2025 年 7 月 30 日

北京市规划和自然资源委员会发布第六轮拟供商品住宅用地清单

5 宗地块聚焦轨道交通站点周边成熟区域

总用地面积约 13 公顷，建筑规模 24 万平方米。

本轮供地延续 "核心区域精准补仓、轨道站点深度赋能" 的策略，在土地市场分化加剧的背景下，通过优化空间布局和产品结构，为市场注入结构性机遇。

一、区域分布：中心城区占比 80%，轨道微中心成开发重点

本轮供地呈现 "中心城区主导、轨道站点聚焦" 的显著特征。

4 宗中心城区地块中，朝阳区太阳宫新区 D 区、呼家楼南里，海淀区四季青镇西郊机场周边及沿线地块，均位于地铁 10 号线、17 号线、6 号线等主干线 500 米辐射范围内，形成 "双轨道交汇 + 多商圈覆盖" 的黄金区位。

以太阳宫新区 D 区地块为例，其紧邻 10 号线与 17 号线换乘站，地下空间规划与地铁站厅直接连通，通过 TOD 模式实现 "出站即入户" 的便捷生活。

值得关注的是，海淀区四季青镇地块所在的西山片区，作为中关村科学城向南延伸的重要节点， 0007、0012、0018 地块，将结合西郊机场周边环境整治，打造 "低密度住宅 + 社区会客厅" 的复合型社区，填补区域高端改善市场空白。

门头沟区 S1 线四道桥站地块则依托轨道交通和永定河生态资源，定位为 "京西生态宜居示范区"，适合承接海淀、石景山外溢刚需。

二、地块亮点：稀缺性与规划优化双重加持

1. 太阳宫新区 D 区地块：十年磨一剑的豪宅补位

该地块位于东北三环至四环之间，是太阳宫区域近十年唯一新增住宅用地。

通过规划调整，地块性质由混合用地转为纯住宅，容积率从 3.0 降至 2.6，建筑规模缩减至 5.04 万平方米，其中住宅占比提升至 85% 以上。

地块地下空间需与地铁 10 号线、17 号线无缝衔接，未来将形成 "地铁 - 商业 - 住宅" 垂直立体空间。地块成为北京高端市场新标杆。

这块地之前还特意调规了，跟之前相比有几个重大的变化：

1、之前地块是F1住宅混合公建用地，现在是二类住宅用地

2、之前地块建筑规模是5.83万平，现在是5.04万平

3、地块之前容积率是3.0，现在容积率是2.6

地块素质明显比之前要好很多了。

规划方案中已经明确要在地下与地铁站连接，将来从小区地下可以直接到地铁站了？

这块地可谓是万众瞩目，关注度一点不比东城区的低。

首先，地块位于东北三环到四环之间，位置非常好，而且到望京、国贸、包括去海淀的中关村，都比较便利。

第二，地块旁边就是地铁17号线和10号线的太阳宫站，双轨交汇，10号是北京的3.5环，换乘去哪都方便，17号线串联望京、国贸、亦庄、未来科学城四大产业区。

第三，地块附近就是人大附中（朝阳分校）、人大附中朝阳学校，教育资源在朝阳也是一流的。

第四，地块西侧就是太阳宫公园。

第五、地块对面就是凯德广场，购物娱乐也有。

可以说，周边配套全部都是非常好的，住进去就能直接享受的。

地块旁边的中建玖合府，当年开盘就秒光了。

这个套数也不会太多，地上总建筑规模约5.04万平方米（包含0.74万平方米的商业设施）

按照4.3万平的住宅面积算，隔壁玖合府当年套均187平，这个如果也算187平的话，也就230套房子，面积做小一点预计也就300套。

到时候大概率又是秒光。

2.呼家楼南里地块：CBD 核心的袖珍资产

作为本轮最小地块（0.53 公顷），其位于东三环至四环之间，紧邻央视大楼和北京 SKP，属国贸商圈辐射范围。

住宅地上建筑规模5.5万平方米如果套均150平，约36套大平层，控高 36 米由于地处寸土寸金的 CBD 核心区，预计将吸引追求地段稀缺性的高净值客群。第六轮拟供地公示同时，该地块正式上架！

