《刚性泡沫》这本书出版到现在，差不多快十年了。

回头看这十年，国内在打破刚性兑付、化解系统性金融风险这件事上，其实做得挺不错。

第一个节点是2018年的资管新规，以前大家对持牌金融机构发的理财产品、信托计划，普遍信一个东西——"这玩意儿肯定不会亏"。资管新规之后，这个信仰就慢慢碎了。

有人觉得吃亏了，收益受损，理财规划也被打乱。但反过来看，哪怕经历了新冠疫情，国内宏观杠杆率的上升幅度，依然比很多西方发达国家低。

恰恰是因为把理财产品的刚兑打破了，才防住了全国宏观杠杆率再一次高速冲上去。

第二个大领域，就是房地产，过去四年的调整里，几个根深蒂固的信仰被一个个撕掉了。

第一个信仰，"房价只涨不跌"，这个信仰的打破，甚至有点过于猛烈，尤其是对年轻一代。

第二个信仰，"政府一定会救房地产"。从2007年开始，房地产其实经历了四次调控，前几次都是半途而废——半途而废的调控还不如没有调控，因为它反而加固了大家"政府最后一定兜底"的信念。

这一轮不一样，政策层是真的有定力，这个信仰也随之松动了。

第三个信仰，"没有房地产，中国经济天就要塌下来"。天没塌，增速确实回来了，从原来7%到8%回到了5%左右，但天没塌。

不过还有两个领域，刚兑现象依然很硬——地方债和国企债务。

这两类发债主体如果不是因为带着"国有"两个字，第一没这么大的发债能力，第二没这么低的发债成本，第三很多平台可能早就爆雷或者破产了。

过去四五十年的中国经济改革，本质上是一个双轨制不断并轨的过程。小时候买布要布票，买糖要糖票。有糖票，糖是5分钱一斤；没糖票，市场上就是1块钱一斤——那时候1块钱可不是小数目，这就是当年的价格双轨制。

这几十年很大的成就，就是把这些凭票凭证、限量供应的双轨给取消了。不管你是国企还是民企，去买糖都是一个价。

唯独还剩一个领域没并轨——资金和资本。

中小企业、民营企业融资难、融资贵的问题依然存在。民营企业老板经常说，融资贵不怕，最怕的是融资难——很多金融机构压根不会考虑给民企放贷。这事儿在国企那儿，基本天经地义。这大概是下一步金融改革里，很重要的一块硬骨头。

这几年最强烈的信号，就是年轻一代对房子已经没有执念、没有信仰，甚至没有任何兴趣。

这个现象日韩、中国台湾也出现过，但都没有国内这么强烈。

两个原因，国内过去十几年的房地产泡沫，用房价对房租的比例来衡量，可能是过去半个世纪以来全世界最严重的一次房地产泡沫，没有之一。

哪怕跟1990年日本泡沫的峰值比，我们的房价房租比、房价收入比都要高得多。

年轻人真的觉得房子跟自己没关系了，跌30%还是买不起；房子不再只涨不跌；甚至觉得房子是拿不到的、是巨大的责任和负担，这个态度跟五年前完全反过来了。

这就带出了一个很有意思的分裂——改善型需求和首次自住需求彻底分层。

豪宅这一端，上海、杭州、深圳都卖得不错，说明相对年长的一批人还保有房地产信仰。

但入门端、便宜的、给年轻人准备的第一套新房，反而还得再等一段时间才能看到起色。

上海的情况可以佐证，从上海看，绝大多数需求已经是置换需求——大家总要住房子，无非就是想改善一下。低价把两房卖了，然后拿着大砍刀满市场找便宜的三房。

每个人都在置换链条上，只是心态变了：以前是小换大、买得越大赚得越多；现在是"小房子亏一点没关系，反正三房买得也便宜，回头补回来"。

外环外的很多次新小区，甚至出现了小区内置换——原来没孩子现在有了，或者要照顾老人，或者有了二胎，人已经习惯了这个环境，房价涨跌他真的不那么在意。

于是小区里所有两房都折价，所有三房都溢价，颗粒度细到吓人：有瑕疵的房子可能七折八折才走得掉，正常的、好的房子甚至还能溢价。过去大家谈的是城市与城市之间的分化，现在连一个小区里，不同户型、不同朝向、不同楼层都在剧烈分化。

经常有人问什么时候能抄底楼市、什么时候能抄底股市。

触底不是一个点，是一个阶段。别猜哪天是底，先想清楚这个房子是自住、投资还是投机。

第一套房永远不是、也不应该是投资品，它就应该是消费品，这就是房住不炒。

有人喜欢拿国际经验来判断底，美国从房价见顶到见底用了七八年，日本用了十七八年——你到底该照美国还是照日本？而且这一轮中国的泡沫程度远远超过历史上的国际平均，套过来不靠谱。

