讲解“嘟嘟十三水 透视”原来可以开挂
paoj009
2025-07-15 18:19:59

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【央视新闻客户端】

  来源:好猫财经

  八年前,世茂在深圳龙岗中心位置拿下“世茂深港国际中心”项目,土地款239.43亿元。

  八年后,除已出售的几栋公寓之外,项目整体可能将被地方政府收回,补偿价为68亿元。

  辉煌的2018年,该项目开工仪式上,前政协副主席董建华、深圳市委书记、深圳市长共同为许荣茂家族站台。

  很难测算出世茂准确的损失。

  按照此前世茂强调自己投入了159亿元股本金, 那几乎是全额损失。

  如果还要加上金融机构,即项目总投入328.4亿元,扣除销售回款80.7亿元,以及此次68亿元补偿价款,损失高达近180亿元。

  加上资金成本,损失可能要超过200亿元。

  世茂2022年债务违约与停工后,该项目还拥有接近60亿元的集合资金信托未偿付,年利率介于6.7%-7.9%之间。

  也就是说,此次补偿款无法全额兑付信托借款本息。

  世茂深港国际中心项目的融资与暴雷过程,是房地产商蒙眼狂奔到跌入深渊的真实写照。

  2017年12月,世茂以239.43亿元拿下项目土地,彼时世茂集团账上全部资金只有330亿元。

  2018年,世茂为了开发项目,向中信信托融资132亿元。其中49.4亿元为增资款,中信获得项目公司30%股权,37.6亿元为股东贷款,45亿元为特定资产收益权贷款。

  2020年,世茂先是悉数还款,随后再次贷款,贷款数额下降到87亿元。项目公司30%股权仍登记在中信信托关联公司名下,87亿元贷款仍计入实收资本和股东借款。

  2022年3月,世茂与中信信托重新协商临时还款计划,将续贷融资调整为固定期限债务,87亿元融资,从股权投资和股东借款调整为有息负债,并确认应计利息拨备17亿元。

  这是“明股实债”与“隐瞒担保”的财务造假,世茂与金融机构最终付出了惨痛代价。

  2023年底,世茂确认项目拥有134亿元投资性物业、106亿元的存货组合。当年计提投资物业公允价值变动损失11亿元,存货减值损失3亿元。

  到了2023年中,中信信托将项目送上拍卖架,当时总计12宗土地以及部分地上建筑登记价为176.2亿元,整体评估价为163.05亿元。

  第一次拍卖价130.44亿元,无人出价流拍;第二次拍卖价104.4亿元,同样无人出价流拍。

  去年6月,法院判决世茂深港国际中心的土地与存货强制转让给中信信托,以清偿借款和利息,相关金额为98.9亿元。

  世茂强调,上述债务清偿所产生的损失为97亿元。

  从一个总投资预计超500亿元的超级项目,跌落成积满雨水的天坑,不过短短几年时间。

  这其中固然是有市场大环境的问题,但许荣茂家族的判断与诚信问题,也同样浮出水面。

  世茂深港国际中心拿地时性质为公寓、办公、商业组合,且位置处于深圳东部区域,项目成功率一开始就大打折扣。

  后续世茂为了项目开发的高杠杆融资,以及暴雷前一年,世茂还在借用杠杆收购福晟集团,这些后续均成为了世茂的“表外负债”来源。

  2020年,世茂只有1451.4亿元有息负债;到了2022年底,世茂有息负债上升到了2740.1亿元。世茂隐藏了上千亿有息负债。

  如今世茂集团子公司A股世茂股份已退市,正在进行整体的境外债务重组,以及将要开展境内债务重组。

  去年世茂股份退市前后,H股世茂集团20天内股价暴涨3倍,像是专门为了债务重组冲击股价。

  如今股价已回落,境外债务重组尚未成功生效。过去四年,世茂集团总亏损超1000亿元。

  世茂或许应该更加坦诚,吸取教训,不要总想着搞个“大项目”。

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