位置也超级好，在呼家楼南里小区这里，到央视大楼只有200米，到国贸地铁站只有1公里左右。

可以说是属于国贸核心区边上的地块了。

地块旁边就是金台夕照地铁站，一站直达国贸。

如果在国贸上班，根本不用地铁，直接走路溜达就过去了。

9001地块是住宅，面积非常非常小。

加上9002地块建筑规模才0.76万平

根据之前的规划9001建筑规模只有0.55万㎡，控高36米。

也就是说，未来会做小高层。

按照套均150㎡计算，只有不到37套，堪称迷你版地块。

3.四季青镇西郊机场地块：西山脚下的品质住区

1. 海淀区本次推出的两宗地块，位于西四环至五环之间，邻近地铁 6 号线廖公庄站。
2. 其中 0012、0018 住宅地块容积率 2.0-2.5，限高 45 米，规划建设 6-12 层洋房社区；0007 商业地块将配建社区会客厅、菜市场等便民设施，形成 "15 分钟生活圈"。
3. 地块周边融创香山壹号院、颐和金茂府等豪宅二手房价格达 10-12 万元 / 平方米，结合海淀优质教育资源，预计将吸引中关村科技精英和改善型家庭。

四季青一共两块地

四季青0012住宅地块+0007商业地块、四季青0018住宅地块

这两块地紧挨着，位于海淀西四环到西五环之间

距离地铁6号线廖公庄站约1.4公里

北京比较典型的豪宅区，今年供应也会比较多

除了这次供应的2块地

保利+建工5月20号还拿了半壁店地块

6月5号拍卖的宝山村地块，分别被中建壹品、金隅拿下

对于海淀豪宅购房者，肯定还会考虑北五环边的臻澐、海晏，以及树村地块

还有我们之前写的上地地块

所以，海淀今年和明年，豪宅市场竞争压力还是蛮大的

4、门头沟地块

这块地位置也还不错,紧挨着S1线四道桥站

地块隔壁就是当年比较火爆的峯范北京、龙湖北辰揽境、金茂长安悦

从地块出发，一站地铁就到金安桥，两站到苹果园

换乘1号线、6号线很便利，坐地铁进城也很方便

这块地还是蛮适合京西预算不多的人群的。

三、政策导向：弹性供地与品质提升双轮驱动

2025年北京实施商品住宅用地弹性供应机制的具体实践。根据《北京市 2025 年度建设用地供应计划》，商品住宅用地指标为 240-300 公顷，通过 "按需供应、精准投放" 保持市场供需平衡。

从本轮地块参数看，太阳宫地块取消商办配建、呼家楼地块降低开发强度等调整，均体现 "减轻企业负担、提升居住品质" 的政策意图。

在 "好房子" 建设政策推动下，本轮地块普遍强化居住功能优化。

例如太阳宫地块要求设置风雨连廊、架空层等公共空间，四季青地块鼓励采用石材、铝板等高品质饰面材料。

这些要求将推动北京新房市场从 "规模扩张" 向 "质量提升" 转型。

四、市场影响：核心区溢价可期，郊区竞争分化

从开发商角度看，本轮地块的高稀缺性将引发激烈争夺。

太阳宫、四季青等核心地块预计吸引头部央企联合体参与，参考朱房村地块 25% 的溢价率，太阳宫地块可能成为继朱房村之后的又一高溢价项目。

而门头沟地块由于地处生态涵养区，且上游在售项目去化压力较大，预计以底价成交。

第六轮供地，太阳宫、呼家楼地块的高端产品，将进一步巩固北京顶豪市场的价值标杆；

四季青地块的低密洋房，可满足改善型家庭对教育、环境的双重需求；

门头沟地块则为预算有限的刚需客群提供 "地铁 + 生态" 的性价比选择。

值得注意的是，随着 "好房子" 政策落地，未来新房产品在得房率、户型设计、社区配套等方面将显著优于存量房，可能加剧二手房市场的价格分化。

总结：随着北京进入存量优化阶段，土地市场将呈现 "核心区稀缺性溢价、郊区差异化竞争" 的格局。

建议房企聚焦核心地段优质地块，通过精细化运营提升项目附加值；

购房者则需关注 "轨道 + 配套 + 品质" 的复合价值，把握核心区资产的长期增值潜力。

好地段+好配套+好产品才是这个城市的核心资产！长期才能跑赢大盘，保值增值！

本轮供地作为 2025 年土地市场的关键节点，或将成为北京房地产市场结构性调整的重要风向标。

让我们一起期待！

北京供地新策，藏在两个字里

北京第六轮宅地，很有看点。

它共涉及5宗地，朝阳区2宗、海淀区2宗、门头沟区1宗，土地面积约13公顷，建筑规模约24万平方米。

有关这五宗地，花姐来逐一点评下：

1、朝阳区太阳宫CY00-0215-0627地块：占地1.94公顷、规划建面5.04万平方米，位于东北三环至四环之间，紧邻10号线和17号线换乘太阳宫站。

在入市前一个半月，它被调规、松绑了。5.04万平米建面里，住宅4.28万平米、商业0.76万平米，容积率降为2.6。

2、朝阳区呼家楼南里CY00-0310-9001、9002地块：占地0.53公顷，规划建面0.76万平米，其中住宅0.55万平米、限高36米，社区综合设施0.21万平米，算是肥瘦搭配；紧邻东三环，邻近10号线金台夕照站。

