出品 | 子弹财经

作者 | 吴磊

编辑 | 蛋总

美编 | 倩倩

审核 | 颂文

刚迈入2026年，新鸿基地产就频频被卷入风波。

2月3日，新鸿基地产发布公告称，冯秀炎辞任执行董事。这位在新鸿基工作30余年的老将，就此离场。

就在冯秀炎辞职两天前，据相关媒体报道，冯秀炎疑似因涉及中国内地商场营运贪腐事件遭到停职，事件主要涉及新鸿基地产开发的上海环贸IAPM商场。

不久之前，新鸿基地产刚刚陷入一场关于上海豪宅「滨江凯旋门」的交易风波。1月下旬，有购房者发文称，因未能在合同约定的时间内从指定银行获得足额按揭房款，被新鸿基地产诉至法院，索赔1200余万元。

很快，「滨江凯旋门」项目公司予以反驳，声称上述购房者未能获批贷款是个人原因，且逾期支付超一年。

在一片纷纷扰扰中，新鸿基地产拉开了新一年的大幕。站在风波叠加的起点，这家港资龙头房企还面临着哪些考验？

1、被传疑涉贪腐事件后，冯秀炎辞职

1月22日，一篇《致新鸿基地产主席郭炳联先生的公开信》在社交平台迅速发酵，将新鸿基地产推到聚光灯下。

信中，购房者自称，在购买新鸿基地产开发的上海浦东「滨江凯旋门三期」住宅后，因未能在合同约定的时间内从指定的银行，获得足额按揭支付剩余70%房款，被新鸿基地产诉至法院，索赔1200余万元。

很快，「滨江凯旋门」项目官微发布声明予以反驳，不仅声明公司从未向任何购房者指定贷款银行，更是直言上述购房人未能在合同约定期限内获批贷款，经多家审批银行确认，系因其个人原因所致，且其已经逾期支付房款超一年。

（图 / 新鸿基地产滨江凯旋门官微）

此事平息不久，据每经等多家媒体报道，2月1日，新鸿基地产时任执行董事冯秀炎被曝出疑因涉及中国内地商场营运贪腐事件遭到停职，事件主要涉及新鸿基地产开发的上海环贸IAPM商场，与商场营销活动招标、广告投放及品牌合作环节相关。

很快，新鸿基地产在2月3日宣布，因健康理由，冯秀炎已辞任公司执行董事一职。

新鸿基地产方面向「子弹财经」回应，公司已安排合适同事接替冯秀炎的职务，相关工作及日常运作均一切如常。至于近日媒体报导提及的有关事项，公司正进行检视并会作出适当跟进。

公开资料显示，冯秀炎于1991年加入集团，并获多次晋升，从2022年8月起出任执行董事一职。辞职前，她负责新鸿基地产在中国香港、上海、南京、北京及杭州多个主要商场的策略性规划、发展及管理。

在2025财年，冯秀炎获得董事袍金30万港元，其他酬金2396万港元，全年薪酬合计高达2426万港元。（编者按：2024年7月1日至2025年6月30日为一个完整财年，本文简称：2025财年，其他财年以此类推）

一位在新鸿基地产工作了35年的老将离场，新鸿基地产未提任何感谢，仅明确冯秀炎与公司董事局并无意见分歧。

据悉，此次事件涉及的环贸IAPM商场位于上海市徐汇区，面积超12万平方米，于2013年8月开始陆续分段营业。

从开业之初，环贸IAPM商场的营运模式就参照中国香港APM商场的经验，汇聚了Prada、巴黎世家、On昂跑等一众国际高端潮流品牌，定位时尚高级，以“夜行消费”为特色。

不仅如此，环贸IAPM商场周边还配套两座顶级写字楼，和豪宅「上海天玺」，共同组成了上海环贸广场项目，这是新鸿基地产在上海打造的高端综合体标杆项目，也是企业在中国内地的核心资产之一。

事实上，冯秀炎被曝疑涉商场贪腐事件背后，新鸿基地产的商业板块也正在承压。

2、写字楼下调租金换续约率，“收租王”也得熬周期

若仅从财报数据来看，新鸿基地产的整体业绩已经回归增长。

2025财年，公司实现收入797.21亿港元，同比增长11.5%；股东应占溢利192.77亿港元，同比增长1.2%。

其中，不少利润是来源于土地补偿。2025财年内，中国香港特区政府收回一批集团持有的，位于洪水桥/厦村新发展区的土地，面积约250万平方呎（约合23万平方米），预期可收取现金补偿额30亿港元，由此获得的收益为11.37亿港元。

之所以业绩增长疲软，与商业板块的拖累不无关系。长期以来，新鸿基地产一直对商业地产“情有独钟”，致力于将商场、写字楼打造成“现金牛”。

只是，近年来，由于外界环境变化，市场消费疲软，其商业板块也不可避免地陷入“阵痛期”。2025财年，公司实现总租金收入244.61亿港元，同比下跌2%；净租金收入183.92亿港元，同比下跌3%。