另外国内有特殊制度环境：三十年前很多60后、70后是福利分房拿的房子，成本远低于市场价，涨跌对他们没什么影响；再加上资本管制，钱出不去，就只能在国内几个市场里转。

真要看，看两个东西。一个是房租回报率和利率水平的对比——香港很多居民就是拿这个决定买还是租，甚至有人把自住房卖了改租房住。如果房租每年的收益能覆盖房贷利息，哪怕不升值，从现金流上买房就是合理的。

另一个是房价与你自己收入的比例，如果你确信自己收入还会快速大幅上涨，那买房就是对的。

关于房地产，最常听到的是"区位、区位、区位"。但更核心的三个字要说三遍——人口、人口、人口。哪里有人，哪里才撑得起房价。别看今天的人口，要看未来的人口，尤其是年轻人口。

幼儿园和小学的数据，其实就是这个东西。

杭州这段时间"六小龙"这些初创科技企业的活跃，跟它房地产市场的相对韧性是有关系的。没有新兴产业撑腰，房价就没有基本面。

现在全国财政有净贡献的省区，基本不超过6个。这个城市财政收入能覆盖财政支出，说明还有活力，还能继续投基础设施、投公共服务。

买房买的从来不只是砖头，更多买的是公共服务——小孩上哪儿上学，你在哪儿就业，你在哪儿看病，这些才是最稀缺的东西。

随着社会发展和收入提高，捆在房子上的公共服务，最终一定会解绑。

人户分离的人已经太多了。"十五五"规划也提到，要为流动人口在当地提供相应的社会福利保障——那些常年在城市生活的人，其实和户籍所在地已经没什么关系了。

社会流动性只会越来越高，福利体系必须跟着人的流动灵活配套。过去几年学区房政策的调整、教培行业的整顿、大家对名校情结的松动，都是这个方向。

房地产的平权已经在路上，什么时候业主和租户能享受同样的公共福利，才是社会真正又进了一步。

真正对投资者的保护，不是无限兜底，而是让他真正承担风险。但年轻人的受教育成本太高了，一步走错，可能影响后面很多年。保障房这块儿，问题在于位置、品质不太受欢迎，机制也不够公开透明，结果就是把年轻人硬推回商品房市场。

针对年轻人，其实应该有市场化的补贴或激励——减息、贴息、更优惠的贷款政策，这些在很多发达国家都有，就是为了让年轻人第一套房好买一点。

坦白说，未来很长一段时间，都很难找到一个板块能替代房地产，成为中国经济长时间高速增长的火车头。它的规模太大，链条太长，信仰太久。哪怕能让房地产不再对GDP形成拖累，其实已经算不小的成就了。

如果新质生产力相关的领域能推动经济年化3%到4%的名义增长，其实是个挺不错的结果。

现在如果你足够了解市场、精挑细选、运气也不错，已经能挑到一些"用现在的租金能覆盖按揭"的房产——投资属性在慢慢显现。

从中高收入向高收入转化的过程中，财产性收入在居民收入里的占比，一定会越来越大。

有观点认为，房地产依然是下一个十年最大的机会，理由是需求端的70年产权、改善性替换，以及供给侧洗牌之后的出清。

房地产在很长一段时间里都会是经济的重要组成，这毫无疑问，衣食住行的"住"永远躲不开。但关键在于——什么样的房子，在什么样的地区。

它已经不是过去闭着眼买、闭着眼赚钱的时代了，它变成了一个更需要专业性的投资方式。

房子还在，房企也还在，但利润会明显下降——过去的超额利润，本来就是靠杠杆和周转堆出来的，收敛回行业平均，是迟早的事。

至于这一轮到底什么时候见底，市场上有个判断值得放在一起看：中国这轮走的是"急跌"路线，用了日本三分之一的时间，走完了日本前八年的累计跌幅；跟当年日本最大的差别在于——巨头债务是市场化出清的，恒大、碧桂园、融创该重组重组、该核销核销，短痛换长痛。

从"跌"到"稳"的时间轴，可能是日本的四分之一到三分之一，见底时点或许就在未来一年多。

但见底不等于反弹，更可能是"L型底部长期平移"。

城镇化率过了68%、M2增速回到8%以内、居民杠杆率超过60%，过去支撑房价上涨的三大引擎都已经熄火。

房地产从来只有两个阶段——"狗都不买"和"怎么也买不到"。周期总会转，只是这一次，转过去之后的世界，跟过去二十年不再是同一个世界了。