当下，随着牛市氛围的升温，市场各方正积极挖掘投资机会，其中沉寂多时的消费板块其潜力正逐步受到关注。

近日，中信证券发布的研究报告指出，上半年内需呈现出一定复苏态势，但居民消费仍有较大提升空间，尤其是在下半年出口面临不确定性的背景下，中国政策端持续发力提振内需的大方向明确，增量消费政策持续落地有望对消费形成改观。中信证券建议投资者关注“新消费”的结构性机会以及“传统消费”基本面触底回升机会。

基于上述对消费市场的分析和判断，笔者留意到亚洲首家专注于奥特莱斯的房地产投资信托基金——砂之船房地产投资信托(CRPU.SG)于近日公布了其2025年上半年的经营业绩。

这份中报不仅记录了砂之船REIT在过去半年的经营成果，更是在当前消费市场复苏的关键时期，为投资者提供了一个深入了解中国折扣零售业态现状与未来发展趋势的绝佳窗口。

当前，整个零售市场都在经历着深刻的变革，砂之船REIT能否凭借其独特的商业基因与运营模式，在这一变革中收获成长新机遇。从这份中报中，或许可以找到一些令人信服的答案。

1、独特商业模式铸就护城河，中报展现经营韧性

在消费弱复苏的宏观环境中，砂之船REIT的2025年中报展现出结构性韧性。上半年其实现总收入3.36亿元，同比增长2.2%。

这一增长数据在零售领域实属不易，尤其是在众多百货业态业绩普遍面临挑战的背景下，砂之船REIT能够取得这样的成绩，一定程度上能够证明其在经营上的不俗实力。

进一步拆解其收入构成，可以看到作为基金收入“压舱石”的房托固定收入为2.37亿元，同比增长3%。这属于来自砂之船集团的刚性支付，而这正是得益于其EMA模式的核心设计，即公司通过与委托管理人签署的《委托管理协议》(EMA)获取租金收入，由委托管理人负责日常运营管理、市场推广及现金收款等事务。

由此可见，无论零售环境如何变化，其在收入端都具备良好的“安全垫”。可以说，这种设计为公司提供了一种稳定的收益预期，也传导到投资端，提振市场对公司的信心。

（来源：公司资料）

此外，房托浮动收入则同比微增0.3%至9，880万元，浮动收入与项目的整体销售额紧密相关，考虑到整体外部环境仍然承压，其微增也反映出砂之船REIT在销售端的稳健表现。

从这一收入结构不难看出，其固定收入部分为公司整体收入提供了基础保护，而可变部分则带来向上弹性，可谓“进可攻、退可守”，这种独特的商业模式，使得砂之船REIT能够在不同的市场环境下保持相对稳定的经营业绩，持续助力公司稳健穿越市场周期。

当然，不可否认砂之船REIT仍然面临着一些压力和挑战。奥特莱斯市场虽然具有一定的抗周期性，但随着市场竞争的加剧和消费者需求的不断变化，也在持续倒逼行业转型升级。在这一背景下，砂之船REIT的破局之道也已在其一系列布局和经营动向中初现端倪。

可以看到，在竞争激烈的奥特莱斯市场中，砂之船REIT凭借其对市场趋势的敏锐洞察和灵活的运营策略，成功地将传统购物需求与体验式消费深度融合，为消费者打造了独特的购物体验。

一方面，砂之船REIT积极推动空间价值重构，通过精细化运营管理，对品牌组合进行精心策划与优化。

砂之船多年来在奥莱领域的深耕以及骄人的业绩，使其在与品牌方的战略合作关系中具有独特的竞争优势，在独家品牌、独家产品线、独家优惠等各方面为消费者提供了极大的吸引力及情绪价值。公司不仅注重品牌的多样性与层次感，还根据消费者需求的变化灵活调整品牌组合，确保项目能够满足不同层次消费者的需求。

同时，砂之船REIT在项目中增加了体验业态的占比，如儿童游乐场、餐饮、休闲娱乐等，这些体验业态不仅丰富了项目的功能和业态，也为消费者提供了更加多元化的购物体验。通过延长消费者在项目内的停留时间，砂之船REIT有效提高了客流量和销售额，增强了项目的市场竞争力。

从上半年来看，尽管面临宏观经济逆风，砂之船在销售端的表现仍然不俗。数据显示，二季度砂之船REIT投资组合销售额同比增长3.0%，其中重庆两江奥莱实现了自上市以来最高的第二季度销售额。而在今年五一假期，重庆两江和昆明奥莱的销售额也均实现了同比两位数的增长。

