｜谁会买？

记者｜包晶晶 编辑｜毕陆名

图源｜阿里资产

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20505次围观，405人设置提醒，但直到拍卖结束，报名人数为零。

9月1日，备受关注的上海“恒大虹桥国际”宣告流拍。它曾是上海虹桥商务区核心区域重要商办综合体地标，前身虹源盛世国际文化城自2011年拿地，2015年结构封顶后停工近三年，直到2018年才由恒大接盘。

但如今约78.43亿元的起拍价、土地面积9.2万平方米的体量以及约3亿元的土地出让金，让这笔大宗交易无人问津。

“起拍价78.4亿元，完全等于评估价，实际上成了‘劝退价’。因此流拍并不意外，是定价策略与市场信心脱节的必然结果。”上海易居房地产研究院副院长严跃进通过微信对《每日经济新闻》记者（下称每经记者）表示。

壹

需补缴3亿元

公开资料显示，“恒大虹桥国际”位于上海市闵行区申长路979号，地处虹桥商务区核心区域，项目分为A、B两区：A区共8幢楼，总面积约14.2万平方米，已于2018年取得预售许可证，另有约2337.4平方米为开发商自持，配套地下室总面积约12.7万平方米；B区共5幢楼，总面积约12.1万平方米，尚未办理预售证，配套下沉式广场总面积约7.7万平方米。

值得注意的是，这一项目背后仍有巨大的资金缺口。

竞买公告显示，由于项目停工多年，“恒大虹桥国际”存在工程资料缺失，补办可能对续建复工、竣工验收等造成的风险和成本；同时部分建筑、设备及配套设施等可能存在损坏的情况，买受人需自行承担对建筑、设备、配套设施进行加固、维修甚至拆除重建等风险和费用。

除了潜在资金缺口，还有一笔巨额费用无法忽视。因地下商业开发，需要补缴高额土地出让金。竞买公告明确提示：经初步测算，应补缴的土地出让金金额约3亿元。

每经记者还注意到一则重要提示：虹源盛世公司在破产受理日前产生的历史欠税（如历史房产税、城镇土地使用税等）依法属于破产债权，税务机关已在破产程序中申报税款债权362556.72元，税款债权将按破产法明确的债权顺位受偿。

此外，买受人不得以此要求管理人直接从拍卖成交价款中扣减，亦不得以此为由拒付拍卖尾款或主张撤销拍卖。

对此，每经记者以意向买受人身份致电上海虹源盛世投资发展有限公司破产管理人，对方表示，“上述债权362556.72元无需额外支付，由破产管理人负责从交易款中清偿。土地出让金3亿元目前是初步估算，具体金额需要相关管理部门确认。这笔款项不需要立即支付，而是在后续阶段，如竣工验收时向相关部门补缴”。

贰

二拍 火速 打折上架

起拍价、土地补偿款、所有欠费及维修重建等费用，令“恒大虹桥国际”总代价“深不可测”，仅起拍价78.43亿元，已经是处于国内法拍资产价格前列。更重要的是，78.43亿元已远超今年“大厂”买楼的价格。

第一太平戴维斯研究数据显示，2026年第二季度，上海大宗交易市场共完成19笔交易（未录得整栋公寓），成交总额61.3亿元，同比增长24%。

更重要的是，大宗交易的趋势也在发生改变。第一太平戴维斯判断，2026年下半年，上海投资市场预计将延续结构性分化格局。自用型买家仍将是办公资产需求的主要支撑，企业正将不动产配置纳入长期经营战略。与此同时，随着定价预期更趋现实、买卖双方预期逐步靠拢，更广泛资产类别的交易活动有望逐步回暖。

在这样的背景下，谁愿意豪赌总代价超80亿元的“恒大虹桥国际”？

据中指研究院统计的上半年写字楼和综合体交易，新浪微博以股权交易形式40亿元买下游族大厦；拼多多33.7亿元买下陆家嘴星展银行大厦，两笔交易合计金额仍小于恒大虹桥国际起拍价。

严跃进指出：“在当下商办市场承压、大宗资产流动性低迷的环境里，一拍底价没有丝毫折让，等于把风险全留给买家。再加上0.5%软件服务费（近4000万元）、在建工程续建压力、恒大品牌折价，竞买人算不过账，自然选择观望。”

每经记者注意到，流拍后，拍卖平台很快挂出了该项目二拍链接，起拍价降至62.74亿元，9月16日10:00开拍。