在这背后，是中国香港、内地物业租金收入的全线下滑。

在中国香港，新鸿基地产的出租物业组合总租金收入为175.31亿港元，同比下滑2%，平均出租率约92%。

其中，由于持续的经济挑战对顾客消费意欲造成影响，公司的零售物业组合总租金收入90.85亿港元，同比下滑2%。

与此同时，写字楼实现租金收入56.79亿港元，同比下滑5%，平均出租率约为90%。对此，新鸿基地产解释，是受续租租金下调的影响。

（图 / 新鸿基地产财报）

与之相似，新鸿基地产在中国内地布局的商场、写字楼也在承压。2025财年，其在中国内地收租物业组合的总租金收入为61.73亿港元，同比下跌2%。

这主要是由于零售物业组合的营业额租金减少，以及写字楼续租租金下调，导致整体租金收入出现下跌。其中，零售物业组合的租金收入同比减少3%；写字楼物业组合的租金收入同比减少1%。

（图 / 新鸿基地产财报）

客观来说，这并非新鸿基地产一家之过。受经济环境变化、消费降级、需求疲软等多种因素影响，商场、写字楼市场的出租普遍承压。

另外，华润置地、龙湖集团等房企持续加码商业地产，万象城、龙湖等商场品牌快速崛起，也对港资房企的商场体系形成直接的竞争压力。

至于写字楼，在恒隆集团近日举行的2025年业绩发布会上，恒隆集团及恒隆地产执行董事、行政总裁卢韦柏曾谈及，中国内地写字楼市场仍面临较大压力，调整周期还将持续18-24个月，之后有望逐步企稳。

这也意味着，在商业地产的上升通道到来之前，无论是恒隆集团，还是新鸿基地产都得苦熬周期。

3、投资收敛，连续4个财年未在内地拿地

新鸿基地产颇有历史。

1963年，郭得胜、李兆基、冯景禧联合创业，组建了“新鸿基企业有限公司”，从中小型住宅起家。直到1972年7月，郭得胜改组成立新鸿基地产，8月就在港交所上市。背靠新鸿基地产，郭得胜家族成为中国香港的四大家族之一。

目前，新鸿基地产由郭得胜幼子、72岁高龄的郭炳联掌舵，出任公司主席兼董事总经理。不仅如此，郭氏家族的“三代”也已登场。

其中，郭炳联的侄子郭基辉、儿子郭基泓担任执行董事，侄子郭基俊出任非执行董事。除此之外，郭显澧是父亲郭炳联的替代董事。

（图 / 新鸿基地产财报）

在郭炳联的执掌下，新鸿基地产保持着港资房企特有的财务稳健基因。于2025年6月末，公司净债项与股东权益比率（净负债率）只有15.1%。

不过，由于房地产是重资产行业，新鸿基的负债水平并不低。于2025年6月30日，公司银行存款及现金为169.19亿港元，银行及其他借项总额1102.17亿港元，其中一年内到期的为143.84亿港元。

（图 / 新鸿基地产财报）

其实，新鸿基地产在投资上一直十分谨慎，进入中国内地市场偏晚，甚至在很长一段时间里，它被业内评价因“过于保守”，而错失了中国内地房地产发展的许多机遇。

即便如此，新鸿基地产还是在中国内地获得了诸多回报。

例如，2024年4月，上文提及的上海豪宅「滨江凯旋门三期」开盘，销售均价17.28万元/平方米，项目开盘当天就售罄，单日狂揽70亿元。在2024财年，新鸿基地产的权益销售额高达人民币110亿元。

不过，「子弹财经」注意到，新鸿基地产近年来在中国内地的投资步伐有所放缓。

财报数据显示，2022财年至2025财年，新鸿基地产通过公开招标、换地、契约修订等方式在中国香港合计新增了13幅土地，却并未披露在中国内地拿地的情况。

在这种情况下，公司在中国内地的土地储备连年下滑。2021财年至2025财年，其在中国内地的土地储备从7530万平方呎（约合700万平方米），一路下滑至6530万平方呎（约合607万平方米）。

（图 / 新鸿基地产财报）

从数据来看，新鸿基地产在中国内地的销售额已经骤降。2025财年，公司在中国内地录得权益销售额约人民币40亿元，和2024财年的人民币110亿元相比，直接“膝盖斩”。

那么，2025财年，中国内地的销售额骤降是什么原因？最近连续4个财年未在中国内地拓储，是出于哪些因素考虑？在中国内地的土储中，还有大量土地没有开发，这些土地是否还会继续搁置？在当下楼市低温运行的环境里，是否担忧“长期囤地”的模式“失灵”？

对此，「子弹财经」试图向新鸿基地产方面进行求证，但截至发稿仍未获回复。

纵横地产50余年，新鸿基地产早已习惯“慢”与“稳”，但当下市场节奏正在变快，守成只会逐渐显露疲态。接下来，这位“地产老大哥”要思考的不是能否穿越周期，而是能否还用旧模式走新路。

*文中题图来自：摄图网，基于VRF协议。