出品|中访网

审核|李晓燕

走过港股上市的第十个年头，物业行业早已告别跑马圈地的规模时代。当不少物企还困在规模扩张与盈利平衡的两难命题中，绿城服务交出2026年中期答卷：利润跑赢营收增长，在行业洗牌周期里，把分化带来的机遇摆在发展的优先位置。十年资本市场历练，这家头部物业服务企业正在完成从规模扩张向质量优先的角色切换。

回望上市至今的发展轨迹，十年时间，绿城服务营业收入实现四倍增长，核心经营利润保持15%的年均复合增速，累计向股东分红达42亿港元，这份成绩单，见证了物业服务行业黄金发展到深度调整的完整周期。房地产市场环境更迭，倒逼整个物管赛道底层逻辑重构，过去依靠新盘交付快速做大体量的模式难以为继，行业竞争重心，逐步转向服务品质、成本运营、回款能力的综合较量。

2026年上半年，绿城服务整体经营底盘保持稳健，实现营业收入98.71亿元。不同于行业部分企业营收拉动利润的模式，本期企业盈利表现更为亮眼，核心经营利润实现16.3%的双位数增长，归母股东应占溢利同比上涨15.2%，利润增速显著高于营收增幅，盈利质量进一步夯实。毛利率水平稳步抬升，三大业务板块毛利率同步实现不同程度上行，成为企业盈利改善的底层支撑。

利润反超营收的背后，是精细化费用管控释放的经营红利。在业务规模持续做大的前提下，企业销售、行政两项核心期间费用不增反降，通过内部组织协同优化，压缩非必要运营消耗，把更多资源倾斜到物业服务主业本身。

业务板块之间则呈现冷暖分化。基础物业服务依旧是压舱石业务，收入规模稳步向上，贡献超七成的营收来源，依靠存量项目深耕加上优质新项目拓展，筑牢企业基本盘。与之相对，受地产大环境影响，园区增值服务、管理咨询业务增长承压，园区板块营收出现回落。这也折射出整个行业的共性难题，过去依附地产开发链条的增值业务，增长天花板逐步显现，物企必须重新校准第二增长曲线的方向。

面对外部环境变化，绿城服务主动调整拓盘逻辑，不再盲目追求在管面积数字膨胀。报告期末，企业整体在管面积稳步提升至5.8亿平方米，但储备面积出现回落，核心原因在于主动清退非核心城市、存在交付风险的项目，拒绝为规模而规模。

新的拓展框架已经清晰落地：未来把非住宅业态、国央企大客户、长三角等高价值区域作为攻坚重点。非住宅类合同签约占比、大客户签约占比、核心城市新签占比均设置硬性考核红线，计划打造二十个营收能级5亿的重点城市，把资源集中投向抗风险能力更强的优质市场，不再撒网式全国铺点。同时管理层明确全年经营目标，锚定物业收入、核心经营利润双位数增长，把经营性现金流、回款情况纳入关键考核标尺，从单纯看收入，转向效益、现金流多重指标并重。

规模提质的同时，行业绕不开的应收账款考验，同样摆在绿城服务面前。伴随着业务体量扩大，贸易及其他应收款项规模有所抬升，这也是现阶段国内物业服务企业普遍遭遇的现实挑战。地产上下游资金波动、部分业主缴费能力变化，共同推高回款难度。

对此企业并没有选择消极等待，持续推进“春风行动”系列回款专项工作，通过优化服务体验、线下运营活动带动业主缴费意愿，同步迭代考核机制，对不同项目分类处置。从阶段性成效来看，一年以内短期应收款占比有所提升，长账龄款项占比下降，整体账龄结构得到优化。企业计提坏账准备保持审慎，充分评估潜在回款风险。客户结构上，来自C端居民业主的占比进一步提升，而企业扎根的长三角区域客户付费基础相对扎实，为回款质量提供支撑。现金储备依旧充裕，能够托底日常经营运转，抵御行业不确定性。

管理层也清醒意识到，单纯依靠压缩开支的红利空间已经越来越有限。接下来发展思路从节流为主转向开源节流双向发力，计划打造上千个精益运营样板项目，持续打磨运营效率。同时期权激励计划绑定未来三年核心业绩，将管理层利益与企业长期发展深度绑定，彰显对持续增长的信心。

站在上市十年的节点，物业行业已经彻底告别增量狂欢。市场加速出清，实力薄弱、服务能力不足的企业生存空间被挤压，而注重服务品质、现金流健康、能够精准把握优质赛道的头部公司，将收获行业分化带来的机会。

当然机遇之下仍存挑战：增值业务如何找到全新突破口、应收款的消化依旧是长期课题、非住宅业态拓展也需要持续投入资源去争夺市场。对于绿城服务而言，接下来的竞争，不再比拼扩张速度，而是考验企业穿越周期的耐力。当行业从规模红利切换至价值红利时代，能否持续把服务能力转化为实实在在的营收与现金流，将决定这家老牌物企下一个十年的高度。