98岁李嘉诚2026年密集抛售英国核心资产，近五年累计套现已超3500亿港元，这一轮大规模的资产腾挪引发市场广泛关注，他对未来房价的判断也再次成为热议话题。

2026年2月，长和系三家公司联手把英国电网UKPN的全部股权卖给法国能源企业，交易作价超过1100亿港元，这一轮密集出售还包括英国电讯股权、英国铁路租赁公司，短短几个月就变现近1600亿港元。

拉长时间线来看，从2021到2026年这五年间，长和系累计从全球各类资产中套现超过3500亿港元，早在2025年3月，长和就曾计划出售分布在23个国家的43个港口，整体战略调整的方向十分清晰。

当年李嘉诚家族2010年收购英国电网的时候，仅花费了25亿英镑，这次出售拿到105亿英镑，给股东带来超过44亿英镑的回报，算下来整体获利翻了数倍，除了高位获利了结，这次大规模剥离也为应对英国当地监管变化、地缘政治不确定性，提前锁定收益。

长和系套现后并没有把资金闲置，而是逐步转向人工智能、新能源这类高成长新兴产业，同时在房地产领域也做明显的结构化调整，在内地非核心区域，长和系逐步清空非核心地产项目，近年还在惠州、东莞等地降价抛售部分住宅，回笼资金优化整体资产结构。

与此同时，长和系反而在香港核心区域加仓，2021年就拿下了启德优质住宅地块，李泽钜也公开强调大湾区核心地段资产的长期价值，这种一边清仓非核心资产、一边吸纳核心地块的打法，完全贴合李嘉诚一贯的逆向操作逻辑。

对于大众关心的100万房产到2030年的价值，其实核心差异就出在所在城市和地段，这也是当前楼市分化格局下必然结果，不同能级城市的房价走势完全不同，未来这种分化还会进一步拉大，不会再出现全线上涨的情况。

一线城市核心区域优质次新房，按照年均4%到5%复利估算，到2030年大概能到120万到125万左右，能保持稳定跑赢通胀的水平，二线城市主城核心区，如果能保持稳定的产业和人口流入，年均涨幅大概在2%，100万房产到2030年大概在110万上下。

三四线城市的远郊项目、文旅概念盘，不仅很难实现上涨，还可能面临一定程度贬值，100万资产大概率会跌到95万甚至更低，这种分化背后核心逻辑是人口和产业流向，人口往产业集中核心区域流动，资金自然也会跟着聚集。

李嘉诚一直认为房产不是稳赚不赔资产，价值始终遵循供需规律，他操作本质是对资产价值回归的提前预判，普通人配置房产也需要跟上这个趋势，优先选择核心城市的核心板块，更能抵御市场波动。

根据国家统计局公开的2020到2025年六年间人口流动数据，一线、强二线核心城市常住人口累计增长超过2500万，始终保持稳定的净流入态势，多数普通三四线城市人口呈现净流出状态，部分偏远地区的资源型城市，累计流出人口已经突破百万。

从房价成本构成来看，土地成本通常占到总房价的三成到五成，核心城市优质地块供应长期偏紧，土拍市场价始终保持稳中有升，近年核心城市的拆迁、平整成本也在不断上升，进一步推高土地拿地成本，很难出现地价大幅下跌的情况。

近年钢材、水泥、人工等各类建造成本逐年上涨，进一步抬高新房开发底线，就算市场遇冷，开发商也很难赔钱走量卖房，开发端的成本压力，也从侧面支撑了核心城市房价底部空间，不会出现无序下跌的情况。

近年已经出现不少三四线远郊文旅盘贬值的实例，环京部分主打度假康养的文旅项目，五年前开盘均价约一万二每平，目前二手市场挂牌价已经不到七千，云南腾冲部分远郊康养楼盘，不少业主降价三成仍难以找到接盘方，资产缩水十分明显。

2026年一季度土拍数据亦能印证这种分化，一线和强二线核心城市的优质地块，土拍溢价率多次创出新高，房企拿地竞争十分激烈，多数三四线城市的远郊地块，土拍市场遇冷，不仅底价成交成为常态，还时不时出现流拍，市场信心差距明显。

房价分化的核心逻辑始终围绕供需关系，人口持续流入核心城市，住房需求始终保持稳定增长，优质板块的房源供不应求，充足的需求托举之下，核心城市房价自然有坚实支撑，很难出现大幅缩水。

人口持续净流出三四线远郊区域，本地购房需求已经接近饱和，很难找到新增接盘投资者，供大于求的格局下，房价自然面临下行压力。

这种区域分化其实是中国楼市回归理性的必然结果，亦符合房住不炒政策的长期导向，普通人买房还是要跟着人口和产业流向选筹。

回顾李嘉诚几十年的房产投资历程，他始终坚持不赚最后一分钱的原则，从来不会贪图过高收益捂盘不出，每次市场情绪过热、资产价格偏离基本面的时候，他都会提前启动变现，锁定已经拿到手的收益。

这种投资思路也贯穿在他近年的地产调整中，布局只盯核心区域的核心资产，不会碰靠概念炒起来的冷门地块，稳扎稳打的操作逻辑，帮他多次避开市场调整带来的大额风险。

对于2026年有自住需求的购房群体，选筹首先要把实际生活需求放在第一位，不要盲目为所谓投资概念偏离自身需求，要优先匹配通勤、教育、医疗这些日常高频需求，再考虑户型、环境这类提升性需求。

选筹第二优先级是关注资产安全，优先选择现房或者交付口碑有保障的项目，尽量避开风险房企开发期房，避免出现钱房两空的糟糕局面。

手里持有多套房产的投资者，置换前一定要先做好整体资产盘点，理清每一套房产的流动性和增值空间，不要抱着侥幸心理继续持有低效资产。

如果持有的是人口流出区域远郊项目、概念文旅盘，该出手时便要及时出手，回笼资金后置换到核心城市核心板块，才能优化整体资产的抗风险能力。

置换过程中一定要合理评估自身财务状况，算清楚变现周期、首付和月供压力，不要盲目加杠杆，避免后续出现资金链断裂的风险。

实地选房时候要多换几个时间段考察，白天看采光通风，夜间看社区安保和噪音，雨雪天还能检查房屋漏水积水情况，全方位排查潜在问题。

当前国内房地产政策的长期导向始终是房住不炒，核心是支持合理自住需求、抑制投机性炒房，推动整个行业回归平稳健康发展的轨道。

这种政策导向也决定了未来楼市只会走出结构性行情，不会再出现全线普涨局面，普通人配置房产要贴合政策方向，理性做出选择。