十年一遇的地块来了，在这个区
上海第三批次土拍大幕将于本月中旬拉开，除了徐汇长桥和普陀石泉，金山甩出了一张王炸——金山新城JSC1-0403单元3-02-01地块。当地十年一遇的1.05超低容积率 ，成了本轮土拍里最不按常理出牌的选手。
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金山新城正芯腹地
资源熟到不用等
这宗地最稳的基本盘，就是它无可挑剔的地段。地块被蒙山北路、南阳湾路、卫零北路、龙山路围合，正儿八经踩在金山城市发展的核心主轴上，妥妥的区府圈核心位置。
虽说地块没有临水系的先天优势，但架不住周边资源全给拉满了。
地块区位示意图
周边约1.5公里范围内，万达广场、百联金山购物中心两大核心商圈都在步行可达范围；直线几百米就是华二金山实验学校，复旦大学附属金山医院、区图书馆、博物馆这些公建设施也全在周边，15分钟生活圈里，衣食住行、教育医疗全给安排得明明白白。
在金山新城的核心区，这种城市界面完全成熟、没有规划短板的宅地，本身就没多少存货了。
金山新城核心实景图
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金山十年一遇
容积率1.05的纯宅地
如果说地段是地基，那1.05的容积率就是这宗地的“杀手锏”。
先给大家算笔账：金山新城在公开土拍市场上出让的宅地，容积率大多在1.8-2.2左右，基本以高层、小高层为主，纯粹的改善产品较少。即使是去年溢价拿下的建发瑞湖，容积率也有1.25。
这次出让的地块，容积率仅约1.05，刷新了金山新城核心区公开土拍的最低纪录。
放眼全上海，这个数据也很夸张。2015年至今的十年里，全市公开出让的600多幅住宅用地中，容积率≤1.05的低密地块不到20幅，占比仅2%左右。
也正因如此，这宗地完全有更富裕的空间做更低密的改善产品。
地块示意图
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市场已验证
区域改善需求旺盛
这宗地敢拿出这么极致的低密指标，不是凭空而来，而 是金山楼市实打实的热度给的底气。
过去一年，金山楼市走出了特殊行情。2025年全年，金山二手房成交量同比大涨33%，存量房成交量也涨了15%；建发朗玥一年卖了588套，直接冲进 上海新房成交套数榜第八，谁再说金山没人买房，直接拿数据打脸。
2025年6月，同板块的建发瑞湖地块，最终以9.78%的溢价率成交 ，打破了“金山土地只能底价成交”的偏见。项目入市后表现更猛，首开去化超八成，还拿下了2026年2月上海新房成交套数、面积榜首，真金白银的销量不会说谎。
建发瑞湖联排展示空间，非交付标准
而这次的新地块，低密指标比建发瑞湖还要极致，自然成了擅造低密产品的房企们盯紧的香饽饽。
沪上土拍已从价高者得转向产品为王的当下，这宗超低密宅地的登场，不是一次普通的土地上新，而是市场对城市价值的一次重估 。