1月26日，京东产发（京东智能产发股份有限公司）正式向港交所递交A1申请文件，联席保荐人为美银证券、高盛及海通国际。该公司拟通过上市募资，用于扩展在海外关键物流节点的基础设施资产网络，提升在中国的基础设施资产网络的密度与质量、强化在核心地理位置及战略物流节点的布局，完善解决方案及服务以吸引及留存客户。

京东产发曾在2023年3月30日递表，后失效中止。此次若顺利上市，京东产发将成为继京东集团、京东健康、京东物流（收购达达、德邦）、京东工业后，刘强东旗下又一家上市公司。据申请文件，刘强东担任京东产发的非执行董事兼董事局主席。京东集团通过JD Property Holding Limited持有京东产发74.96%的股权，为控股股东，此外高瓴、华平投资与红杉中国也位列股东名单。

资产管理规模总额达1215亿元，规模增28.1%

公开资料显示，京东产发是京东集团分拆成立的供应链生态企业，最早源于2007年京东集团首次开启自建物流体系的长期战略，依托京东零售及京东物流在中国进行地域扩张，2018年独立运营，专注现代仓储、智能产业园、数据中心及新能源基础设施的开发运营，是京东物流“亚洲一号”智能仓库的设计开发方。

据介绍，截至2025年9月30日，京东产发开发、持有或管理的现代化基础设施资产组合，包括259个物流园（专注于开发高标仓）、20个产业园以及6个数据中心基础设施。这些现代化基础设施网络覆盖中国大陆29个省级行政区及境外十个国家和地区，中国境内超90%位于一线城市及其卫星城市以及二线城市。

京东产发位于东莞的物流园

招股书援引第三方机构统计显示，截至2025年9月30日，京东产发的资产管理规模总额为人民币1215亿元，其中12.8%位于境外；总建筑面积为2710万平方米，在亚太地区及中国新经济领域的现代化基础设施提供商中分别位列前三及前二。资产管理规模在2023年初至2025年9月30日增长28.1%，已竣工现代化基础设施资产的期末平均出租率超90%。2020年~2024年年均实现资产增值变现收益人民币13亿元，累计回报率达到初始成本的40%。

除了资产管理，截至2025年9月30日，京东产发还主导设立了五只核心基金、一只开发基金、一只收购基金、一个合伙投资平台，以及在上海证券交易所上市的一只基础设施证券投资基金。基金资产管理规模达到人民币410亿元，占资产管理规模总额的33.7%。

京东集团及关联方贡献超四成收入

据介绍，京东产发通过开发、持有及管理现代化基础设施，以及贯彻已经过验证的资本循环战略，构建了一个极具延展性的商业模式基础设施解决方案，产生可持续现金流。其收入包含基础设施解决方案、基金/合伙投资平台管理、其他，每一类收入又可按来自京东集团及其关联方、来自外部客户的收入作划分。三大收入中，基础设施解决方案的收入占总收入超90%，京东集团及其关联方贡献了三至四成。

从总收入看，京东产发2023、2024年收入分别为28.68亿元、34.17亿元，2025年前9个月收入同比增长21.16%至30.02亿元。值得注意的是，2023年、2024年以及截至2024年9月30日和2025年9月30日止的九个月内，源于京东集团及其关联方的收入分别占总收入42.3%、40.6%、42.1%、33.4%。

申请文件称，京东集团广阔的生态系统获取产业及客户资源，使公司能通过提高商品的销售及流通效率、创造新的就业机会并促进相关产业发展。在海外市场，京东集团的生态系统亦为众多中国企业打开通道，该等企业的海外扩张和公司的国际项目获取及租赁形成天然协同效应。

京东产发尚未实现盈利，受国内投资物业公允价值持续亏损影响，2023、2024年分别录得年度亏损18.29亿元、12亿元，2025年前9个月录得亏损1.59亿元，亏损较上年同期大幅收窄。不过，同期，公司的经调整净利分别为2.61亿元、5.30亿元，2025年前9个月增至8.23亿元，同比增长近77%；经调整EBITDA（非国际财务报告准则指标）分别为37.19亿、36.85亿、23.06亿。

当前，京东产发在进一步加强战略布局，扩大客户群并促进基础设施资产及服务的技术升级。在加强其于中国作为“超级节点”的优势地位的同时，拓展全球业务。据介绍，京东产发的国际化步伐始于东南亚，随后进军英国、德国等成熟市场，锁定具有韧性、稳定性及流动性的优质资产。近期，公司将重心延伸至中东，因该地区强劲的经济基本面为提升回报与创造长期价值提供难得的机遇。

据统计，截至2025年9月30日，京东产发在境外十个国家和地区拥有53个基础设施项目，海外资产管理规模总额占比持续增至12.8%。申请书称，从长远来看，京东产发目标是成为扎根中国并拥有广泛海外战略布局的全球互联现代化基础设施平台。

采写：南都N视频记者 傅晓羚