杭州十多年前的二手房，正在进入“以价换量”的新通道。位于下沙沿江的保利东湾，就是一个很好的例子。

2026年以来，该楼盘的成交均价已经在1.5万元/㎡左右了，哪怕只是取五年前的成交数据，其价格也依然跌了近40%。而1~5月该楼盘已经成交了59套，同比去年同期，也有所增长。

保利东湾实景

价格较5年前跌了39%

5月成交量位列榜单第二

杭州贝壳研究院数据显示，保利东湾的二手房均价从2024年初的2.2 万元/㎡持续回落，2026年5月最新成交均价跌至14895元/㎡，部分低总价房源单价已逼近1.3万元/㎡；与此同时，当月成交量创下21套的三年新高，“价跌量升”特征明显，位列当月杭州二手房成交楼盘第二。

2024年，该小区成交均价一度在2.1万~2.3万元/㎡波动，全年月均成交量约11套；进入2025年，均价持续下行，年末已跌破1.8万元/㎡，成交量虽有起伏但整体变化不大；2026 年以来，降价趋势进一步加剧，1~5月成交均价从1.59 万元/㎡降至1.49 万元/㎡。

如果把时间轴拉得再长些，保利东湾2021年~2023年的成交均价基本维持在2.5万元/㎡左右，按照这样算来，目前这个成交价较5年前已经跌了39%左右。

“这是典型的‘以价换量’行情。”负责下沙板块业务多年的一位中介告诉记者，保利东湾作为下沙沿江的大体量小区，二手房源充足，部分业主急于置换或变现，愿意大幅降价吸引买家。“尤其是60~90㎡的刚需两房，总价普遍控制在100万~130万元之间，单价低的甚至不到1.4万元/㎡，对预算有限的刚需群体吸引力很大。”

保利东湾实景

记者从各大中介平台处了解到，保利东湾共分四期开发，从50㎡的单套、60~90㎡的刚需两房，到190㎡以上的大户型，甚至排屋产品都有覆盖。更关键的是，它的得房率普遍在85%以上，部分户型甚至能达到90%，在同年代的高层住宅中属于第一梯队。

保利东湾实景

一位业内人士分析，保利东湾的热销并不是个案，“钱塘区新房供应增加，二手房市场竞争加剧，不少沿江小区都出现了不同程度的价格回调。而保利东湾凭借江景资源、大体量带来的配套成熟度，以及低总价优势，率先通过降价激活了市场流动性。”

各方面都比较均衡的刚需盘

率先在市场中站稳脚跟

“如果说，这个价格带来了成交量的明显增长，那差不多可以证明已基本筑底。”这几次探盘下来，记者感受最深的就是这点。

其次，无论是之前的文鼎苑还是自在城，虽然不是在市中心，但生活配套齐全，小区环境经过多年的发展，绿化也都保养得不错。这都是它们率先从中脱颖而出的因素之一。

保利东湾实景

从现场看，保利东湾东南面拥有约1公里无遮挡一线江景，周边还有200多米宽的江堤滩涂公园和原生态湿地景观，这是下沙沿江板块中少有的江景资源配置。

保利东湾周边配套成熟

小区楼下就有十多条公交线路，可直达市区及地铁1号线下沙江滨站（约 1.7 公里），对于依赖公共交通的刚需来说，通勤效率有保障；自驾出行也能快速上德胜快速路，到江河汇板块大概也就20多分钟。

即使是工作日，边上的公园也非常热闹

其次，保利东湾体量较大，社区底商的成熟度甚至超过不少市中心老小区，楼下就有华联超市，日常买菜、购物、餐饮都能一站式解决；周边还有观澜小学、养正学校等教育资源，以及多个社区医院，基本能满足刚需家庭的生活与教育需求。

养正学校

记者了解到，5月杭州全市二手房市场热度回升，多个刚需板块成交量上涨，保利东湾的表现并非个案。随着存量房市场容量变大，未来这样的“以价换量”将成为常态。

潮新闻记者 孙晨