＂的盛况再也没出现过。＂房住不炒＂被写进了长期方针。投资客的日子越来越难过。

两回预测，两回全中。老百姓对王石是真服气了。2023年底，已经退出万科管理层的王石又发声了。这一次他的判断很冷静，甚至有点冷酷。他说中国房地产需要经历3到5年的调整期。他是怎么得出这个结论的？参照的是上世纪90年代日本房地产泡沫崩盘，以及2008年美国信贷危机的教训。他说那些高杠杆、高负债的房企，大概率扛不住这一轮洗牌。但他也给了一个判断——中国更可能实现＂软着陆＂，不会像日本那样一夜崩盘。

从2021年房价高点算起，3到5年的调整期正好落在2024到2026年之间。我们现在就站在这个窗口期里。

王石当年说＂资金链紧绷、负债率过高的房企难逃淘汰＂，你对照着恒大的结局看看，再对照着万科眼下的困境看看。说他提前写好了剧本，一点都不夸张。

市场层面的数据同样在印证他的判断。二手房价格较最高点已经回撤了大约39%。新开工面积较巅峰期下降了74%，直接回到了2004年的水平。地方政府的土地出让收入，从2021年8.7万亿的峰值，到2025年腰斩至4.1万亿。泡沫正在一点一点地被挤掉。

但王石说的并非全是坏消息。他强调的＂软着陆＂，正在成为现实。日本当年是主动刺破泡沫，连续4次加息，硬生生把房地产市场给干崩了。中国走的完全是另一条路——持续推出利好政策，鼓励刚需入市，给市场留出缓冲空间。

进入2026年，政策层面的动作明显在加码。2026年政府工作报告写得很清楚：着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给。国家统计局2月公布的70城房价数据显示，一线城市新房价格环比由降转平，结束了连续9个月的下跌。北京二手房环比涨了0.3%，上海涨了0.2%，一线城市的二手房价格三年来头一次集体企稳回升。上海二手房单周网签达到7233套，创下2021年以来的新高。

还有一个值得关注的变化——2025年全国新建商品住宅中，现房销售占比已经到了35.5%。老百姓买房越来越讲究＂眼见为实＂，预售制那一套正在慢慢退场。

所以2026年大概率是什么？底部确认的一年。这个＂底＂不是说房价要V形反弹，而是成交量开始企稳，价格的跌幅在收窄。整个行业的逻辑也在变，从过去的＂增量扩张＂转向了＂存量优化＂。以后拼的不再是谁地拿得多、楼盖得快，而是谁的房子品质过硬、谁的服务跟得上。

这恰恰就是王石反复在讲的那个核心观点：房子终归要回归居住属性。