中经记者 吴静 卢志坤 北京报道

3月27日，龙湖集团（0960.HK）披露2025年全年业绩。财报显示，期内集团实现营业收入973.1亿元，公司拥有人应占溢利10.2亿元。

在房地产行业深度调整的第五年，龙湖的业绩结构呈现出明显的“双面性”：传统地产开发业务规模收缩、利润承压，而培育多年的运营及服务业务则贡献了稳定的现金流与利润，成为穿越周期的关键支撑。

这种业务格局的更迭，意味着龙湖正实质性摆脱对传统高周转模式的单一依赖。《中国经营报》记者了解到，面对仍在筑底的外部大环境，管理层对传统地产开发业务的策略已褪去规模诉求，全面转向对现金流安全与产品质量的绝对把控。

攻坚去化、聚焦回款

2025年，全国商品房销售面积较2021年高点累计回落超过50%，市场仍处于筑底过程。

受此大环境影响，龙湖集团地产开发业务实现合同销售额631.6亿元，销售总建筑面积518.6万平方米。开发业务板块实现营业收入705.4亿元，交付物业总建筑面积592.5万平方米，在全国39座城市交付约7万套房源，交付满意度超过90%。

在业绩发布会上，龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平对当前行业形势作出判断：“自2021年下半年以来，房地产行业深度调整已历时五年。这五年间，整个新房市场的开工量、成交量都明显下滑，行业调整幅度是相当大的。”

但他同时指出，加之政策层面持续释放稳定楼市的利好，今年市场整体跌幅有望大幅收窄，并实现止跌回稳。一季度热点城市二手房成交量已出现回稳，这一趋势将逐步传导至新房置换需求，公司也在积极做好产品储备。

面对销售端的压力，龙湖集团将经营重心转向库存去化和回款质量。2025年，集团并表销售回款率超过100%，实现了高质量的资金回笼。从区域分布看，西部、长三角、环渤海、华南及华中区域销售金额在全集团占比分别为28.9%、27.2%、24.1%、10.8%及9.0%，一、二线城市销售占比达到89%。陈序平表示，2026年地产开发航道重点是啃下存货的“硬骨头”。

在新增投资方面，龙湖集团继续维持审慎姿态。2025年，集团于上海、深圳、苏州、重庆、成都等核心城市获取7幅土地，新增土储总建筑面积37.7万平方米，权益面积26.5万平方米。

龙湖集团执行董事兼地产航道总经理张旭忠在业绩发布会上表示，龙湖仍将严守投资刻度和投资纪律，以销定支，持续聚焦高能级城市择机获取新土地，同时不断提升投资精度，做到优中选优。

截至2025年年末，龙湖集团土地储备总建筑面积为2235万平方米，权益面积1732万平方米，为未来几年的开发业务保留了基本盘面。

利润“压舱石”成型

与开发业务的收缩形成对比，龙湖集团多年来持续培育的运营及服务业务，在2025年展现出更强的稳定性和增长潜力。

财报显示，2025年龙湖运营及服务业务合计实现收入267.7亿元，创历史新高，在集团总营收中的占比达到27.5%。两项业务合计实现核心权益后利润79.2亿元，整体毛利率超过50%，净利率约30%。在集团整体拥有人应占溢利为10.2亿元的背景下，运营及服务业务贡献了核心利润的主要部分。

具体来看，运营业务（包括商业投资和资产管理）全年实现租金收入141.9亿元，同比增长1.6%。其中，商业投资航道租金收入112.1亿元，同比增长4%。截至2025年年底，龙湖商业累计运营商场达99座，覆盖全国25座城市，出租率保持在97%的高位。在消费端，商场营业额及日均客流均实现15%以上的同比增长。

资产管理航道涵盖长租公寓“冠寓”、活力街区“欢肆”、服务式公寓、产业办公、妇儿医院及健康养老六大业务，2025年实现收入29.8亿元。其中，长租公寓冠寓开业六个月以上项目出租率为95.7%，租金收入24.8亿元。

服务业务板块（包括物业服务及智慧营造）实现营业收入125.8亿元。龙湖智创生活全年收入112.3亿元，在管项目超2100个，在管面积约3.6亿平方米，外拓项目占比约55%。年内新获取北京数字经济算力中心、杭州亚运村媒体村商业综合体、西安咸阳国际机场等地标类项目，客户覆盖小米、华为、阿里等企业。智慧营造品牌“龙湖龙智造”实现营业收入13亿元，全年新增代建面积1387万平方米，代建项目销售额206.2亿元。

在业绩发布会上，龙湖集团执行董事兼CFO赵轶表示：“开发业务盈利受压的同时，龙湖培育的运营和服务业务在这个周期当中承担了压舱石和稳定器的作用。未来这两块业务会每年保持两位数的增长，继续为集团提供稳压器和压舱石的作用。”

陈序平则进一步透露了更长远的战略目标：集团的运营及服务业务收入，最晚会在2028年超过开发业务。

从财务安全角度看，运营及服务业务不仅贡献了利润，也为龙湖的现金流提供了支撑。2025年，龙湖集团实现含资本性支出的经营性现金流净流入58亿元，连续第三年为正。截至2025年年末，集团有息负债总额为1528.1亿元，较上年年末下降235.1亿元，降幅达13%。在手现金292亿元，净负债率52.2%，剔除预收款后的资产负债率为54.7%。平均融资成本降至3.51%，平均合同借贷年期拉长至12.12年，均为历史最优水平。

赵轶在业绩发布会上总结了龙湖的融资管理三原则：严守信用银行融资不逾期不展期、公开市场债务不违约；不断提高运营资产的MPI，挖掘经营性物业贷空间，优化融资结构；强化融资和现金管理机制，建立账户级管控体系，提前削峰到期债务。他表示，龙湖在2025年已成功穿越债务最高峰，2026年剩余到期债务约61亿元，偿债压力已大幅缓解。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）