它有点像去年7月3日成交的金鱼池0101地块——占地0.3公顷，规划建面0.555万平米（住宅0.17万平米、商业0.385万平米），地段好、地块小。

不过，呼家楼9001地块有点小瑕疵，刨去北面的街坊路，实际容积率从2.04上升至2.4。

3、海淀区四季青镇西郊机场双子座：HD00-1410-0007地块、0012地块：占4.81公顷，规划建面8.24万平米；HD00-1410-0018地块：占地3.81公顷，规划建面6.28万平方米。

从区位上，0012地块东边是大公园、南面是绿化带和水系，会强于0018地块。但0012地块搭了一块小商业地块。

这两宗地，是分开出让的。它们拍出后，将对西南2.5公里外的宝山村双子座产生竞争——分别由中建壹品和金隅地产拿地。（详见北京西线土拍战事）

4、门头沟区S1线区域MC00-0605-0006地块：占地2.04公顷，规划建面4.07万平米，西六环外，紧邻地铁S1线四道桥站。

去年，电建地产的长安华曦府热卖，此番0006地块紧挨西六环，位置比它好多了。

这五块地，每块都是热点。有人说，此举是为了拉升楼市信心。

改走“少而精”路线

相比前五轮，第六轮供地的特点：少而精。

第一轮：4宗、36.18公顷、55.82万平米；第二轮：5宗地、27 公顷、56万平米；第三轮：5宗，30公顷、52万平米；第四轮：5宗、22公顷、48万平米；第五轮：8宗、33公顷、72万平方米。

而第六轮的规划建筑规模仅有24万平米，是第四轮的一半，是第五轮的三分之一。

第六轮宅地供应缩水，是有原因的。

今年上半年，北京卖地大丰收，成交22宗宅地，规划建面220.76万平米，收金达到1005.56亿元，同比大涨37.4%。

与之鲜明对比，地产二级市场低迷。

2025年1-6月，北京新房网签21227套，同比下降约6.3%。在榜单前十名中，有6个是10万元/㎡以上的豪宅，总共卖了320多亿。

现状是，大部分楼盘不温不火。

因而，北京土拍市场按下了暂停键。（详见《北京土拍重启，传递出三个信号》）

当六轮供地清单浮出，第五轮八块地的命运，就有了定论：

1、上岸者2宗，其中顺义区薛大人庄0025-6017地块正式挂牌，起拍价10.3亿元，将于8月26日诞生买家。（详见《北京土拍，松绑进行时》）

另外，丰台区岳各庄村DC-L01地块进入用地预申请，起拍价29亿元，受理时间截至8月18日，预计9月初拍卖。

2、有2宗复活，进入第六轮土拍清单，分别是海淀区四季青镇西郊机场HD00-1410-0007地块、0012地块和HD00-1410-0018地块。

3、有4宗下线了：顺义区新城3号地SY00-1101-0607、0610地块，以及昌平东小口镇CP02-0405-0001、0002、0005地块。

其中，东小口三宗地可能黄了，它们被视为王炸地块——离北五环只有3公里，规划建面达39.8万平方米。

如此结局，令人唏嘘，大概是担心昌平供应量太大了。（详见《昌平楼市，跑为上策》）

点评：

按下暂停键一个月后，北京供地策略有了新变化。

看来，至少有两点转变：

1、从"大供应量"变成"少而精"路线。2、拟出让时间变得模糊。

在第六轮供地清单的“拟出让时间”一栏里，首次出现了“近期”二字。而前五轮，都明确写了一个月的时间跨度。

例如：第五轮是这么写的：2025年5月30日-6月下旬前，很具体。

从去年1月4日首场土拍以来，北京供地清单公布至今，至少有8宗地过期后，至今没有下文。

除了今年第六轮的4块地，还有丰台张郭庄0204-6028地块，石景山黄庄1611-0002、2501-002地块，永安里0401-01地块、西革新里0503-609地块。

上了清单，不按时供地、下线，这就有点尴尬了，甚至还涉及信用问题。

如今，它的出让时间改为“近期”之后，到底是土拍提速了，还是降速了？这个“近期”，又是多近呢？

只能感慨，中文之博大精深，大家自己悟吧。