另一方面，砂之船REIT持续强化运营，尤其是围绕会员经济的持续深化是其一大亮点。

公司拥有庞大的VIP会员体系，截至2025年第二季度，VIP会员数量已达到445.8万。数据同时显示，VIP会员贡献了2025年第二季度门店销售额的60%。这一比例表明，砂之船REIT的会员经济策略取得了显著成效，其对消费者行为的精准把握和深度运营，成功地将普通顾客转化为高价值的忠诚会员。这不仅反映了砂之船REIT在客户关系管理上的不俗实力，也凸显了其在激烈的市场竞争中，通过差异化服务和个性化体验，有效提升了消费者的品牌忠诚度和复购率。

此外，这一数据还揭示了砂之船REIT在私域流量运营上的巨大优势，通过精准营销和会员专属福利，进一步巩固了其在折扣零售领域的市场地位，为未来的持续增长奠定了坚实基础。

（来源：公司资料）

2、被低估的现金奶牛，静待价值重估时刻

当前伴随港、A股牛市下，中国核心资产整体表现不俗，从市场综合指数来看，恒指年内累计涨幅达到26%，上证综合指数涨幅也达到了11%，而新加坡富时海峡房托指数涨幅仅约为4%，相比之下涨幅略显逊色。而砂之船REIT股价虽然在中期报公布后，有所上涨，但整体在年内的表现也不甚理想。基于中报数据和行业趋势，笔者认为砂之船REIT的价值成长需要从三个维度重新校准。

首先，现金流稳定性和股东回报优势被低估。

砂之船的EMA模式本质是“固定收入+销售提成”的组合，其中固定部分占比上半年超过70%，且受契约保障每年增长3%。这种结构使投资者在经济下行期获得保护。

稳定的现金流是投资者最为关注的因素之一，尤其是在当前经济形势下，稳定的现金流意味着更低的投资风险和更高的投资回报率。砂之船REIT的这种独特的现金流结构，使其在投资市场中具有较高的吸引力。

同时可以看到，公司在股东回报率上表现不俗，凭借稳定的派息、审慎的杠杆管理以及可观的分红收益率，为投资者提供了一个相对安全且具有吸引力的投资选择。

其次，资产质量存在认知差。

眼下行业阵痛期中，拥有优质资产的运营商反而可能实现逆势增长。在奥特莱斯市场中，优质的资产不仅包括地理位置优越、交通便利的项目，还包括具有独特商业模式和运营能力的项目。

砂之船REIT凭借其重庆两江项目等优势项目，以及其独特的EMA商业模式和稳健的运营策略，已经在市场中树立了良好的口碑和品牌形象。在行业整合和洗牌的过程中，这些优质资产将成为砂之船REIT的核心竞争力，帮助其在市场中获取更大的份额和价值。

以重庆两江项目来看，其稀缺性和优质性在市场中并未得到充分的认识和反映。这一项目呈现明显的高坪效、高出租率和高销售额。随着市场对优质资产的认知逐渐加深，叠加宏观环境逐步向好，后续这些优质资产的估值有望得到进一步提升，从而带动整个砂之船REIT的价值重估。

（来源：公司资料）

最后，政策红利打开重估空间。

2025年政府工作报告将提振消费列为首要任务，资本市场也在持续响应中。特别是，消费REITs板块迎来资金加速涌入。

以华夏首创奥莱REIT来看，其年内累计涨幅达到35%，这充分显示了市场对消费底层资产的偏好回升。

（来源：富途行情）

考虑到政策对于消费的扶持力度不断加大，消费市场的复苏和增长也将成为后续市场的核心主线所在。

作为消费REITs板块的一员，砂之船REIT有望受益于政策红利，迎来价值重估的契机。从股息率层面来看，截至目前，砂之船REIT的动态股息率达到8.7%，这在全球低利率环境中可谓颇具吸引力。而聚焦到港、A股牛市环境下，在市场高波动中，这一良好的股东回报成绩也带来了更厚的安全边际，使其有望获得更多的投资者关注，赢得市场溢价机会。

3、结语

砂之船REIT的2025年中报，展现了公司经营具有韧性的一面。深究其核心价值，可以锚定在三个层面，即商业模式赋予的确定性、旗舰资产隐含的稀缺性以及行业洗牌孕育的成长性。

总的来看，在消费市场的寒冬里，砂之船REIT或许不是最耀眼的成长股，但它很可能是那艘能载投资者穿越周期的方舟。凭借其稳定的现金流、优质的资产和独特的商业模式，砂之船REIT在未来的市场中将展现出更大的潜力和价值。