中经记者 孙汝祥 夏欣 北京报道

2025年12月31日，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（以下简称“《通知》”）。《通知》明确提出，推动商业不动产REITs平稳健康发展，加快推进REITs市场体系建设，完善REITs申报注册制度机制，加强监管与风险防范。

同日，《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（以下简称“《公告》”）正式发布，并自当日起实施。

业内专家对《中国经营报》记者表示，推出商业不动产REITs试点，将带来三重利好。首先，试点将为房企提供退出渠道，缓解资金压力，进而助力防范化解行业系统性风险。其次，对于资本市场而言，试点将丰富REITs底层资产类型，进一步扩大REITs市场规模。同时，试点也可为公众投资者提供兼具稳定租金收益与资产增值潜力的投资工具。

推动商业不动产REITs平稳健康发展

《通知》指出，推动商业不动产REITs市场发展是资本市场落实党中央、国务院关于“盘活存量、做优增量”“提高直接融资比重”决策部署的重要举措，是通过市场化机制支持构建房地产发展新模式的有效手段，对于推动REITs市场健康发展、促进REITs功能发挥、不断提高资本市场制度的包容性和适应性具有重要意义。

《通知》表示，重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行商业不动产REITs，提高发行上市效率。鼓励REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，推动跨领域资产整合，提升规模效应和风险分散能力。支持经营规范、治理健全、资产管理经验丰富的银行保险业资产管理公司等金融机构参与商业不动产REITs业务。有序拓展原始权益人范围。

《公告》明确了商业不动产REITs的定义，指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金。同时，还对基金注册及运营管理、基金管理人和专业机构作用、监管责任等提出具体要求。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对记者表示，在当前房地产市场调整背景下，房地产行业正从“高杠杆、高周转、高负债”的开发模式向“投—融—管—退”的资产精细化运营管理模式转变。

“商业不动产REITs的推出，将为房地产企业提供有效的退出渠道，从更大程度上缓解资金压力，对于房地产风险防范化解也具有积极的作用。”严跃进说，“当然，从房地产发展新模式的角度而言，企业资金盘活了，也将促进房地产行业的转型升级。”

锦天城律师事务所律师顾春峰也认为，试点将助力房地产行业转型与风险缓释。“我国商业不动产存量规模达40万亿元，试点能有效盘活这类沉淀资产，为房企打通‘投—融—管—退’价值链，助力其从‘重资产开发’转向‘轻资产运营’的新模式，同时优化房企现金流、降低负债，防范行业系统性风险。”顾春峰解释道。

专家认为，对于资本市场而言，商业不动产REITs的推出，将丰富REITs底层资产类型，进而丰富资本市场投融资工具。同时，试点还能满足投资者多元配置需求。

加快推进REITs市场体系建设

除了推动商业不动产REITs平稳健康发展外，《通知》还提出要加快推进REITs市场体系建设，完善REITs申报注册制度机制，加强监管与风险防范。

《通知》表示，要持续加大优质REITs供给，推动市场业态不断丰富、规模有序增长。完善REITs扩募制度安排与市场化定价机制，积极探索多元、高效的扩募实施路径。支持运营稳健、治理有效、信息披露质量较高的上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强，有序提升单只REITs资产规模和风险抵御能力，不断增强其长期价值创造的内生动力。平等对待各种所有制企业，支持民营企业通过REITs盘活存量资产，拓宽权益融资渠道。

在加强二级市场建设方面，《通知》指出，要丰富覆盖REITs的指数体系，支持基金管理人开发挂钩相关指数的基金产品，支持符合条件的公募基金将REITs纳入投资范围，研究探索跟踪REITs指数的交易型开放式指数基金（REITs ETF）等创新产品，进一步丰富投资者资产配置选择。加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等各类中长期资金入市，发挥其稳定器和压舱石作用。推动将REITs纳入沪深港通标的范围，扩大市场高水平对外开放。

此外，还将优化审核注册流程，健全市场化标准体系，健全全链条监管机制，促进市场主体归位尽责，维护市场平稳运行。

（编辑：夏欣 审核：何莎莎 校对：颜京宁）