周二，澳洲房地产数据机构Cotality公布最新数据显示，珀斯房地产市场正在明显降温，过去3个月整体住宅价格下跌3.2%，住宅中位价重新跌破100万澳元，降至999,987澳元；与此同时，珀斯97%的城区房产价值出现下跌，专家警告，这轮房地产市场调整可能才刚刚开始。

对于过去几年一路上涨的珀斯房地产市场来说，这无疑是一个明显的转折信号。

珀斯房产价值跌幅最大的几个城区

Cotality最新住宅价值指数显示，过去一个季度，珀斯整体住宅价值下降3.2%，相当于中位价减少约3.1万澳元。

这也意味着，在刚刚过去的冬季买房的人，按照目前的市场中位价计算，部分买家可能已经出现约3万澳元的账面损失。

不过，市场并非所有人都认为房价已经出现明显下跌。

多名珀斯房地产经纪人表示，从他们实际接触的买家和卖家来看，目前市场更多表现为成交速度放缓，而不是房价大幅下跌。

珀斯97%城区房价正在下跌

Cotality执行研究总监Tim Lawless表示，这是珀斯住宅价值连续第四个月出现下滑。

他说，过去5年，珀斯住宅价值上涨了约80%；如果把时间拉长至过去6年，房价已经翻了一倍以上。

“所以我认为，这次调整其实是不可避免的。”

Tim Lawless表示，尽管此前市场已经受到高利率、市场信心低迷以及投资活动大幅回落等因素影响，但珀斯房地产市场最终进入下行阶段只是时间问题。

Cotality对西澳房地产市场的研究主要基于西澳土地信息机构Landgate的数据，并据此编制住宅价值指数。

该指数并非单纯参考挂牌价格，而是综合实际成交价格、土地面积、地理位置以及房产的卧室和浴室数量等因素，用来衡量澳洲住宅市场价值的变化。

从最新数据来看，这一轮调整已经相当普遍。

Tim Lawless表示，西澳住宅价值下跌并不是个别城区的特殊现象，而是一个“相当广泛”的趋势。

数据显示，过去3个月，珀斯97%的城区住宅价值都出现了下降。

也就是说，目前珀斯只有约3%的城区仍然保持上涨。

珀斯这些城区房产价值涨得最多

而这3%没有出现下跌的区域，恰恰主要集中在珀斯最富裕的高端市场。

哪些地方跌得最明显？

Cotality数据显示，从5月至8月，Beaconsfield、Jane Brook和Southern River成为房产价值跌幅最明显的几个城区。

其中，位于Fremantle外围的Hilton排名第六，过去3个月住宅价值下降5.3%。

不过，值得注意的是，部分高端城区的房产价值依然保持上涨。

Tim Lawless表示，目前房价仍在上涨的城区，大多属于珀斯较为昂贵的房地产市场。

例如，Dalkeith过去3个月房产价值上涨3.4%，Peppermint Grove同样表现强劲。

这两个地区都是珀斯房价最高的区域之一。

Tim Lawless认为，高端房地产市场对这轮调整表现出了更强的抗跌能力。

他表示，过去一年，许多高端城区的房价增长速度其实并不突出，但随着整个市场开始转弱，这些地区反而表现出了更强的韧性。

原因可能在于，高端市场的房主和潜在买家，对住房负担能力以及利率变化没有普通购房者那么敏感。

经纪人：我们没看到房价跌这么多

不过，Cotality的数据与部分一线房地产经纪人的实际感受并不完全一致。

Hilton当地房地产公司C&CO Real Estate负责人Lauri Curtain表示，她对Cotality数据显示当地房产价值下跌5%感到意外。

她举例称，公司几周前挂牌出售了Howson Street 2A号的一套房产，指导价为115万澳元起，最终已经以123.5万澳元达成无条件成交，等待交割。

她随后又以115万澳元的价格卖掉了Collick Street 12A号的一套房产，而这套房产此前的报价同样为115万澳元。

她表示：“所以就我们公司而言，我们确实没有看到任何房产以低于指导价的价格出售。”

Lauri Curtain认为，Cotality记录到的房产价值下跌，可能与部分房产最初定价过高有关。

她表示，如果卖家把房产价格定得过高，买家可能会选择跳过这套房子，转而等待其他房源。

“如果一套房子上市时定价过高，买家就会直接看其他房源，因为市场上还有越来越多的房子在出售。”

换句话说，在她看来，部分数据上的“房价下跌”，可能反映的是此前过高的定价正在被市场纠正。

房价没怎么跌，但房子越来越难卖

位于East Fremantle的White House Property Partners顾问Connie Handcock也表示，她所在的公司目前没有明显感受到房价大幅下降。

她说，市场确实已经冷静下来，但价格本身并没有受到太大影响。

真正明显的变化，是房子需要更长时间才能卖出去。

过去，一套房子可能第一个周末就能成交；现在，卖家可能需要连续开放三四个周末，才能获得满意的报价。

Connie Handcock认为，如果市场确实出现了变化，幅度也非常小。

她表示，之前市场过于火爆，一些房产价格可能被短期的购房狂潮推得过高，如今只是逐渐冷静下来，并回到了更加合理的水平。

Ray White房地产顾问Marisa Rifici也表示，她没有明显感觉到Beaconsfield的房价出现大幅下跌。

不过，她承认，整个珀斯房地产市场似乎正在朝着下行方向发展。

她表示，目前市场依然存在住房供应不足的问题，但此前那种强烈的“害怕错过机会”情绪已经明显减弱。

为什么珀斯房价开始降温？

在Tim Lawless看来，买家需求下降是市场开始转弱的重要原因。

数据显示，目前珀斯房产成交量较过去5年的平均水平低22.4%。

而住房负担能力恶化，则是越来越多潜在买家退出市场的重要原因之一。

过去一个财年，西澳住宅价格上涨了21%，但同期工资仅增长3.3%。

如果把时间拉长至过去5年，西澳房价累计上涨86%，涨幅约为工资增长速度的4倍多。

房价涨得远远快于工资，也意味着越来越多普通购房者难以承受目前的市场价格。

与此同时，西澳人口增长也已经开始降温。

Tim Lawless表示，人口增长已经回到“更加正常的水平”，来自澳洲其他州的人口流入以及海外移民增长均有所放缓，这也削弱了房地产市场的新增需求。

此外，较高的利率以及5月10日公布的澳洲联邦预算案中的税收政策调整，也对市场需求形成了一定压力。

专家警告：这轮下跌可能还没结束

虽然部分房地产经纪人认为，目前市场只是从此前的疯狂状态逐渐恢复正常，但Cotality认为，珀斯房地产市场的调整可能还处于早期阶段。

Tim Lawless表示：“我认为，包括珀斯在内，这轮房地产市场调整目前还处于早期阶段。”

他指出，房地产市场通常具有一定惯性。

珀斯目前只是经历了大约4个月的住宅价值下跌，因此从历史经验来看，市场可能还有进一步调整的空间。

“通常市场都会存在一定的惯性，所以我们才刚刚进入这轮下行周期4个月，从历史角度来看，这可能意味着未来还有一段路要走。”

不过，他同时指出，珀斯房地产市场也存在一些因素，可以限制房价进一步下跌的幅度。

因此，虽然珀斯房价已经跌破100万澳元，但这并不意味着市场一定会出现暴跌。

更值得关注的是，珀斯97%的城区已经出现住宅价值下跌，而市场成交速度也正在放缓。

对于那些准备买房的人来说，市场可能终于从此前抢房的状态，逐渐进入一个更加冷静、甚至开始允许买家讨价还价的阶段。

而对于刚刚在高位买入房产的业主来说，接下来几个月的市场走势，可能才是真正值得关注的。